SCPI en viager : tout savoir
Tout le monde connaît l’achat en viager d’une maison ou d’un appartement. Eh bien, nous avons une grande nouvelle à vous annoncer : il est également possible d’acquérir des parts de SCPI en viager. Surpris ? Lisez le guide Neofa pour en savoir plus.
Mis à jour le 17 juin 2026, par :
Qu’est-ce qu’une SCPI en viager ?
Le démembrement d’une part de SCPI consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit. Dans le cadre du viager, ce démembrement est maintenu jusqu’au décès de l’usufruitier. À cette occasion, le nu-propriétaire récupère la totalité de la propriété des parts de SCPI, sans frais ni formalités supplémentaires.
Le démembrement en viager se distingue du démembrement temporaire. Ce dernier est réalisé pour une durée déterminée, connue à l’avance (de 3 à 20 ans, la plupart du temps).
Comment fonctionne la SCPI en viager ?
Imaginez, vous êtes l’heureux détenteur de parts de SCPI et vous souhaitez les transmettre à vos héritiers, sans pour autant vous priver de vos revenus. Vous décidez donc de préparer votre transmission patrimoniale en leur faisant donation de la nue-propriété de vos parts et d’en conserver l’usufruit. De cette manière, vous continuerez à percevoir les dividendes versés par la société de gestion, jusqu’au jour de votre décès.
Mais alors, comment calculer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété des parts ? Eh bien, c’est la loi qui s’en charge, et plus précisément l’article 669 du Code Général des Impôts. Voici comment il s’y prend :
|
Âge de l’usufruitier |
Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
|
Moins de 21 ans |
90 % | 10 % |
|
de 21 ans à 30 ans |
80 % | 20 % |
|
de 31 ans à 40 ans |
70 % | 30 % |
|
de 41 ans à 50 ans |
60 % | 40 % |
|
de 51 ans à 60 ans |
50 % | 50 % |
|
de 61 ans à 60 ans |
40 % | 60 % |
|
de 71 ans à 80 ans |
30 % | 70 % |
|
de 81 ans à 90 ans |
20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
En clair, plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible. Vous vous demandez sans doute à quoi ça sert de connaître la valeur des parts ? Tout simplement à calculer les droits et taxes dues au moment de la donation. Ces derniers sont calculés uniquement sur la nue-propriété. Par conséquent, plus vous êtes jeune, moins vous payez d’impôt.
Comment mettre en place ce démembrement viager ?
Pour réaliser une SCPI en viager, l’épargnant qui détient la pleine propriété des parts doit établir un acte de donation de la nue-propriété. Cette démarche officielle nécessite obligatoirement le passage devant un notaire. Ce dernier se chargera de rédiger l’acte et d’appliquer la décote légale, fixant ainsi les droits respectifs du donateur (qui devient usufruitier) et des héritiers (qui deviennent nus-propriétaires).
Quels sont les avantages de la SCPI en viager ?
Comme nous venons de le voir, il s’agit d’un excellent moyen pour transmettre votre patrimoine de votre vivant, sans vous priver des revenus qui en découlent.
C’est aussi une solution efficace pour alléger les droits de succession de vos héritiers. En effet, rappelons-le : au moment de votre décès, ils récupèrent automatiquement la pleine propriété des parts de SCPI. Ils n’ont donc aucun impôt, taxe ou aucuns frais supplémentaires à payer.
Par ailleurs, au moment de la donation, les droits sont calculés sur une partie seulement de la valeur réelle des parts. Mieux, vous profitez des abattements fiscaux prévus par la loi. Vous pouvez ainsi transmettre la nue-propriété de vos parts de SCPI à vos enfants, jusqu’à 100 000 euros tous les 15 ans, sans payer de droits de succession.
L’avantage méconnu de la SCPI viager sur l’IFI
Outre les droits de succession, le démembrement viager offre un bouclier fiscal redoutable concernant l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Dans ce montage juridique, seul l’usufruitier est redevable de l’IFI sur la valeur totale des parts. Le nu-propriétaire, quant à lui, est totalement exonéré d’IFI sur la nue-propriété acquise. C’est une stratégie d’optimisation fiscale incontournable pour les ménages fortement imposés.
Enfin, les SCPI de rendement maintiennent leur attractivité en 2026. À titre de référence, le taux de distribution moyen validé par l’ASPIM s’est élevé à 4,91 % en 2025. Ce flux de trésorerie régulier est un atout majeur pour l’usufruitier qui cherche à maintenir son niveau de vie, notamment à la retraite.
Bon à savoir : Quel est l’inconvénient d’une SCPI en viager ?
Le démembrement viager est une indivision. Impossible donc de revendre vos parts sans l’accord du nu-propriétaire. Un risque à prendre en considération au moment de la donation.
Investir dans une SCPI est une bonne solution pour diversifier son patrimoine et profiter d’une rentabilité élevée. La mise en place d’un viager permet, en plus, de transmettre son patrimoine à ses héritiers à moindre coût. Pourtant, chaque situation mérite une attention particulière. Pour faire les bons choix en matière d’investissements, faites confiance aux experts indépendants Neofa.
Lire également : SCPI : usufruit vs nue-propriété ?