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Comment calculer l’amortissement LMNP ?

Vous souhaitez investir dans l’achat d’un meublé pour le mettre sur le marché locatif ? Vous vous interrogez sur le calcul de l’amortissement LMNP (location meublée non professionnelle) ? Le premier avantage offert par ce statut est de pouvoir définir les recettes des loyers comme des revenus BIC – et non pas fonciers. Dans le régime réel d’imposition, cela permet concrètement d’amortir une partie des frais liés au logement loué et de diminuer sa base fiscale. Alors, quel est le calcul de l’amortissement LMNP ? Pas de panique, on vous explique !

Publié le 27 mars 2023, par :

L’amortissement LMNP, qu’est-ce que c’est  ?

Voyons dans un premier temps la définition de l’amortissement d’un point de vue comptable.

Qu’est-ce que l’amortissement  ?

D’un point de vue comptable, l’amortissement n’implique pas de flux financiers réels (pas de décaissement). Ce dispositif réduit la base imposable du bénéficiaire en lissant l’investissement dans le temps. Notez également que l’amortissement permet de chiffrer la perte de la valeur d’un bien sur une période donnée (sa dépréciation).

Exemple : vous décidez de rénover votre salon. Vous investissez 15 000 euros dans cette opération. Si vous bénéficiez du mécanisme d’amortissement, vous pouvez lisser cette dépense sur plusieurs années.

Et la dépréciation de la valeur d’un actif ? Prenons l’exemple d’une toiture vieillissante, qui fait perdre de la valeur à la maison. Tôt ou tard, vous allez devoir engager des frais de réparation. Avec l’amortissement, vous pouvez imputer cette dépense fictive chaque année. Celle-ci représente la perte de valeur de l’actif immeuble, dont la toiture s’altère dans le temps.

LMNP est-ce le bon statut pour votre investissement immobilier ?

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Quel amortissement avec le statut LMNP ?

La location meublée non professionnelle est concernée par ce mécanisme, si vous optez pour le régime réel d’imposition de vos recettes locatives. Rappelons que ce choix permet également de déduire vos charges réelles, liées à votre bien immobilier, des revenus du foyer fiscal.

Bon à savoir : La valeur du terrain n’est pas amortissable
Alors que la valeur du bâti se déprécie dans le temps, le terrain échappe aux notions d’usure ou de vétusté. Il ne peut pas intégrer la base de calcul des amortissements. Toutefois, il est convenu que la valeur du terrain soit équivalente à 15 % de la valeur de l’ensemble. C’est pour ça que l’amortissement en LMNP se fait sur 85 % de la valeur du bien. Attention, évaluer la valeur du terrain reste important, puisque le prix de revient de la construction lui est bien amortissable.

Bon à savoir : Particularités du régime micro-BIC
Avec le régime micro-BIC, le propriétaire bénéficie d’un forfait, sous la forme d’un abattement de 50 % des revenus locatifs à déclarer. L’amortissement entre donc déjà en compte dans le calcul de ce forfait.

Vos dépenses réelles amortissables représentent les opérations les plus coûteuses : ravalement de façade, travaux d’intérieur, achat important de meubles meublants, etc. Chaque catégorie de dépenses dispose d’une durée d’amortissement propre. Généralement, elle représente la durée d’usage. En LMNP, la quote-part d’amortissement déductible ne peut pas dépasser l’écart entre le montant global des loyers perçus et les autres charges versées dans l’intérêt de l’activité de location meublée.

Lire également : Les avantages du statut LMNP

Quelle est la durée de l’amortissement LMNP ?

La durée de votre amortissement LMNP commence le jour de la déclaration du statut au greffe du tribunal, et non pas le jour d’achat du bien immobilier. La valeur de votre appartement ou de votre maison est bien celle du jour d’achat, et non pas celle de périodes antérieures ou postérieures.

En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez amortir en LMNP jusqu’à 85 % de la valeur de votre bien. La durée de l’amortissement de 30 ans demeure indicative, puisqu’il faut travailler composante par composante :

  • structure : 70 % (part de la valeur de l’actif) sur 80 ans (durée d’amortissement) ;
  • toiture : 10 % sur 25 ans ;
  • installations électriques : 5 % sur 25 ans ;
  • agencements intérieurs : 8 % sur 15 ans.

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La ventilation de chaque dépense est gérée par votre comptable, avec lequel vous pouvez convenir des éléments suivants :

  • l’achat de votre cuisinière à 2 500 euros amortis sur 5 ans permet de déduire 500 euros tous les ans pendant 5 ans ;
  • la réalisation de vos travaux de peinture de 10 000 euros amortis sur 5 ans permet de déduire 2 000 euros tous les ans pendant 5 ans ;
  • la rénovation de votre toiture de 25 000 euros amortis sur 25 ans permet de déduire 1 000 euros tous les ans pendant 25 ans.

Comment calcule-t-on l’amortissement d’un bien en LMNP ?

L’amortissement LMNP permet d’étaler vos grosses dépenses sur plusieurs années. L’avantage : réduire votre base fiscale, tout en évitant les fortes variations d’une année sur l’autre.

Le calcul de votre amortissement en LMNP consiste à diviser la valeur d’origine de votre bien immobilier loué non meublé par son nombre d’années probable d’utilisation. Comme vu précédemment, la durée d’amortissement de l’immobilier varie entre 25 et 40 ans, celle des travaux de 10 à 20 ans et celle du mobilier de 5 à 10 ans.

Prenons l’exemple d’une valeur moyenne d’amortissement de 85 % qui court sur une durée de 30 ans. La formule du calcul d’amortissement LMNP est la suivante :

valeur du bien immobilier x valeur d’amortissement/durée d’amortissement.


Autrement dit, pour un bien acquis 250 000 euros, le propriétaire a la possibilité d’amortir chaque année : 250 000 x 0,85/30 = 7 083 euros.


L’amortissement de l’actif peut donc servir à baisser le
revenu imposable de façon assez spectaculaire. Mais, attention, car tout dépend de la rentabilité locative de votre bien.

Exemple de tableau d’amortissement d’une location meublée

Prenons l’exemple d’un appartement neuf acquis pour la somme de 200 000 €. Le terrain n’étant pas amortissable, il convient de déduire 15 %, soit 30 000 €. La valeur hors terrain du bien est de 170 000 €. Les meubles sont estimés à 7 000 €.

Composant Durée d’amortissement Valeur Amortissement annuel en euros
Frais de notaire 15 ans 6 000 6 000 / 15 = 400
Gros oeuvre 80 ans 70 % x 170 000 = 119 000 / 80 = 1 487,5
Etanchéité 20 ans 10 % x 170 000 = 17 000 17 000 / 20 = 850
Agencement intérieur 15 ans 8 % x 170 000 = 13 600 13 600 / 15 = 906,67
Installation électrique 25 ans 5 % x 170 000 = 8 500 8 500 / 25 = 340
Meubles 5 ans 7 000 7 000 / 5 = 1 400

Calculer l’amortissement LMNP, les points clés à retenir :

  • L’amortissement est une notion comptable qui permet de lisser les coûts de dépenses importantes dans le temps.
  • L’amortissement en LMNP fonctionne dans le cadre du régime fiscal réel.
  • L’amortissement en LMNP sert à réduire son revenu imposable.

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Nicolas Delorme
Auteur
Nicolas a 15 ans d’expérience internationale et a travaillé au sein de la banque privée suisse Lombard Odier pendant 10 ans, où il a créé et développé avec succès les activités d’intermédiaire financier de Lombard Odier en Asie où il a vécu pendant 5 ans. Il a ensuite dirigé les activités de développement commercial international des gérants de fortune indépendants et des family offices genevois. Nicolas a travaillé 4 ans avec Alain en tant qu'associé dans Planet of Finance.
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Écrire un commentaire

  1. Dumas 9 février 2023 à 15h16-Répondre

    Très bien mais il y a une question qui me vient
    Si j’achète un bien complètement amorti par le vendeur puis je a mon tour l’amortir en fonction du prix d’achat que j’ai payé ?
    Merci de m’éclairer en répondant par oui ou non

    • Alexis BIED 8 octobre 2023 à 22h24

      Oui vous pouvez.

      Et si vous le vendez à votre tour, l’acquéreur le pourra également.

      L’amortissement permet de déduire l’usure de votre bien immobilier.

      Que vous soyez le 1er ou le 35ième acquéreur, le bien s’usera toujours.

  2. Borra 22 mai 2023 à 23h41-Répondre

    Une question :
    Si j’achète un bien Sans emprunter, est ce que l’amortissement immobilier fonctionne bienvenue?

    • Alexis BIED 8 octobre 2023 à 22h25

      Oui, il fonctionne avec ou sans emprunt bancaire.

      L’amortissement représente l’usure du bien.

      Que le bien soit acheté comptant ou à crédit, il s’use de la même façon.

      Au plaisir.

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