Comment calculer le loyer en Pinel ?

Publié le 08.10.2021, par :
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Alain Broyon
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Grâce à la loi Pinel, investir dans l’immobilier locatif permet de profiter d’une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 euros. Pour cela, il est nécessaire de respecter certaines conditions liées notamment aux plafonds du loyer. Neofa vous explique en détail comment effectuer le calcul du loyer Pinel. ;-)

Sommaire
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La loi Pinel en bref

Ce dispositif de défiscalisation a été instauré afin de relancer l’investissement locatif dans les zones tendues. En pratique, les investisseurs achètent un appartement neuf ou à rénover pour le mettre en location dans le cadre de conditions strictes prévues par la loi Pinel. En contrepartie, ils profitent d’une diminution d’impôt sur un montant maximum de 300 000 euros annuel. Le taux de cette réduction dépend de la durée de la location du bien :

  • 12 % pour une location de 6 ans
  • 18 % en cas de location pendant 9 ans
  • 21 % lorsque la durée est de 12 ans

Le calcul du loyer Pinel doit s’appuyer sur les plafonds au mètre carré en fonction de la localisation du bien. Les ressources des locataires doivent également être inférieures aux seuils prévus dans le Bofip-Impôts n°BOI-BAREME-000017 relatif aux plafonds de loyer et de ressources 2021 pour l'investissement immobilier locatif.
Le logement doit enfin respecter un niveau de performance énergétique défini par le code général des impôts.

À l’origine, le dispositif Pinel devait cesser au 31 décembre 2021. Il a finalement été reporté jusqu’au 31 décembre 2024. En 2023, l’avantage fiscal sera néanmoins revu à la baisse :

  • 10,5 % sur 6 ans
  • 15 % pour 9 ans
  • 17,5 % pour 12 ans

En 2024, la réduction d’impôt maximale sera de 14 % sur 12 ans.

Bon à savoir : L’exclusion des logements individuels de la loi Pinel
Depuis 2020, seuls les appartements sont éligibles au dispositif de défiscalisation. Les bailleurs de maisons individuelles ne peuvent plus profiter de la réduction d’impôt.

Le barème du loyer Pinel en 2021

Pour calculer le loyer Pinel de votre bien et profiter de la réduction d’impôt, il est nécessaire dans un premier temps de déterminer le barème applicable à votre commune. Ce dernier est publié chaque année au bulletin officiel des finances publiques. Pour 2021, les plafonds à ne pas dépasser selon la Zone Pinel dans laquelle se trouve votre bien sont les suivants :

Zone Barème du loyer par mètre carré
Zone A bis 17,55 €
Zone A 13,04 €
Zone B1 10,51 €
Zone B2 9,13 €

Les éléments à prendre en compte pour le calcul du loyer

Plusieurs éléments doivent être pris en compte :

  • La surface utile du logement
  • Le coefficient multiplicateur de zone où se trouve le bien
  • Le plafond de loyer prévu par le barème Pinel
    Une fois toutes ces informations en votre possession, il vous suffit d’appliquer la formule suivante :

surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de votre zone

Comment calculer la surface utile de votre logement ?

Il suffit d’additionner la surface habitable de votre bien avec la moitié de la superficie des annexes (terrasses, caves, combles aménageables et non aménageables, balcons, loggias, vérandas) dans la limite de 8 m². La surface habitable correspond à la superficie de votre logement destinée à l’habitation et disposant d’une hauteur sous plafond de 1,80 m minimum. Les garages et places de stationnement ne rentrent pas en compte dans le plafonnement des loyers.

Pour déterminer la surface utile de votre logement à prendre en compte pour estimer le loyer Pinel de votre bien, vous devez donc utiliser la formule suivante :

surface utile = surface habitable + 0,5 x surface des annexes

Le calcul du coefficient multiplicateur

Afin de tenir compte de la réalité du marché locatif, les plafonds Pinel sont adaptés en fonction de la surface du logement. Pour cela, il convient d’appliquer un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + (19 / surface utile). Ce coefficient est arrondi à la deuxième décimale et ne peut pas dépasser 1,2.

Calculer le loyer maximum de votre bien

Enfin, pour effectuer le calcul du loyer Pinel maximum applicable à votre logement, il vous suffit d’utiliser la formule suivante :

surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de votre zone

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Exemple de calcul du loyer loi Pinel

On vous propose un exemple concret d’un appartement de 50 m² avec balcon de 6 m², situé à Annecy. Voici comment calculer le montant maximum du loyer Pinel mensuel de ce bien :

  • Calcul de la surface utile : 50 m² + (0,5 x 6 m²) = 53 m²
  • Calcul du coefficient multiplicateur = (19 ÷ 53) + 0,7 = 1.06
  • Détermination du barème Pinel : Annecy est située en zone B1 => le barème applicable en 2021 est de 10,51 € / m²
  • Calcul du plafond de loyer : (10,51 x (0,7 + 19 ÷53)) x 53 = 590,45

Le loyer maximal demandé par le bailleur pour cet appartement est de 590,45 € par mois.

Le non-respect des engagements entraîne automatiquement la perte de la défiscalisation. Il est donc essentiel de calculer correctement le loyer de son logement. Par ailleurs, l’investisseur doit évaluer les risques locatifs (loyers impayés, vacance, dévaluation du marché par exemple). Ces derniers sont en effet susceptibles d’influer fortement sur la rentabilité du projet ! Pour assurer le succès de votre investissement, Neofa vous propose un accompagnement professionnel, conforme à vos objectifs patrimoniaux. :-)

Les trois points clés à retenir :

  • Pour profiter de la réduction d’impôt Pinel, le bailleur doit respecter les barèmes de loyer.
  • Afin de calculer le loyer Pinel, il est d’abord nécessaire de déterminer la surface utile du bien.
  • Un coefficient multiplicateur permet de prendre en compte la superficie du logement dans l’estimation du loyer.
Publié le 08.10.2021, par :
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Alain Broyon
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