Impôt sur la fortune improductive : comprendre ses enjeux et implications
Nouvel horizon fiscal, nouvelles interrogations : l’impot sur la fortune improductive pourrait, dès demain, bouleverser l’équilibre patrimonial de milliers de Français. Entre cadre législatif, stratégies d’optimisation fiscale pour particuliers et comparaisons internationales, découvrons comment transformer cette contrainte potentielle en levier d’économie d’impôt sur le patrimoine.
Mis à jour le 20 janvier 2026, par :
Qu’est-ce que l’impôt sur la fortune improductive ?
Définition et objectifs principaux
L’impôt sur la fortune improductive cible les biens non productifs, c’est-à-dire ceux qui n’engendrent aucun revenu régulier : résidences secondaires inoccupées, terres agricoles laissées en friche, collections d’art dormant en coffre-fort. L’objectif déclaré est de réorienter l’épargne vers des investissements rentables, stimuler l’économie réelle et freiner la spéculation passive.
Le législateur espère de plus réduire certaines inégalités en incitant les contribuables fortunés à dynamiser leurs avoirs. L’assiette serait déterminée d’après un inventaire des actifs improductifs, avec application éventuelle d’un abattement et d’un taux progressif. Ce dispositif rappelle l’ancien ISF, mais se concentre désormais sur la « rentabilité » plutôt que la valeur brute.
Historique et origines dans le cadre fiscal français
La notion n’est pas récente : dès les débats sur l’ISF dans les années 1980, distinguer capital productif et improductif figurait parmi les pistes. Après la suppression de l’ISF en 2017 au profit de l’IFI, la réflexion rebondit en 2023 avec un rapport parlementaire estimant que 14 % du patrimoine national resterait « passif ».
Depuis, la législation fiscale française consulte autour de ce thème, certains y voyant une source de financement de la transition énergétique, d’autres un danger pour l’épargne, tandis que les cabinets de conseil en gestion de fortune affûtent leurs argumentaires.
Cadre législatif actuel de l’impôt sur la fortune improductive
Dispositions légales en vigueur
En janvier 2025, la loi n’a pas encore instauré l’impôt sur les actifs improductifs. Néanmoins, le projet de loi de finances pour 2025 intègre plusieurs articles dédiés : l’article 17 ter, sur l’assiette, l’article 18, relatif au barème, et l’article 19, sur les exonérations pour les biens immobiliers passifs mis en location dans l’année.
Le seuil d’imposition serait à partir de 1 million d’euros de patrimoine improductif net, avec une taxation progressive de 0,5 % à 1,5 % au-delà de 5 millions. La déclaration serait annexée à l’impôt sur le revenu et contrôlée via la plateforme Patrim +, dans le cadre d’une réglementation fiscale 2025 renforcée sur la taxation des actifs.
Critères pour déterminer la « fortune improductive »
Trois critères principaux : absence de rendement annuel supérieur à 1 %, absence d’usage professionnel, absence de mise à disposition gratuite à un tiers. Une maison de vacances vide huit mois par an entre dans l’assiette ; une résidence prêtée à un parent dépendant peut être partiellement exonérée.
Les experts en planification patrimoniale analysent la granularité de chaque actif (œuvres d’art non exposées, parkings vacants, cryptomonnaies dormantes, parts de SCPI non distribuées). Cette complexité ouvre la voie à des stratégies de défiscalisation pointues.
Propositions législatives et débats récents
Analyse des propositions légales actuelles
Un amendement récent relève le seuil à 1,5 million pour protéger la classe moyenne aisée et propose une option de réinvestissement : placer 50 % de la valeur du bien improductif en investissements type PME innovantes ou logement social exonère de l’impôt durant cinq ans.
Les partisans y voient une incitation forte, tandis que les détracteurs dénoncent une trop grande marge de manœuvre offerte aux contribuables les mieux conseillés.
Acteurs clés et responsabilités dans le débat parlementaire
La commission des finances, présidée par Claire Dubreuil, joue un rôle central. Des think tanks tels que Terra Nova ou l’Institut Montaigne publient des analyses divergentes. Le ministère de l’Économie, avec la Direction générale des finances publiques, soutient une mise en place graduelle pour limiter la fuite de capitaux.
Les organisations patronales réprouvent une stigmatisation du capital. De leur côté, les épargnants et les professionnels de la gestion patrimoniale adaptent déjà leurs stratégies : la demande d’optimisation fiscale pour particuliers a augmenté de 23 % en quelques mois.
Implications fiscales pour les contribuables
Stratégies d’optimisation fiscale
La première étape consiste à évaluer ses actifs dormants, puis à les transformer en sources de rendement via la location, la mise en valeur (espace coworking, cession d’œuvres d’art à des musées, etc.).
Le démembrement de propriété permet de limiter la taxation tout en facilitant la transmission. Investir dans des produits favorisant l’économie réelle (fonds de revitalisation, PME, etc.) donne accès à une réduction de 25 % sur le nouvel impôt sur la richesse.
Exonérations et réductions possibles
Plusieurs mécanismes d’atténuation sont prévus : abattement de 30 % sur les biens détenus depuis plus de 30 ans, exonération complète sur les logements loués en bail social durant 9 ans, franchise pour les œuvres d’art exposées au public au moins six mois par an.
Un plafond global des impositions à 70 % des revenus annuels (similaire au « bouclier fiscal ») est également introduit, permettant de neutraliser une grande partie de la charge via une stratégie d’optimisation ciblée.
Perspectives internationales et futures évolutions
Comparaisons avec d’autres systèmes fiscaux
La Suisse dispose d’une taxe cantonale sur la fortune dormante (taux autour de 0,4 %). L’Espagne taxe les résidences secondaires vacantes depuis 2023. Au Canada, à Vancouver, la surtaxe sur logements vacants a entraîné une remise sur le marché de 10 000 appartements en un an, ce qui a dynamisé l’offre locative.
Les exemples étrangers montrent que la fiscalité sur l’immobilisme patrimonial peut atteindre ses objectifs sans provoquer d’exode massif si les seuils restent élevés.
Scénarios d’évolutions futures et opinions d’experts
Les analystes de l’OCDE prévoient un durcissement progressif, avec un suivi renforcé des propriétés sous-exploitées. Certains envisagent une fusion avec l’IFI pour plus de lisibilité dans la fiscalité du patrimoine.
Un taux unique mais bas, assorti d’incitations à l’investissement, pourrait selon certains experts s’avérer optimal. La digitalisation des registres notariaux devrait réduire les possibilités de fraude, et la diversification patrimoniale restera une arme défensive fondamentale.
Études de cas et ressources complémentaires
Exemples concrets et scénarios pratiques
Marie possède une villa à Biarritz (1,2 M€), louée 14 semaines/an, générant un rendement de 3 % : elle échappe à l’impôt. Paul détient 500 000 € d’œuvres d’art : en prêtant trois tableaux à un musée, il bénéficie d’une exonération totale.
La famille Leroy, riche de 3 M€ en patrimoine improductif, réduit sa base taxable à 900 000 € après démembrement et réinvestissement en start-ups, divisant sa charge fiscale par deux.
Ressources pour approfondir la compréhension et le suivi des évolutions législatives
Pour suivre l’actualité et approfondir : rapport sénatorial n° 241 (2024), études économiques de l’INSEE, webinaires de l’Ordre des experts-comptables. NEOFA propose un qu’un audit gratuit de gestion de patrimoine.
Les alertes du BOFiP permettent de suivre chaque modification officielle de la législation.
Conclusion : Parce que la législation évolue vite, anticipez. Évaluez vos actifs, identifiez les dormants, actionnez les leviers : location, démembrement, réinvestissement. Et surtout, entourez-vous d’un professionnel aguerri pour transformer cette contrainte naissante en opportunité patrimoniale durable.