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Principaux moyens pour réduire l'assiette de l’IFI (et donc l'impôt)

Publié le 05.04.2021, par :
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Alain Broyon
Auteur

Depuis que l'impôt sur la fortune (ISF) a été remplacé par l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) en 2018, plus de 300.000 foyers fiscaux ont bénéficié d'une réduction d'impôt. D'autres hésitent à mettre un terme à leurs actifs immobiliers pour ne pas payer cette nouvelle taxe. Mais l'immobilier reste un investissement rentable à ne pas négliger. Alors comment diminuer l'assiette taxable pour réduire l'IFI ?

Sommaire
Je veux payer moins d'impôts Trouver un conseiller

Revendre des actifs immobiliers pour diminuer son IFI

Faut-il sortir un bien de l'IFI ?

Sortir un bien de l'IFI : pour ou contre ? Même si les Français sont très attachés à l'investissement immobilier, il faut parfois savoir se séparer de ce qui nous coûte trop d'argent. Une majorité de seniors qui se sont enrichis avec la pierre continuent de tirer des revenus complémentaires de leurs investissements immobiliers et veulent transmettre en héritage cette source de revenus.

Pourtant, le rendement n'est pas toujours aussi élevé qu'on veut bien le croire et la gestion est aussi complexe que chronophage. En 2019, le rendement locatif moyen brut était d'environ 5,9 % en France. Après déduction des charges non récupérables, des taxes et de tous les impôts, ce rendement descend à 2%. L'immobilier est surtout attractif tant qu'un crédit bancaire court encore. En pratique, il s'agit de faire un calcul : êtes-vous gagnant ou perdant en remplaçant un de vos biens immobiliers par un contrat d'assurance-vie ou un autre type d'épargne ?

La base taxable de l'IFI

La base taxable de votre IFI dépend de votre patrimoine immobilier et augmente en fonction de la valeur vénale de vos biens. La solution est donc simple : réduire votre assiette taxable en supprimant certains de vos investissements immobiliers. Autre solution : augmenter son passif. L'assiette taxable de l'IFI est la somme des montants bruts de vos actifs immobiliers, à laquelle il faut retrancher le passif déductible, c'est-à-dire les dettes et charges qui peuvent être déduites, parmi lesquelles les dépenses d'acquisition, de construction et d'entretien. En bref, il va falloir s'endetter un peu.

Recourir à l'endettement pour réduire son IFI

Réduire son IFI n'est pas aussi évident que réduire son IR. Le mieux est encore d'investir dans les placements immobiliers qui sont exonérés d'impôts sur la fortune immobilière : bois, forêts, groupements fonciers forestiers, location meublée professionnelle, nue-propriété de SCPI…

Mais si vous y réfléchissez, le patrimoine immobilier soumis à l'IFI concerne les biens immobiliers nets de crédit. Il suffit donc de continuer à rembourser un prêt bancaire pour être exonéré : vendez votre propriété et utilisez une partie du capital pour réinvestir dans des placements financiers exonérés d'IFI, puis partez sur un achat d'immeuble à crédit. Vous n'aurez que des avantages :

  • Réduction de l'IFI ;
  • Stabilité de l'IR, grâce aux intérêts d'emprunts déductibles des revenus fonciers ;
  • Effet de levier du crédit à des taux d'intérêt bas.

Ce nouveau crédit vous permettra en outre d'acquérir un bien immobilier financé par la banque et par les loyers que vous percevrez de sa mise en location, les revenus fonciers remboursant une partie du prêt.

Pour vous aider à faire un montage financier adapté à votre situation, faites appel à un conseiller fiscal immobilier via Neofa.

Changer le régime de détention ou l'affectation pour optimiser son IFI

Vous possédez des biens immobiliers dont vous n'avez pas envie de vous séparer totalement ? Nous vous proposons 4 solutions pour optimiser l'IFI en les conservant.

Affecter un bien à l'activité professionnelle

En effet, les biens liés à votre activité pro sont exonérés d'IFI.

Investir dans la donation avec réserve d'usufruit

Vous pouvez faire don de la nue-propriété du bien, tout en conservant l'usufruit de la propriété. On dit que la donation est « avec réserve d'usufruit ». Pour votre succession, par exemple, vos descendants hériteront de la propriété, mais vous continuerez d'habiter dedans ou d'en percevoir les loyers. C'est votre âge qui déterminera le fractionnement et les droits de mutation seront moindres, car calculés à partir de la valeur de la pleine propriété uniquement. À votre décès, vos héritiers récupèreront l'usufruit sans payer de droit de mutation supplémentaire.
Pour en savoir plus : investir dans la donation avec réserve d'usufruit pour réduire l'IFI.

Investir dans la donation temporaire d'usufruit

Vous possédez une pleine propriété ? Et si c'était le moment de passer au démembrement ? Vous pourriez n'investir que dans la nue-propriété, pour être exonéré d'IFI. Les avantages :

  • Zéro risque, puisque le remembrement sera automatique à la fin de la durée de détention et que vous retrouverez l'usufruit et donc, la pleine propriété ;
  • Le bien aura gagné en valeur ;
  • Exonération de l'IFI, car c'est à l'usufruitier de déclarer le bien, par sa valeur en pleine propriété ;
  • Pas d'IR, de prélèvements sociaux, ni d'impôt sur la plus-value.

Mettre votre bien en location

Les biens et droits immobiliers qui font l'objet d'un contrat de crédit-bail ou de location-accession ne sont pas compris dans le patrimoine du propriétaire bailleur, mais dans celui du preneur. Vous ne devez donc pas les déclarer pour l'IFI.

Optimiser vos impôts Trouver un conseiller

En résumé : quels sont les moyens pour réduire l'assiette taxable de l'IFI ?

Vendez vos biens immobiliers et réinvestissez votre capital dans d'autres épargnes, repartez sur un nouveau crédit bancaire, qui ne rentre pas dans la base taxable, ou changez votre régime de détention de votre propriété : nue-propriété, usufruit, affectation à l'activité professionnelle.

Les 3 principaux moyens sont de revendre des actifs immobiliers, de recourir à l'endettement (prêt bancaire), ou de changer le régime de détention ou l'affectation.

Le patrimoine immobilier soumis à l'IFI concerne les biens immobiliers nets de crédit. Il suffit donc de continuer à rembourser un prêt bancaire pour être exonéré : vendez votre propriété et utilisez une partie du capital pour réinvestir dans des placements financiers exonérés d'IFI, puis partez sur un achat d'immeuble à crédit.

Oui c'est une solution ! Les biens et droits immobiliers qui font l'objet d'un contrat de crédit-bail ou de location-accession ne sont pas compris dans le patrimoine du propriétaire bailleur, mais dans celui du preneur. Vous ne devez donc pas les déclarer pour l'IFI.

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