Un investissement immobilier réussi

Vous d’abord

A chaque question posée, il existe plusieurs réponses en fonction des avis de chacun : famille, amis, professionnels en tout genre, internet…

Pour quelles raisons souhaitez-vous investir ? Pourquoi dans l’investissement immobilier ? Quelles sont vos moyens ? Quel est l’état de vos connaissances financières, immobilières, juridiques et fiscales ? Avez-vous le temps de le gérer votre investissement locatif et de maîtriser comment investir en immobilier locatif ? Est-ce le bon moment et pourquoi ?

Ce qui est bien pour les autres n’est pas forcément la solution adaptée à votre situation présente et surtout à venir.

Les motivations sont souvent les mêmes en fonction de l’âge, de l’achat d’une résidence principale, de la constitution d’un capital, de la protection de la famille, du financement des études, de la réduction des impôts, de la création d’une retraite et la transmission d’un patrimoine …

C’est là qu’intervient la notion de sur-mesure et de conseil investissement immobilier locatif adapté à chaque profil.

Quelle stratégie ?

Il s’agit dès lors d’avoir la capacité de faire le tri entre les différents placements, concepts et lois fiscales, notamment en comparant des indicateurs clés comme le scpi rendement. S’agissant d’immobilier, plusieurs tendances s’entrecroisent avec là encore des choix cornéliens.

La fiscalité est un élément majeur à toujours prendre en considération. Vous avez alors deux orientations. Vous pouvez soit réduire votre impôt sur les revenus ou éviter l’imposition excessive des revenus locatifs et des loyers qui culmine à 62 % CSG comprise pour la tranche fiscale la plus haute.

Les multipropriétaires en conviendront, même s’il existe différentes parades patrimoniales.

Dilemme : Je réduis mes impôts grâce au déficit foncier et à la loi Malraux, ou je génère des loyers nets d’impôts grâce au régime réel du statut LMNP ? Pourquoi choisir sachant qu’un même bien peut effectivement avoir deux vies fiscales au cours de son exploitation.

Le financement doit-il être effectué au comptant ou par l’intermédiaire d’un crédit immobilier pour profiter des taux historiquement bas et investissement locatif sans apport de manière stratégique ?

Plusieurs montages juridiques sont possibles comme la SCI, la SARL de famille ou la holding. Le plus simple étant souvent le mieux.Le concept choisi, la manière de paramétrer votre investissement doit donc parfaitement coller à votre stratégie et à votre profil financier.

Lire également : Guide de la défiscalisation avec l’immobilier ancien

Quel bien immobilier ?

Chacun aura un avis bien personnel et commentera sa propre réussite. Tout dépendra de la période, de l’endroit, des moyens financiers disponibles et de votre appétence pour des alternatives dématérialisées comme la pierre papier.

On vous dira que le neuf est trop cher et que l’ancien est bien plus attractif, tandis que d’autres investisseurs chercheront plutôt à comprendre comment investir dans les SCPI afin de diversifier leur patrimoine sans contraintes de gestion. Dans l’ancien, il faut tenir compte des nombreux coûts indirects tels que les travaux et les remises aux normes actuelles et futures ce qui n’est pas le cas dans le neuf.

Pour un budget serré, un studio dans une ville étudiante sera à privilégier. Votre bien se louera rapidement. Il vous faudra alors intégrer dans vos calculs de rentabilité une usure et une vacance locative due à une rotation plus élevée des locataires.

Offrant plus de stabilité, le T2 peut d’ailleurs constituer un compromis intéressant.

La maison est la forme d’habitat préférée des Français. Elle permet de fidéliser des locataires qui entretiennent souvent mieux leur logement et restent plus longtemps.

Il faut maintenant trouver l’endroit approprié pour votre investissement locatif.

Le choix se portera alors sur des éléments rationnels tels que : le bassin d’emploi, l’évolution économique, le pouvoir d’achat, les infrastructures et la qualité de vie …

Vous serez peut – être tenté d’acheter avec les mêmes critères que pour votre résidence principale alors que pour un investissement immobilier locatif le seul objectif est de bien louer et de revendre dans des conditions optimales.Les sujets sont multiples et demandent des compétences variées, notamment pour arbitrer entre plusieurs solutions d’investissement comme les fcpi ou scpi et l’immobilier locatif.

Comment calculer le rendement de votre investissement locatif ?

Pour évaluer la viabilité de votre projet, il est indispensable de maîtriser le calcul de la rentabilité locative. Voici les formules essentielles à connaître :

• La rentabilité brute : (Loyer mensuel x 12) / Prix d’acquisition total x 100. Cet indicateur rapide permet d’écarter les projets peu viables.
• La rentabilité nette : [(Loyer mensuel x 12) – (Taxe foncière + Charges de copropriété + Frais de gestion)] / Prix d’acquisition total x 100. Plus précise, elle reflète vos flux de trésorerie réels.
• La rentabilité nette-nette : Elle intègre l’impact de votre fiscalité (impôt sur les revenus fonciers ou régime des BIC) et vos éventuels avantages fiscaux.

Nous avons ainsi vu tout l’intérêt de cette méthodologie, à savoir la stratégie adaptée pour atteindre vos objectifs de vie et le bien immobilier adapté.Nous nous proposons de traiter en profondeur ces différents sujets dans cette même rubrique au fil de nos prochains articles.