Réglementation location saisonnière, les 4 techniques pour louer plus de 120 jours

Dans les grandes villes françaises telles que Paris, Aix-en-Provence, Annecy ou Bordeaux, la location saisonnière est soumise à une réglementation stricte. Pour pouvoir louer légalement, il est indispensable de déclarer cette activité et d’obtenir un numéro d’identification, à indiquer sur toutes vos annonces. Ce numéro permet de comptabiliser le nombre total de nuitées pour chaque logement, même s’il est proposé sur plusieurs plateformes.

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Cependant, si vous souhaitez louer votre résidence principale plus de 120 jours par an, des démarches supplémentaires sont nécessaires, notamment un changement d’usage auprès de la mairie, ce qui peut entraîner des coûts élevés. Pour rester en conformité avec la législation tout en optimisant vos revenus locatifs, il est souvent plus simple de ne pas dépasser cette limite. Mais si la demande et les opportunités vous poussent à envisager une durée de location plus longue, plusieurs stratégies peuvent être utilisées pour contourner cette contrainte. Dans cet article, nous vous présentons les quatre techniques qui vous permettront de louer votre bien au-delà de 120 jours par an sans enfreindre la réglementation.

1) Location de chambres : 

Pour être qualifié de meublé de tourisme, le logement doit être loué en totalité à l’usage exclusif du locataire. Selon l’article L324-1-1 du Code du Tourisme, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, loués à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y séjourne pour des périodes courtes (journée, semaine, mois). Si vous louez une chambre dans votre résidence principale, ou même toute votre résidence mais à plusieurs locataires en chambres séparées, cela ne relève pas, en théorie, du meublé de tourisme et n’est donc pas soumis à la règle des 120 jours. 

2) Bail mobilité :

Une autre solution pour dépasser les 120 jours tout en répondant à la demande de location courte et moyenne durée est d’utiliser le bail mobilité. Ce type de bail, signé pour une période de 2 à 10 mois, s’adresse principalement à des personnes en mission, en stage ou en séjour prolongé. Bien que le prix par nuit soit généralement inférieur à celui de la location saisonnière classique, la rentabilité reste intéressante car vous aurez moins de gestion locative à assurer (moins de rotation, moins de ménage). Pour attirer ce type de locataires, vous pouvez faire appel à des agences spécialisées ou simplement ajuster la durée minimale de séjour sur des plateformes comme Airbnb ou Booking.

3) Exception pour obligation professionnelle :

La règle des 120 jours est fondée sur la définition de la résidence principale, qui est le logement que vous occupez au moins huit mois par an. Cependant, l’article 2 de la loi de 1989 précise que ce critère ne s’applique pas en cas d’obligation professionnelle, de raison de santé ou de force majeure. Ainsi, si vous êtes régulièrement en déplacement pour des raisons professionnelles, ou si vous partagez votre temps entre deux domiciles pour le télétravail, vous pouvez justifier une location au-delà des 120 jours. Une jurisprudence récente a confirmé qu’un propriétaire parisien pouvait dépasser cette limite en justifiant d’obligations professionnelles, à condition que le logement reste sa résidence principale.

4) Échange de logement :

Enfin, si vous souhaitez louer votre logement en votre absence tout en voyageant ou en différant l’utilisation de votre bien, vous pouvez envisager l’utilisation de plateformes d’échange de nuitées comme HomeExchange. Les nuitées échangées via ces plateformes ne sont pas comptabilisées dans les 120 jours, ce qui vous permet de rentabiliser votre logement au-delà de cette limite sans contrevenir aux règles. Ces plateformes connaissent un succès croissant, ce qui augmente vos chances de trouver rapidement des partenaires d’échange. Cependant, veillez à prendre en compte les coûts associés, comme le ménage et les frais d’électricité, qui ne sont pas inclus dans ces échanges.