Calcul amortissement LMNP : méthode simple avec exemple chiffré

Vous souhaitez investir dans l’achat d’un meublé pour le mettre sur le marché locatif ? Vous vous interrogez sur le calcul de l’amortissement LMNP (location meublée non professionnelle) ? Le premier avantage offert par ce statut est de pouvoir définir les recettes des loyers comme des revenus BIC – et non pas fonciers. Dans le régime réel d’imposition, cela permet concrètement d’amortir une partie des frais liés au logement loué et de diminuer sa base fiscale. Alors, quel est le calcul de l’amortissement LMNP ? Pas de panique, on vous explique !

Voyons dans un premier temps la définition de l’amortissement d’un point de vue comptable.

Qu’est-ce que l’amortissement ?

D’un point de vue comptable, l’amortissement n’implique pas de flux financiers réels (pas de décaissement). Ce dispositif réduit la base imposable du bénéficiaire en lissant l’investissement dans le temps. Notez également que l’amortissement permet de chiffrer la perte de la valeur d’un bien sur une période donnée (sa dépréciation).

Exemple : vous décidez de rénover votre salon. Vous investissez 15 000 euros dans cette opération. Si vous bénéficiez du mécanisme d’amortissement, vous pouvez lisser cette dépense sur plusieurs années.

Et la dépréciation de la valeur d’un actif ? Prenons l’exemple d’une toiture vieillissante, qui fait perdre de la valeur à la maison. Tôt ou tard, vous allez devoir engager des frais de réparation. Avec l’amortissement, vous pouvez imputer cette dépense fictive chaque année. Celle-ci représente la perte de valeur de l’actif immeuble, dont la toiture s’altère dans le temps.

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Quel amortissement avec le statut LMNP ?

La location meublée non professionnelle est concernée par ce mécanisme, si vous optez pour le régime réel d’imposition de vos recettes locatives. Rappelons que ce choix permet également de déduire vos charges réelles, liées à votre bien immobilier, des revenus du foyer fiscal.

Amortissement LMNP en location meublée : les bases

Vos dépenses réelles amortissables représentent les opérations les plus coûteuses : ravalement de façade, travaux d’intérieur, achat important de meubles meublants, etc. Chaque catégorie de dépenses dispose d’une durée d’amortissement propre, notamment pour les équipements.

Par exemple, l’amortissement du mobilier meublant s’étale généralement sur une période courte, correspondant à sa durée d’usage.

En LMNP, la quote-part d’amortissement déductible ne peut pas dépasser l’écart entre le montant global des loyers perçus et les autres charges versées dans l’intérêt de l’activité de location meublée.

Lire également : Les avantages du statut LMNP

La durée de votre amortissement LMNP commence le jour de la déclaration du statut au greffe du tribunal, et non pas le jour d’achat du bien immobilier. La valeur de votre appartement ou de votre maison est bien celle du jour d’achat, et non pas celle de périodes antérieures ou postérieures.

Quelle durée pour amortir un bien en LMNP ?

En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez amortir en LMNP jusqu’à 85 % de la valeur de votre bien. La durée d’amortissement de l’immeuble varie généralement entre 25 et 40 ans selon sa structure et ses composants :

• Structure : 70 % (part de la valeur de l’actif) sur 80 ans (durée d’amortissement) ;
• Toiture : 10 % sur 25 ans ;
• Installations électriques : 5 % sur 25 ans ;
• Agencements intérieurs : 8 % sur 15 ans.

LMNP : comment amortir vos travaux et mobilier ?

Les travaux de rénovation, comme le ravalement ou les aménagements intérieurs, sont également amortissables. La durée d’amortissement des travaux de rénovation dépend de leur nature : elle peut aller de 10 à 25 ans en moyenne.

La ventilation de chaque dépense est gérée par votre comptable, avec lequel vous pouvez convenir des éléments suivants :

• l’achat de votre cuisinière à 2 500 euros amortis sur 5 ans permet de déduire 500 euros tous les ans pendant 5 ans ;
• la réalisation de vos travaux de peinture de 10 000 euros amortis sur 5 ans permet de déduire 2 000 euros tous les ans pendant 5 ans ;
• la rénovation de votre toiture de 25 000 euros amortis sur 25 ans permet de déduire 1 000 euros tous les ans pendant 25 ans.

Réforme LMNP 2025 : impact à la revente

Depuis janvier 2025, une réforme importante est entrée en vigueur pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP). Désormais, les amortissements pratiqués doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Cela signifie que si vous vendez un logement ayant bénéficié de plusieurs années d’amortissement, le montant de ces amortissements viendra augmenter la plus-value imposable. Ce changement fiscal réduit l’avantage global du LMNP à long terme, notamment pour ceux qui comptent revendre rapidement.

Pour compléter la lecture :
LMNP neuf vs ancien
L’avenir du LMNP en 2025

L’amortissement LMNP permet d’étaler vos grosses dépenses sur plusieurs années. L’avantage : réduire votre base fiscale, tout en évitant les fortes variations d’une année sur l’autre.

Le calcul de votre amortissement en LMNP consiste à diviser la valeur d’origine de votre bien immobilier loué non meublé par son nombre d’années probable d’utilisation. Comme vu précédemment, la durée d’amortissement de l’immobilier varie entre 25 et 40 ans, celle des travaux de 10 à 20 ans et celle du mobilier de 5 à 10 ans.

Exemple concret de calcul d’amortissement LMNP

Prenons l’exemple d’une valeur moyenne d’amortissement de 85 % qui court sur une durée de 30 ans. La formule du calcul d’amortissement LMNP est la suivante : valeur du bien immobilier × valeur d’amortissement / durée d’amortissement.

Autrement dit, pour un bien acquis 250 000 euros, le propriétaire a la possibilité d’amortir chaque année : 250 000 × 0,85 / 30 = 7 083 euros.

L’amortissement de l’actif peut donc servir à baisser le revenu imposable de façon assez spectaculaire. Mais, attention, car tout dépend de la rentabilité locative de votre bien.

Évolution des durées d’amortissement en 2025

En 2025, les experts-comptables constatent une tendance à l’allongement des durées d’amortissement pour certains composants techniques du bien immobilier. Par exemple, la durée d’amortissement des installations électriques peut désormais atteindre 30 ans, contre 20 à 25 ans auparavant. Cette évolution permet d’ajuster plus finement les dotations annuelles selon la réalité technique du bien et les normes actuelles du bâti.

Voici un exemple de répartition des composants amortissables dans une location meublée, incluant notamment la durée d’amortissement du mobilier, souvent comprise entre 5 et 10 ans selon le type de bien. Prenons l’exemple d’un appartement neuf acquis pour la somme de 200 000 €. Le terrain n’étant pas amortissable, il convient de déduire 15 %, soit 30 000 €. La valeur hors terrain du bien est de 170 000 €. Les meubles sont estimés à 7 000 €.

Concernant l’amortissement du mobilier, la durée est courte mais fiscalement intéressante : de 5 à 10 ans selon l’usage et le type de meubles concernés.

Calcul amortissement LMNP : les points essentiels à retenir

• L’amortissement est une notion comptable qui permet de lisser les coûts de dépenses importantes dans le temps.
• L’amortissement en LMNP fonctionne dans le cadre du régime fiscal réel.
• L’amortissement en LMNP sert à réduire son revenu imposable.