Déclaration d’impôts en LMNP : comment ça fonctionne ?
Même si vous évoluez sous un statut non professionnel, les loyers perçus de votre bien meublé loué constituent des revenus locatifs. À ce titre, vous devez les déclarer. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et sont déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). La déclaration d’impôts en LMNP varie, toutefois, selon votre régime fiscal. Bien la maîtriser est essentiel pour la rentabilité de votre investissement locatif. Alors, comment faire pour ne pas vous tromper ?
Mis à jour le 5 mai 2026, par :
Le choix du régime fiscal
Avant de faire votre déclaration de revenus, il est essentiel de bien comprendre les lmnp conditions et les caractéristiques de chaque régime fiscal. Si vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 euros par an (ou 32 600 euros pour les meublés de tourisme non classés), vous pouvez opter soit pour le régime micro-BIC, soit pour le régime réel. Au-delà de ce montant, le régime réel d’imposition s’impose.
Le régime micro-BIC
Le régime de la microentreprise est limité à 77 700 euros par an de revenus locatifs (plafond ajustable au prorata de la durée de l’activité sur l’année). Dans le cadre de la fiscalité LMNP micro bic, le bénéfice taxable correspond tout simplement aux loyers perçus après application de l’abattement forfaitaire. En tant que propriétaire-bailleur, vous disposez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ces recettes locatives. Ce dispositif représente vos charges afférentes au bien loué. Vous n’avez donc rien à faire, mais vous ne pouvez rien déduire de plus. Ensuite, vous devez les additionner à vos autres sources de revenus à déclarer. Le montant total est ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Le régime réel simplifié
Dans la location meublée fiscalité, vous pouvez parfaitement choisir le régime réel simplifié comme mode d’imposition, quels que soient vos revenus locatifs. Toutefois, au-delà de 77 700 euros par an de loyers perçus, l’administration fiscale l’impose. Le travail de comptabilité est plus important, car vous avez le droit de déduire certaines charges liées au bien en LMNP :
- l’intérêt d’emprunt et l’assurance emprunteur ;
- les frais d’agence pour l’achat et les frais de notaire (si vous décidez de ne pas les amortir) ;
- les frais d’agence pour la mise en location ou les frais de rédaction du bail ;
- les primes d’assurances ;
- l’achat de petit électroménager ;
- la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises ;
- les charges courantes de copropriété hors travaux (part récupérable exclue).
| Critères | Régime Micro-BIC | Régime Réel Simplifié |
|---|---|---|
| Plafond de revenus | Moins de 77 700 € / an | Pas de plafond |
| Avantage fiscal | Abattement forfaitaire de 50 % | Déduction des charges réelles + Amortissements |
| Formulaires exigés | Formulaire 2042 C PRO | Liasse 2031 et annexes 2033 |
| Comptabilité | Très simple (aucune comptabilité) | Complexe (accompagnement comptable recommandé) |
Vous avez également accès au mécanisme de lmnp amortissement, un levier puissant pour réduire fortement votre base imposable. Vous pouvez déduire de vos revenus la valeur d’amortissement de certaines dépenses et de votre bien meublé. Pour ce faire, vous devez tenir compte de la durée d’amortissement et de la part de la valeur amortissable. Vous lissez ainsi vos investissements dans votre bien sur plusieurs années.
Se déclarer en tant que loueur meublé non professionnel
Si vous en êtes à votre première location en meublé, vous devez obligatoirement déclarer votre activité en ligne via le Guichet unique de l’INPI.
La déclaration d’existence se fait désormais exclusivement en ligne (qui remplace l’ancien formulaire P0i). Vous disposez d’un délai de 15 jours après le début de votre activité (mise en location ou début des travaux) pour effectuer cette démarche.
Lors de cette immatriculation, vous allez :
- Obtenir votre numéro SIRET, indispensable pour vos futures déclarations fiscales ;
- Faire connaître l’existence de votre activité pour le calcul de la CFE ;
- Déclarer officiellement le choix de votre régime d’imposition (Micro-BIC ou Réel simplifié).
Bon à savoir : Opter pour le régime réel Si vous optez pour ce régime, vous devez le faire avant le 1er février de la première année pour laquelle vous voulez en profiter. Cette option est valable et irrévocable durant 2 années, sauf si vous changez entre-temps d’activité. En revanche, elle est tacitement reconduite par tranche de 2 ans.
L’INPI vous remet par la suite votre numéro SIRET via le Guichet Unique, c’est-à-dire un numéro d’immatriculation pour votre microentreprise. Conservez-le précieusement, car il vous sera demandé dès que vous engagerez une démarche en lien avec votre microentreprise LMNP. Ensuite, vous serez contacté par le service des impôts des entreprises (SIE), afin de remplir les formulaires 1447. Ces documents servent à la cotisation foncière des entreprises (CFE), taxe annuelle pour laquelle vous êtes redevable en tant que microentreprise.
Déclaration d’impôts en LMNP
Calendrier : Quand faire sa déclaration LMNP en 2026 ?
Pour déclarer vos revenus locatifs perçus en 2025, la campagne de déclaration débute en avril 2026. Les dates limites dépendent de votre département :
- Départements 01 à 19 : 23 mai 2026
- Départements 20 à 54 : 30 mai 2026
- Départements 55 à 976 : 6 juin 2026
Note : Si vous déposez une déclaration papier, la date limite est fixée au 20 mai 2026. La liasse fiscale au régime réel (Cerfa 2031) doit généralement être télétransmise courant mai.
Les loyers perçus de votre location meublée non professionnelle font partie des revenus à déclarer à l’administration fiscale. Les recettes locatives ne sont absolument pas exonérées d’impôt, d’où l’importance d’optimiser sa fiscalité dès la déclaration, à l’image de certains revenus issus des scpi impots qui suivent également une fiscalité spécifique. Vous devez les noter sur la déclaration annuelle en tant que bailleur. Si vous avez choisi le régime micro-BIC, vous devez remplir le formulaire 2042 C Pro.
Si, auparavant, vous deviez faire une déclaration papier, en joignant l’imprimé Cerfa 2042-C-PRO, désormais, tout se passe en ligne. L’administration fiscale applique elle-même l’abattement forfaitaire qu’elle aura préalablement calculé (pour rappel, cet abattement est de 50 % des revenus locatifs).
Si vous avez choisi le régime réel, vous devez remplir le formulaire 2031 et les annexes de 2033-A à 2033-E. Vous adressez les documents directement au SIE ou par le biais de leur plateforme en ligne. Vous devez calculer vous-même les charges déductives et les charges amortissables, d’où le conseil de prendre un expert-comptable pour être plus tranquille vis-à-vis de votre déclaration. L’ensemble des revenus et déductions fiscales figurera sur la déclaration de revenus 2042 Pro.
Les autres formulaires liés à la fiscalité LMNP
Outre la déclaration de vos revenus, votre activité de loueur en meublé implique d’autres déclarations fiscales obligatoires :
- Le formulaire 1447-C-SD : Déclaration initiale de Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). À envoyer au Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant le 31 décembre de l’année de création.
- Le formulaire 6704-IL : Déclaration pour la taxe foncière. À remplir dans les 90 jours suivant l’acquisition ou l’achèvement d’un logement neuf destiné au meublé pour bénéficier d’éventuelles exonérations.
Faut-il déclarer ses revenus LMNP si aucun loyer n’a été encaissé ?
Il est très fréquent de débuter son activité LMNP avant l’arrivée du premier locataire, notamment lors d’une période de travaux ou de recherche locative. La réponse est oui : vous devez faire une déclaration même avec 0 € de loyer perçu.
C’est même un point stratégique si vous êtes au régime réel : déclarer votre début d’activité vous permet de déduire vos frais de notaire, commissions d’agence immobilière et factures de travaux en amont. Ainsi, vous créez un déficit BIC reportable qui viendra effacer vos impôts lorsque vous commencerez à percevoir vos premiers loyers.
Cas particulier de la location d’une pièce à son domicile
Si vous louez une chambre meublée de votre domicile de manière occasionnelle, vos loyers perçus sont toujours imposables. Les recettes locatives entrent dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux. Néanmoins, vous avez peut-être droit à une exonération d’impôt sur ces revenus, si :
- vous louez une ou plusieurs pièces de votre habitation principale à des personnes de passage ;
- vos revenus perçus ne dépassent pas 760 € TTC par an.
Et si vous louez une chambre meublée à votre domicile de manière pérenne, une grande partie de l’année ? Vos recettes locatives sont toujours imposables dans la catégorie BIC. Malgré tout, vous n’êtes pas obligé de les déclarer, puisqu’elles résultent d’une location, ou d’une sous-location, d’une partie seulement de votre logement principal.
En revanche, durant son séjour, le locataire doit en faire sa résidence principale. C’est typiquement le cas avec l’hébergement d’un salarié saisonnier. Le loyer est déterminé dans des limites considérées comme raisonnables par rapport au marché. Il ne doit pas être supérieur à :
- 206 euros par mois en moyenne, sur un an, en Île-de-France (par mètre carré de surface habitable, hors charges) ;
- 152 € dans les autres régions.
Vous souhaitez accéder à de plus amples informations sur l’imposition de vos revenus LMNP ? N’hésitez pas à contacter les équipes Neofa qui vous orienteront vers un conseiller en gestion de patrimoine savamment sélectionné. Ce professionnel indépendant saura vous guider dans vos choix, optimiser vos placements et intégrer vos investissements locatifs en fonction de votre situation personnelle.
Déclaration d’impôts en LMNP : les points clés à retenir
- les recettes locatives sont des revenus imposables qui doivent être déclarés à l’administration fiscale ;
- les démarches déclaratives aux impôts en LMNP dépendent beaucoup du choix du régime fiscal (micro-BIC ou réel) ;
- les exigences en matière de comptabilité sont plus fortes dans le cadre du régime réel, mais compensées par les avantages fiscaux lmnp.