SCPI de rendement, SCPI fiscale : comment choisir ?

Cher épargnant avisé (aucun doute puisque vous êtes sur notre site), saviez-vous que les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont majoritairement de deux types :

• les SCPI de rendement
• les SCPI fiscales

Chacune de ces catégories répond à des besoins spécifiques. Nous allons voir l’intérêt d’investir dans l’une et l’autre.

Si vous n’êtes pas encore totalement familiarisé avec les SCPI, lisez d’abord “Pourquoi investir dans des SCPI”.

Sinon, suivez le guide.

Investir dans des SCPI de rendement

Les SCPI de rendement ou SCPI classiques privilégient avant tout le … rendement (trop fort ?).

Comment fonctionne la SCPI de rendement ?

Ce type de SCPI ne va pas acheter de beaux immeubles résidentiels, ultra-sécurisés, en plein coeur de Paris. Ben non.

Pour obtenir des rendements élevés, la SCPI n’a d’autres choix que d’investir dans de l’immobilier d’entreprise : bureaux, entrepôts, commerces, ou spécialisé (hôtels…) avec des prix au m2 souvent plus abordables, mais surtout des loyers plus élevés.

Les immeubles achetés sont généralement situés en région parisienne, dans les grandes métropoles régionales, voire à l’étranger (si si, elles ont le droit, et ça se fait de plus en plus).

Est-ce à dire que le patrimoine investi est de mauvaise qualité ? Sûrement pas. Par contre, il est évident que l’immobilier professionnel est plus risqué que le logement.

En investissant dans une SCPI de rendement, vous devenez propriétaire d’une fraction d’un patrimoine immobilier :

• loué à des entreprises ou à des professionnels,
• sur des durées longues (3 ou 6 ans) et renouvelables,
• via des baux commerciaux, bien plus souples que les baux d’habitation.

Vous touchez donc des revenus locatifs trimestriellement, voire mensuellement, sans rien faire, au prorata des parts détenues.

SCPI à capital fixe ou à capital variable ?

Il y a deux formes sociales de SCPI et cette différence est importante.

SCPI à capital fixe

Elle représente la forme juridique traditionnelle.

Le nombre et le prix initial des parts déterminent le capital de la SCPI. Une fois celui-ci atteint (= toutes les parts souscrites), elle ne peut plus accueillir de nouveaux associés.

Tant pis pour vous ?.

Pour rouvrir la collecte, la société doit procéder à une augmentation de capital avec un nombre déterminé de parts nouvelles émises, un nouveau prix et une durée de souscription.

Il existe cependant un marché secondaire pour acheter ou vendre des parts :

• Animé par lasociété de gestion et organisé de manière hebdomadaire ou mensuelle,

Ou

• Libre : vous cédez / achetez vos parts en direct, hors la société de gestion.

La valeur des parts est uniquement fonction de l’offre et de la demande et ne prend pas toujours en compte la valeur du patrimoine immobilier sous-jacent.

De ce fait, le prix des SCPI à capital fixe a tendance à fluctuer davantage (volatilité) que celles émises par une SCPI à capital variable…

SCPI à capital variable

Ici, la capitalisation de la SCPI est directement liée aux demandes de souscription (achat) ou de retrait (vente).

Plus souple dans son fonctionnement, elle vous permet de vendre ou souscrire des parts à tout moment.

Le marché est donc plus liquide.

Par contre, c’est la société de gestion qui se charge de tout. Si elle fixe le prix de la part, se basant sur la dernière valeur d’expertise des actifs en portefeuille, elle ne garantit pas sa revente.

Eh oui : s’il y a zéro acheteur, elle ne peut pas les inventer…

SCPI diversifiées ou spécialisées ?

Là aussi faut distinguer. Encore ? Eh oui !

La SCPI diversifiée

Elle va investir sur différents types d’actifs immobiliers :

• Bureaux,
• Entrepôts, locaux d’activité,
• Centres commerciaux, boutiques

…

Avec une répartition géographique très large : région parisienne, grandes villes de province, et, de plus en plus, autres pays de la zone euro : Allemagne, Belgique, Italie, Espagne, etc.

Cette diversification vous permet de prendre des paris sur différentes typologies d’actifs et différents secteurs géographiques en même temps.

La SCPI spécialisée

Elle vise une thématique particulière, type d’immeuble et/ou zone géographique bien spécifique.

Par ex. :

• Bureaux neufs, écologiques, France
• Hôtellerie (hôtels, résidences de tourisme, résidences étudiantes …), France
• Santé (centres médicaux, maisons de retraite … ), France
• Entrepôts, logistique, Europe (zone Euro)

Vous investissez donc dans un secteur immobilier bien défini, dans lequel vous croyez. Mais attention, ce type de pari est toujours à double sens.

Peut-on défiscaliser avec une SCPI de rendement ?

Oui, c’est possible !!!

Avec ces deux techniques, vous pouvez limiter l’imposition de vos revenus de SCPI.
Voici comment :

Recours au régime du micro-foncier pour les SCPI

• Si l’ensemble de vos revenus fonciers annuels (SCPI inclus) ne dépasse pas les 15 000 €,
  Et
• Si vous louez déjà un logement nu (même un petit studio ou une chambre d’étudiant non meublée)

Vous pouvez opter pour le régime du micro-foncier, avec un abattement de 30% sur tous vos revenus locatifs.

Intéressant surtout si vous tirez l’essentiel de vos loyers des SCPI, que vous n’avez pas d’emprunt, ni de charges réelles importantes.

Pour en savoir plus : qu’est-ce que les revenus fonciers ?

Recours aux SCPI investies dans des immeubles à l’étranger

De plus en plus de SCPI proposent des patrimoines investis hors de nos frontières.

Le truc important à connaître : la fiscalité immobilière ne repose pas sur votre lieu de résidence fiscale, mais sur le lieu de situation de l’immeuble.

Donc, si votre immeuble se trouve en Allemagne ou en Espagne, la fiscalité de vos revenus locatifs est traitée directement dans le pays concerné via un prélèvement à la source.

Inutile de vous dire que dans la majorité des cas, ces prélèvements n’ont rien à voir avec ceux pratiqués en France : la fiscalité immobilière est souvent plus douce chez nos voisins.

Bon, maintenant, si vous voulez vraiment défiscaliser, y a pas 36 solutions.

Investir en SCPI fiscales

Ok. Mais c’est quoi ça des SCPI fiscales ?

Des SCPI spécialisées en défiscalisation

Là encore, je sens que je fais fort ?.

Ces SCPI ne cherchent pas à vous apporter un rendement élevé. Elles ne garantissent pas votre capital, pas plus qu’une plus-value à la revente de vos parts.

Elles sont là avant tout pour vous aider à diminuer votre pression fiscale et à optimiser vos impôts.

C’est tout !!!

Pour cela, elles investissent dans des programmes résidentiels :

• Neufs éligibles (Pinel),
• De rénovation dans l’ancien, de qualité, historique (Malraux), ou standard (déficit foncier).

En ce qui concerne la sélection des programmes, ce n’est pas vous, mais la société de gestion qui s’en charge.

Inconvénients

• Une période de souscription des parts limitée dans le temps,
• Une durée de vie limitée, tel que prévu dans leurs statuts et selon le dispositif fiscal visé,
• Assorti d’un blocage plus ou moins contraint de votre investissement pendant cette durée de vie.

En effet, au terme du dispositif, le parc immobilier est revendu par la société de gestion. Seulement ensuite vous récupérez tout ou partie de votre investissement, avec parfois une plus-value.
Vous pourrez donc difficilement revendre vos parts avant le terme. Il vous reste toujours la possibilité de recourir, dans l’intervalle, au marché secondaire, mais avec un risque élevé de décote.
Enfin, les SCPI fiscales ont la sale manie d’être encore plus chargées en frais que les autres SCPI.

Et avantages

La SCPI étant fiscalement transparente, c’est vous qui êtes imposé, pas la société. Mais du coup, s’il y a des avantages fiscaux, vous seul en bénéficiez.

Tout de même !

Et par rapport à un achat immobilier défiscalisant en direct :

• Le ticket d’entrée est faible : dès 5 000 €,
• Vous investissez de manière mutualisée sur plusieurs biens,
• Vous bénéficiez de l’avantage fiscal dès l’année de souscription,
• Vous avez la possibilité d’investir par étape,
• Enfin, vous vous épargnez les soucis d’une gestion directe.

On trouve actuellement 3 types de SCPI fiscales.

SCPI Pinel

Comme pour l’investissement Pinel en direct, elle vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, jusqu’à 21% du montant investi (max. 300 k€), pour un engagement locatif jusqu’à 12 ans.
Concrètement :

• La SCPI investit dans du résidentiel locatif neuf,
• La durée de détention des parts peut aller jusqu’à 18 ans : période de souscription, durée locative (6, 9 ou 12 ans), période de revente des immeubles et liquidation de la SCPI.

SCPI Malraux

Là encore, comme pour le dispositif Malraux en direct, les SCPI fiscales de ce type permettent de bénéficier des mêmes avantages, donc de déduire de votre IR, le déficit résultant de travaux de rénovation éligibles.

Comment ça marche ?

• La SCPI investit dans un ou plusieurs programmes de réhabilitation (patrimoine ancien ou classé), situés généralement, dans le coeur historique des villes,
• Vous devez conserver vos parts 15 ans au moins : durée des travaux + durée de location (9 ans) + délais de revente des immeubles.

SCPI déficit foncier ou de rénovation

Ces SCPI investissent dans des biens à rénover et vous permettent de bénéficier du dispositif du type déficit foncier.

Contrairement au Malraux ou au Pinel, ce dispositif ne vise pas une réduction (diminution de l’impôt), mais une déduction fiscale (diminution de l’assiette taxable).

Vous échappez donc au plafond des niches fiscales. De plus, pas de limite d’investissement ici.

Le rendement est plus faible qu’une SCPI classique, mais souvent supérieur à celui des autres SCPI fiscales.

Et alors ?

• Après collecte, la SCPI investit sur des biens anciens résidentiels, à rénover ou à réhabiliter, pour être ensuite loués,
• Au niveau fiscal, la période minimum de détention est de 3 ans, à compter de la dernière année de déduction des déficits sur le revenu global, donc plutôt 4 ou 5 ans.
• Mais il est conseillé de conserver vos parts jusqu’à la vente des actifs et la liquidation de la SCPI. Comptez donc plutôt 15 ans.

Le marché des SCPI fiscale est à la fois complexe et restreint.

Il convient dès lors de s’adresser à un conseiller professionnel et indépendant qui saura effectuer pour vous une sélection minutieuse.

Et en bonus voici un magnifique :

Tableau comparatif SCPI Rendement et SCPI Fiscale

Comme on est super sympa, on vous a concocté ce petit tableau pour vous aider dans vos choix.