SCPI ou FCPI : dans quoi investir ?
Vous souhaitez réaliser des placements intéressants tout en défiscalisant ? Les FCPI et les SCPI sont deux options à ne pas négliger. Accessibles à tous les particuliers, ces deux solutions d’investissement présentent des caractéristiques et des objectifs très différents. Ils représentent deux approches différentes pour faire fructifier votre épargne et diversifier votre patrimoine. La SCPI, notamment, est une forme très prisée d’investissement locatif, souvent surnommée la pierre-papier. Pour vous aider à faire votre choix, Neofa vous explique la différence entre un FCPI et une SCPI.
Mis à jour le 19 juin 2026, par :
Qu’est-ce qu’un FCPI ?
Ce sigle un peu obscure correspond en réalité aux Fonds Commun de Placement dans l’Innovation visant à investir dans des sociétés innovantes et non cotées en bourse. Les entreprises cibles ne sont soumises à aucune contrainte en matière de chiffre d’affaires et de bilan. Il doit cependant s’agir de PME :
- De moins de 10 ans ;
- Situées dans l’Union européenne.
La proportion investie dans les sociétés innovantes ne peut représenter plus de 60 % du FCPI. La part restante doit permettre de financer des opérations plus sécurisées (obligations par exemple).
Ce placement est en réalité un dispositif de défiscalisation entrant dans le calcul des niches fiscales. L’année de souscription, vous pouvez bénéficier de 18 % de réduction d’impôt, plafonnée à 2 160 € pour une personne seule ou de 4 320 € pour un couple imposé collectivement.
En 2026, ce placement reste un dispositif de défiscalisation très puissant. L’année de votre souscription, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu allant de 18 % à 25 % (selon les périodes de l’année et les fonds), plafonnée à un investissement de 12 000 € pour une personne seule ou 24 000 € pour un couple.
Au-delà de l’avantage fiscal à l’entrée, si vous conservez vos parts jusqu’au 31 décembre de la 5e année minimum, vous êtes exonéré d’impôt sur les plus-values à la sortie. Vous ne restez redevable que des prélèvements sociaux (17,2 %). Attention, en cas de revente anticipée (hors cas de force majeure), l’avantage fiscal est perdu et la Flat Tax (Prélèvement Forfaitaire Unique) de 30 % s’applique sur les gains.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Vous connaissez la « pierre papier » ? C’est le surnom donné à Société Civile de Placement Immobilier. Cette solution permet aux souscripteurs d’investir collectivement dans l’immobilier locatif en achetant des parts d’une SCPI. En pratique, c’est très simple. Vous apportez les fonds et une société de gestion agréée par l’AMF se charge de l’acquisition, de la location et de l’entretien de l’immeuble. Vous n’avez donc aucun souci à vous faire. Vous percevez des loyers nets selon le nombre de parts détenues, versés généralement chaque trimestre et vous profitez d’une plus-value à la revente.
En fonction de vos besoins, deux types de structures sont disponibles :
- La SCPI fiscale permettant au contribuable de bénéficier en plus des loyers de réductions d’impôts correspondant à une loi fiscale concernée (Pinel ou Denormandie, par exemple).
- La SCPI de rendement est constituée uniquement de bureaux, d’entrepôts, locaux d’activités et commerciaux et permettant aux investisseurs de percevoir des loyers. Aucune défiscalisation n’est alors possible.
Rendement et dynamique du marché SCPI en 2026
Le marché de la pierre-papier démontre une forte résilience. Pour l’année 2025, le taux de distribution moyen des SCPI de rendement s’est établi à 4,91 %, marquant une progression continue. Avec un encours global dépassant les 89 milliards d’euros, les SCPI diversifiées (bureaux, santé, logistique) offrent aux investisseurs une visibilité sur leurs flux de trésorerie grâce à des revenus locatifs versés de manière trimestrielle ou mensuelle.
Quelles différences entre FCPI et SCPI ?
Pour un novice, difficile de distinguer ces deux solutions de placements. Elles présentent pourtant deux différences majeures.
En tout premier lieu, la finalité du placement entre le FCPI et la SCPI n’est pas la même. Si le premier finance les entreprises innovantes, le second vise l’immobilier. L’investissement dans un FCPI ne permet donc pas aux contribuables de percevoir des revenus réguliers. Ils peuvent cependant défiscaliser tout en profitant d’une probable forte plus-value à la revente. A contrario, les investisseurs en SCPI reçoivent des revenus réguliers dans le cadre de la redistribution des loyers.
En second lieu, le mode de détention est également totalement différent. Les FCPI peuvent être souscrits uniquement dans le cadre d’un PEA ou d’un compte titres. Les investisseurs ne détiennent donc pas directement les parts des FCPI. Ils doivent nécessairement passer par une banque, un courtier ou un établissement financier.
Au contraire, les parts de SCPI peuvent être détenues en nom propre ou via une SCPI assurance vie dans un contrat dédié. Pour acheter des parts de SCPI, vous n’êtes donc pas obligé de passer par un intermédiaire. Vous pouvez parfaitement faire votre souscription directement sur une plateforme en ligne spécialisée.
Comparatif FCPI vs SCPI : L’essentiel à retenir
| Critères d’investissement | FCPI (Fonds d’Innovation) | SCPI (Pierre-Papier) |
|---|---|---|
| Objectif principal | Forte défiscalisation (IR) et plus-value | Complément de revenus réguliers (Loyers) |
| Niveau de Risque | Élevé (PME non cotées, forte volatilité) | Modéré (Marché immobilier mutualisé) |
| Durée de blocage | Fonds bloqués (5 à 10 ans minimum) | Horizon long terme (8-10 ans), marché secondaire possible |
| Rendement attendu | Incertain, pari sur la croissance | ~ 4,91 % / an (Moyenne 2025 constatée) |
Faut-il investir dans un FCPI ou une SCPI ?
Vous ne savez pas quel placement choisir ? Tout dépendra de votre profil risque et de vos objectifs patrimoniaux.
Les FCPI sont en effet considérés comme des Fonds Communs de Placements à Risque (FCPR). Ce type d’investissement nécessite donc une certaine prudence, les pertes pouvant être élevées. A contrario, le risque attaché aux SCPI est moindre. En effet, si la valorisation du portefeuille et le montant des loyers peuvent fluctuer, les aléas sont davantage dilués par le nombre important de locataires et de biens détenus. Le marché de l’immobilier est par ailleurs considéré comme relativement stable.
Pour sélectionner l’investissement le plus adapté à vos objectifs patrimoniaux, vous devez également effectuer un arbitrage entre défiscalisation et rendement. Si vous souhaitez optimiser votre fiscalité, il est préférable de vous tourner vers un FCPI ou une SCPI fiscale. Si vous souhaitez percevoir des revenus réguliers adossés à un taux de distribution attractif, la SCPI de rendement sera en principe plus intéressante.
Lire également notre article dédié : Faut-il investir dans les FCPI ?
Les trois points clés à retenir :
- Le FCPI est un Fonds Commun de Placement à Risque (FCPR) agréé par l’AMF ciblant l’économie réelle, idéal pour une défiscalisation immédiate mais présentant un risque de perte en capital.
- La SCPI est un investissement immobilier afin de réduire ses impôts et/ou d’obtenir des revenus réguliers.
- Le choix entre FCPI et SCPI dépend des objectifs patrimoniaux de l’investisseur.
Questions fréquentes sur les FCPI et SCPI
Quel est le placement le plus risqué entre SCPI et FCPI ?
Le FCPI est considéré comme plus risqué, car il investit dans des PME innovantes non cotées. La SCPI, basée sur l’immobilier, présente un risque modéré.
SCPI ou FCPI pour des revenus réguliers ?
La SCPI est idéale pour percevoir des revenus réguliers (loyers). Le FCPI ne distribue pas de revenus, mais vise une plus-value à la sortie.
Quelle est la durée de blocage des fonds ?
Les parts de FCPI doivent être conservées au minimum 5 ans pour bénéficier des avantages fiscaux. Les SCPI sont un placement à long terme (8-10 ans recommandés).
Lequel choisir pour défiscaliser au maximum ?
Le FCPI offre une réduction d’impôt directe à la souscription. La SCPI fiscale permet une défiscalisation via des dispositifs immobiliers (Pinel, Denormandie, Malraux).
Peut-on investir dans les deux en même temps ?
Oui, c’est même conseillé pour diversifier son patrimoine. Ils répondent à des objectifs différents et complémentaires : défiscalisation immédiate (FCPI) et revenus futurs (SCPI).