SCPI en démembrement temporaire vs SCPI en viager
Les parts de société civile de placement immobilier sont disponibles en pleine propriété ou dans le cadre d’un démembrement. Ces stratégies de démembrement représentent des approches spécifiques de l’investissement locatif, permettant d’atteindre des objectifs patrimoniaux variés. Dans ce dernier cas, il existe deux options : la SCPI en démembrement temporaire ou la SCPI en viager. D’accord, mais laquelle est la plus adaptée à vos besoins ? Pour le savoir, lisez vite le comparatif Neofa.
Mis à jour le 22 avril 2026, par :
Le marché des SCPI en 2026 : un contexte favorable au démembrement
Avec un taux de distribution moyen de 4,91 % en 2025 (selon l’ASPIM), l’investissement en parts de SCPI confirme sa résilience. Dans ce contexte de rendements stabilisés en 2026, opter pour la SCPI en viager devient une stratégie patrimoniale incontournable pour transmettre la valeur de son patrimoine et préparer sa succession tout en capitalisant sur des revenus locatifs réguliers.
SCPI en démembrement temporaire et SCPI en viager : de quoi parle-t-on ?
La propriété d’un bien immobilier, comme celle des parts de SCPI ou de certains types de club deal, se compose de deux éléments :
- L’usufruit, c’est-à-dire le droit d’user du bien et d’en tirer les fruits.
- La nue-propriété correspondant au droit d’en disposer.
La plupart du temps, une seule et même personne détient ces deux droits. On parle alors de pleine propriété. En revanche, si un investisseur détient l’usufruit et un autre la nue-propriété, alors les droits sont démembrés. Ce démembrement de propriété peut prendre deux formes :
- Le démembrement temporaire, prévu par contrat pour une durée comprise, en général, entre 3 et 20 ans.
- Le démembrement viager dans lequel l’usufruit est détenu par un des investisseurs jusqu’à son décès.
Pour finir, clarifions un point important : au terme de la période de démembrement, le nu-propriétaire obtient automatiquement la pleine propriété des parts de SCPI. L’usufruitier perd donc son “usus” et son “fructus”.
Pourquoi investir dans une SCPI en viager ?
La plupart du temps, la SCPI en viager est une opération réalisée par des ascendants détenteurs de parts, souhaitant organiser la transmission de leur patrimoine à leurs descendants.
Dans le cadre d’une donation, il transfère alors la nue-propriété des parts à ses enfants (via un acte notarié ou le formulaire Cerfa n° 2735) et en conserve l’usufruit jusqu’à son décès. Cette opération présente plusieurs avantages :
- Les parents continuent de percevoir les dividendes versés par la société de gestion de la SCPI.
- Les droits de donation sont uniquement calculés sur la valeur de la nue-propriété. La loi prévoit, par ailleurs, un abattement de 100 000 € sur les donations, par parent et par enfant, tous les 15 ans.
- Au jour du décès des usufruitiers, les descendants récupèrent la pleine propriété des parts, sans frais ni impôts supplémentaires.
La SCPI en viager est donc un excellent moyen de réduire les droits de succession de vos héritiers, sans pour autant vous démunir.
Calcul de la décote : le barème légal du démembrement viager
La valeur de la nue-propriété et de l’usufruit n’est pas choisie au hasard. Elle est strictement encadrée par l’article 669 du code général des impôts (CGI), qui fixe une clé de répartition selon l’âge de l’usufruitier au moment de la donation :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| Entre 51 et 60 ans | 50 % | 50 % |
| Entre 61 et 70 ans | 40 % | 60 % |
| Entre 71 et 80 ans | 30 % | 70 % |
| Entre 81 et 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Exemple concret d’une donation en SCPI viager
Prenons un parent de 65 ans souhaitant transmettre 160 000 € de parts de SCPI à son enfant unique. Selon le barème légal, la nue-propriété (transmise à l’enfant) correspond à 60 % de la valeur totale, soit 96 000 €.
Grâce à l’abattement fiscal de 100 000 € renouvelable tous les 15 ans, cette donation s’effectue sans aucun droit de succession. Le parent (usufruitier) continue de percevoir les dividendes sur la base des 160 000 € investis pour compléter sa retraite. À son décès, l’enfant récupère la pleine propriété des parts, sans fiscalité additionnelle.
SCPI viager et Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
D’un point de vue fiscal, le démembrement viager est très avantageux pour les héritiers. En effet, le nu-propriétaire est totalement exonéré d’IFI sur les parts démembrées. C’est l’usufruitier qui doit déclarer la valeur en pleine propriété des parts de SCPI dans son assiette taxable à l’IFI. C’est un levier d’optimisation fiscale redoutable pour transmettre un patrimoine sans alourdir la charge fiscale des enfants.
Quelles sont les limites du démembrement viager ?
Bien que performante, cette stratégie comporte des spécificités à prendre en compte :
- L’incertitude de la durée : Contrairement au démembrement temporaire, la date de fin est inconnue puisqu’elle dépend du décès de l’usufruitier. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant cette période.
- Le marché secondaire : La revente de parts en nue-propriété viagère est complexe et moins liquide qu’une part en pleine propriété. C’est un investissement qu’il faut envisager de conserver jusqu’au remembrement.
Pourquoi investir dans une SCPI en démembrement temporaire ?
Il s’agit ici d’une opération d’investissement dont les avantages ne sont pas les mêmes pour le nu-propriétaire et pour l’usufruitier.
Pourquoi acheter la nue-propriété des parts SCPI en démembrement temporaire ?
Le nu-propriétaire peut acquérir des parts de SCPI à un prix décoté, variable en fonction de la durée du démembrement. Il ne perçoit toutefois aucun loyer. Il s’agit donc d’un investissement patrimonial, sur le long terme.
En contrepartie, il ne paie aucune taxe. Mieux, les parts de SCPI en nue-propriété ne sont pas intégrées à l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Enfin, une fois le démembrement terminé, il récupère l’usufruit du bien, sans attendre le décès de l’usufruitier. Il reçoit les dividendes et peut revendre ses parts afin de profiter d’une plus-value.
Pourquoi acheter l’usufruit des parts SCPI démembrement temporaire ?
Pour l’usufruitier, l’objectif n’est pas le même. Il s’agit de profiter immédiatement d’un retour sur son investissement. Il perçoit, en effet, pendant tout le démembrement, les dividendes des parts, sans pour autant en être propriétaire.
Par ailleurs, lui aussi a bénéficié d’une décote sur le prix d’achat. Il optimise donc pleinement la rentabilité de son investissement.
Lire également : SCPI : usufruit vs nue-propriété ?
Bon à savoir : L’usufruit des parts de SCPI implique une imposition Attention : en viager comme en démembrement temporaire, la perception de revenus entraîne une fiscalité accrue. Les dividendes perçus par l’usufruitier sont ainsi taxés selon sa tranche marginale d’imposition (TMI ). Il est également redevable des prélèvements sociaux (17,2 %).
Vous l’aurez compris : SCPI en viager ou SCPI démembrement temporaire, tout dépend de votre profil et de vos objectifs. Pour vous aider à faire le bon choix, faites confiance aux experts indépendants Neofa !