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Comment fonctionne la défiscalisation immobilière ?

Publié le 11.08.2022, par :
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Alain Broyon
Auteur

Vous payez plus de 2 500 € d’impôt sur le revenu et souhaitez réduire cette facture fiscale ? Rassurez-vous, c’est possible, légalement et sans avoir à vous expatrier au bout du monde ! :-) La solution ? Les lois de défiscalisation immobilière. Ce dispositif vous permet de transformer vos impôts en patrimoine immobilier. Tour d’horizon simple et concis des lois de défiscalisation immobilière les plus connues, pour comprendre le principe et les rouages de ces investissements doublement gagnants !

Sommaire
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L’investissement immobilier de défiscalisation

Qu’il s’agisse d’entretenir le patrimoine immobilier existant ou d’en développer certains segments importants pour la cohésion de la nation (logements sociaux et résidences de service), l’État a depuis longtemps recours aux lois de défiscalisation.
Petit cours d’histoire. :-)

Dès 1913, la loi accorde un avantage fiscal aux investisseurs qui acquièrent un bâtiment classé aux monuments historiques. Depuis, de nombreux ministres du Logement ou de la Culture ont eu recours à ce type de dispositif.
Si ces derniers se sont multipliés, leur principe de base reste toujours le même : le contribuable qui investit dans un logement éligible et qui le loue aux conditions légales, se voit accorder, en échange de son effort financier, une diminution de son imposition.
Le dispositif est dit gagnant-gagnant : l’État attire une part de l’épargne nationale là où elle est le plus nécessaire, tandis que le contribuable développe son patrimoine immobilier à moindres frais.

Bon à savoir : Petit historique des lois de défiscalisation immobilière

  • 1913 : loi monuments historiques ;
  • 1949 : loi LMP / LNMP ;
  • 1962 : loi Malraux ;
  • 1986 : loi Pons ;
  • 1999 : loi Demessine ;
  • 2003 : loi Girardin ;
  • 2003 : loi Robien ;
  • 2003 : loi Borloo ;
  • 2009 : loi Scellier ;
  • 2009 : loi Censi-Bouvard ;
  • 2013 : loi Duflot ;
  • 2014 : loi Pinel ;
  • 2017 : loi Cosse ;
  • 2019 : loi Denormandie.

Défiscaliser dans l’immobilier, ça marche comment ?

La défiscalisation immobilière a toujours le même point de départ, l’acquisition d’un bien immobilier. Mais la réalisation d’économies fiscales peut prendre plusieurs formes :

  • la déduction de certains frais directement par le contribuable ;
  • une réduction partielle ou totale de vos impôts réalisée par l’administration fiscale ;
  • un crédit d’impôt qui peut être reportable.

L’État utilise ces mécanismes de défiscalisation pour soutenir sa politique de logement et relancer certains secteurs géographiques. Connaître les critères des différents dispositifs de défiscalisation existants est donc un préalable pour guider vos choix de placements immobiliers tout autant que votre capacité d’épargne.

Le plafonnement des niches fiscales

Mais avant de s’attacher à leurs particularités, précisons qu’un élément rassemble la plupart de ces lois de défiscalisation immobilière : le plafonnement global des niches fiscales.
Pour les années 2021 et 2022, il est fixé à 10 000€ par foyer.

Bon à savoir : Défiscaliser dans l’immobilier avec la pierre papier
Soulignons également que certains de ces dispositifs sont accessibles avec la pierre papier. En effet, certaines Sociétés Civiles de Placement Immobiliers (SCPI) dites fiscales peuvent vous proposer du dispositif Pinel par exemple.

La loi Pinel

En vigueur depuis le 1er septembre 2014 et reconduite jusqu’au 31 décembre 2022, la loi Pinel a modifié la loi Duflot, qu’elle remplace. Elle vise à faciliter la création de logements sociaux dans les zones dites tendues, c’est-à-dire où l’offre peine à répondre à la demande.

Concrètement, un contribuable qui investit dans un logement neuf et s’engage à le louer aux conditions légales, bénéficie d’un abattement fiscal proportionnel à son investissement et à la durée de son engagement. Plafonné à un coût du logement de 300 000 € et dans la limite de 5 500 €/m², l’investissement Pinel peut générer jusqu’à 63 000 € d’abattement fiscal sur 12 ans !

Le dispositif Pinel accorde un avantage fiscal proportionnel au prix de revient du logement et en augmentation avec la durée d’engagement à demeurer à la location, aux conditions de loyers et de revenus des locataires prévues par la loi :

  • 12 % pour 6 ans ;
  • 18 % pour 9 ans ;
  • 21 % pour 12 ans.

Vous êtes encore là ? Excellent ! :-)

À cet avantage fiscal s’ajoute, bien évidemment, le montant du loyer perçu. Le contribuable voit donc ses impôts diminuer au moment où ses revenus augmentent ! On notera que la loi Pinel permet de choisir pour locataire un ascendant ou un descendant dès lors que ce dernier n’appartient pas au foyer fiscal du déclarant.

Bon à savoir : Un plan de zonage précis
Le dispositif Pinel repose sur un plan de zonage précis. Le territoire est divisé en 5 zones (A bis, A, B1, B2 et C). Seules les 4 premières sont éligibles au dispositif. Le site gouvernemental www.ecologie.gouv.fr/zonage-b-c propose une carte de ce zonage et la liste officielle des communes éligibles au dispositif.

La loi Pinel outre-mer

Le principe reste le même, 2 éléments diffèrent :

  • le bien immobilier doit se situer dans un DROM (Département et Région d’Outre Mer) ou une COM (Collectivité d’Outre Mer) ;
  • l’avantage fiscal passe à 23%, 29%, 32% du prix de revient pour les mêmes durées de location.

Bon à savoir : Le plafonnement de la niche fiscale prend de la hauteur et passe à 18 000 €.

La loi Denormandie

La loi Denormandie complète la loi Pinel en ciblant l’immobilier ancien rénové. Sympa, non ? Elle s’applique du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2022. L’avantage fiscal est calculé sur la totalité de l’opération, c’est-à-dire le prix d’achat du bien immobilier plus le coût des travaux. Ces derniers doivent représenter au moins 25 % du montant total de l’opération.

Aujourd’hui, 222 villes inscrites au plan national « Action cœur de ville » sont éligibles au dispositif Denormandie, auxquelles s’ajoutent les communes ayant signé avec l’État une opération de revitalisation du territoire.

Une fois rénové, le logement doit être loué non meublé pendant 6, 9 ou 12 ans. Les plafonds de loyers et de ressources des locataires à respecter sont les mêmes que ceux appliqués au dispositif Pinel.

Pour être éligible à la réduction d’impôt Denormandie, les travaux de rénovation du logement ancien doivent concerner la performance énergétique du logement, l’assainissement, la modernisation, l’aménagement ou la création des surfaces habitables.

Bon à savoir : Les travaux de rénovation énergétique
Les travaux de rénovation énergétique (changement du système de chauffage, amélioration de l’isolation) doivent être réalisés par un professionnel titulaire de la certification Reconnu Garant de l’Environnement (RGE).

La loi Censi-Bouvard

Adopté le 16 mars 2009, l’amendement des députés Censi et Bouvard à la loi de finances rectificative pour 2009, accordait de nouveaux avantages fiscaux aux loueurs de meublés non professionnels (LMNP). Il s’agissait, pour le législateur, de promouvoir l’investissement dans des résidences de services neuves ou réhabilitées de plus de 15 ans ayant un intérêt public : Ehpad, résidences d’affaires, touristiques ou étudiantes.

Le dispositif, qui devait prendre fin le 31 décembre 2018, est finalement prorogé jusqu’au 31 décembre 2021 par la loi de finances 2019 dans les mêmes conditions, mais pour les seuls Ehpad et résidences étudiantes.

Le contribuable bénéficie d’une réduction d’impôt équivalant à 11 % de la valeur hors taxes du bien, de la récupération de la TVA et d’une imposition avantageuse des revenus locatifs perçus. Ceux-ci sont, en effet, considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers (grâce au statut fiscal LMNP). En échange de ces avantages, l’investisseur en Censi-Bouvard doit louer le logement acquis en résidence de service pour une durée minimale de 9 ans. L’investissement est plafonné à 300 000 euros.

L’investissement en Censi-Bouvard revient à confier la gestion locative du logement acquis à la société d’exploitation de la résidence concernée. C’est, en effet, le gérant qui se charge de la location et de l’entretien de celui-ci. L’investisseur est donc déchargé de toute contrainte administrative.

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La loi Malraux

Adoptée le 4 août 1962, la loi Malraux promeut l’investissement locatif au sein d’immeubles, remarquables par leur caractère architectural ou historique, ayant été totalement rénovés. Le dispositif repose sur la création d’un déficit foncier résultant des travaux réalisés et déduit du revenu global du contribuable. Pour être éligible, l’immeuble concerné doit être situé dans un secteur particulier qui conditionne le taux de la réduction d’impôt, calculée sur le montant des travaux engagés :

  • dans un site patrimonial remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, dans un quartier ancien dégradé (QAD) ou dans un quartier conventionné du Nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) : taux de 30 % ;
  • dans un site patrimonial remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé, ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique : taux de 22 %.

Le montant des travaux retenu pour le calcul de la réduction d’impôt au titre de la loi Malraux est plafonné à 400 000 euros sur 4 ans consécutifs (peu importe la répartition de la somme durant cette durée légale). Ces travaux doivent être suivis et contrôlés par un architecte des Bâtiments de France. L’investisseur doit, en outre, s’engager à demeurer à la location durant au moins neuf ans. La loi Malraux n’est pas concernée par le plafonnement à 10 000 euros des niches fiscales.

Bon à savoir : Les taux d’intérêt des crédits immobiliers
Le niveau historiquement bas des taux d’intérêt des crédits immobiliers rend d’autant plus intéressant le placement dans la pierre. Le faible coût actuel de l’argent augmente, de facto, la rentabilité d’une opération de défiscalisation bien conduite !

Différents dans leur mécanisme et leur portée, ces dispositifs de défiscalisation présentent tous l’immense avantage de permettre la constitution d’un patrimoine immobilier à moindres frais ! ;-) Le choix du dispositif relève du cas par cas : une analyse du niveau d’imposition et des capacités d’investissement, mais aussi la prise en compte de l’objectif visé. Le logement choisi doit ainsi être de qualité et situé dans un secteur attractif. Pour réaliser cette opération avec succès, faites appel à un conseiller financier Neofa. Il vous accompagnera selon votre profil et vos objectifs !

Défiscalisation LMP et LMNP (investissement locatif)

Les statuts de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et Non Professionnel (LMNP) permettent de louer en meublé sans condition géographique, sans zone prédéfinie, sans condition de ressources du locataire.
Ces 2 régimes de défiscalisation ne sont pas concernés par le plafonnement des niches fiscales et vous permettent d’amortir le prix du bien et des meubles et de récupérer la TVA lors de l’investissement.
La distinction entre les deux statuts est liée au niveau des revenus dégagés par l’investissement immobilier.

Le dispositif du déficit foncier

Ce dispositif concerne les biens anciens rénovés loués non meublés.
Avec la réalisation de travaux et des charges induites supérieures aux loyers perçus, vous pouvez déclarer un déficit foncier.
Ce déficit est déductible du revenu global dans la limite de 10700€ et le surplus peut être reporté sur 10 ans.
Notez aussi que cet avantage fiscal se situe hors plafonnement des niches fiscales.
En savoir plus : le dispositif du déficit foncier.

Les trois points clés à retenir :

  • Les lois de défiscalisation immobilière s’adressent à tous les investisseurs fiscalement domiciliés en France.
  • L’investissement Pinel permet de loger un parent ou un enfant non rattaché au foyer fiscal.
  • L’investissement en loi Malraux n’est pas assujetti au plafond de 10 000 euros des niches fiscales.

Pour la location nue, vous déclarez en revenu foncier.
Pour la location meublée, les revenus sont déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Dans les deux cas, selon le montant de vos revenus, vous profitez d’un abattement forfaitaire ou vous déduisez vos charges au réel.

D'abord, lisez nos conseils pour payer moins d'impôts sur l'immobilier locatif. Pour réaliser le choix qui collera parfaitement à votre situation et à votre stratégie d’investissement, le mieux est de demander un bilan patrimonial.

Concentrez-vous sur le dispositif Denormandie, les lois Malraux et Monuments Historiques, mais aussi sur les statuts de LMP/LMNP et le dispositif de déficit foncier.

Depuis 2011, vous ne pouvez plus obtenir de réductions fiscales liées à l’achat de votre résidence principale. Par contre :
les travaux de rénovation énergétique ouvrent droit à des crédits d’impôt ;
en cas de revente, la plus-value est exonérée d’impôts et de contributions sociales à et sans plafond ;
lors d’une succession, un abattement de 20% existe sous certaines conditions ;
la location meublée au sein de la résidence principale est exonérée en dessous de 760 € par an.

Il s’agit d’un mécanisme d’investissement immobilier appelé “pierre papier” (car vous ne faites pas l’acquisition d’un bien immobilier mais seulement de parts). Investir dans les SCPI fiscales permet de profiter du dispositif Pinel et de la défiscalisation associée.

Publié le 11.08.2022, par :
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Alain Broyon
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