Démembrement de propriété : qu’est-ce ? comment ça fonctionne ?
Le démembrement de propriété est une notion qui demeure relativement floue. Pourtant, c’est un mécanisme efficace et simple. Il permet de séparer la pleine propriété d’un bien entre la nue-propriété et l’usufruit. Le mécanisme peut être avantageux à plus d’un titre. Préparer une succession, transmettre ou se constituer un patrimoine, bénéficier de conditions fiscales intéressantes sont les motivations les plus courantes dans ce type d’opérations. C’est une excellente solution pour optimiser la transmission de son patrimoine. Ce montage permet également de réduire la pression fiscale liée à un impot sur l’immobilier. Découvrons ensemble son fonctionnement et ses avantages.
Mis à jour le 16 avril 2026, par :
Démembrement de propriété : définition
Le démembrement de propriété est un acte juridique appliqué sur les droits de propriété (usufruit et nue-propriété), souvent utilisé par les investisseurs qui cherchent comment defiscaliser efficacement leur patrimoine, au même titre que d’autres dispositifs comme la loi Censi-Bouvard ou le dispositif Girardin. Ces derniers trouvent leur origine dans le principe juridique, repris par le Code civil, des trois composantes du droit de propriété :
- L’abusus donne le droit de disposer du bien ;
- L’usus donne le droit de l’utiliser ;
- Le fructus donne le droit d’en percevoir les revenus comme les loyers.
L’usufruit permet d’utiliser un bien et d’en toucher des revenus. La nue-propriété permet de disposer du bien, autrement dit de le vendre, le léguer, le donner, le modifier, voire le détruire. Ces droits restent toutefois contraints, car ils ne peuvent venir au détriment des droits de l’usufruitier. Ces opérations doivent donc se faire avec son approbation. Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire n’est pas autorisé à utiliser le bien ni à en percevoir des revenus.
Bon à savoir : Le démembrement de propriété doit être distingué de l’indivision qui attribue à chaque indivisaire une part de la pleine propriété.
Comment fonctionne le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété prend la forme d’un acte juridique notarié et impose le respect d’un certain cadre. Il s’agit de signer un contrat entre nu-propriétaire et usufruitier définissant les modalités de sortie du démembrement. Cette opération a un coût. Rédiger un acte de démembrement nécessite de s’acquitter de frais de notaire qui oscillent généralement entre 1 000 € et 1 500 € pour la rédaction de l’acte, auxquels s’ajoutent les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière. Ce coût initial est cependant vite rentabilisé par l’économie réalisée sur les droits de succession. Un point de vigilance : le démembrement de propriété doit faire l’objet d’une sérieuse réflexion. La cession de l’usufruit, une fois le contrat signé, est en principe irrévocable. Il peut toutefois y être mis fin avant son terme dans les cas suivants :
- L’usufruitier manque à ses obligations, en particulier au sujet de l’entretien du bien ;
- Il abuse de son droit, ce qui, en outre, peut provoquer une action en justice du nu-propriétaire ;
- Il renonce à son droit.
Le démembrement d’une propriété intervient souvent au sein des familles en préparation d’une donation, ou dans certaines stratégies patrimoniales incluant la loi Malraux, la location longue durée et d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière. Les parents conservent l’usufruit du bien, les enfants se voient attribuer la nue-propriété. Le démembrement peut aussi être réalisé dans le contexte d’un investissement en SCPI (Société civile de placement immobilier). Selon les objectifs de l’acheteur, l’acquisition peut se faire en qualité de nu-propriétaire ou d’usufruitier.
Quels sont les avantages d’un démembrement de propriété ?
Dans la majorité des cas, le démembrement de propriété est un puissant outil d’optimisation fiscale, à l’image de dispositifs comme la loi denormandie travaux, pour anticiper la succession et réduire considérablement les frais de mutation. En effet, sans démembrement préalable, la succession aboutit au régime de l’indivision. Dans ce cas de figure, les indivisaires sont solidaires des dettes et ne peuvent prendre de décisions qu’à l’unanimité. Or, cette situation peut être la source de conflits qui retardent la vente du logement et la liquidation de la succession. De plus, la donation temporaire d’usufruit (souvent sur 10 ans et évaluée à 23 % de la valeur du bien) ou le quasi-usufruit (sur des liquidités) permettent d’aider un proche tout en conservant la maîtrise de son capital. Ce mécanisme consiste à transmettre, pour un temps limité, les revenus ou la jouissance du bien. Attention toutefois, car la donation peut être contestée par l’administration fiscale si elle estime que l’usufruitier n’en tire pas un avantage effectif. C’est le cas, par exemple, si l’enfant bénéficiaire perçoit déjà des revenus confortables.
Acheter en démembrement de propriété
Le démembrement de propriété ne se limite pas à l’anticipation d’une succession ou d’une donation. En effet, ce dernier peut aussi être utilisé dans la constitution d’un patrimoine immobilier à moindre coût via une sas immobilier. L’avantage pour une acquisition en nue-propriété est une décote de l’ordre de 30 à 40 % par rapport à l’estimation du bien. Un tel investissement, avec une période d’usufruit temporaire, peut, par exemple, être un investissement en prévision de la retraite. Il existe aussi des SCPI qui proposent d’acquérir un bien à un prix bien plus bas que si vous deviez le financer en totalité. Par ailleurs, l’acquisition d’un bien en nue-propriété peut être protégée du risque locatif dans le cadre de l’usufruit locatif social (ULS). Ce dernier est cédé à un bailleur institutionnel sur une durée limitée (15-20 ans en général). À l’issue, l’acheteur devient pleinement propriétaire. Un autre avantage pour le nu-propriétaire est l’absence de gestion locative et d’autres charges comme les réparations courantes.
La fiscalité du démembrement de propriété
La fiscalité est un des avantages majeurs du démembrement de propriété, notamment pour defiscaliser pinel dans une stratégie globale d’optimisation patrimoniale. Dans le cadre d’une donation, une somme de 100 000 €, tous les 15 ans, peut être donnée par parent et par enfant. En cas de démembrement, les droits de donation sont moindres, car ils sont liquidés sur la valeur de la nue-propriété seulement. Les valeurs de la nue-propriété et de l’usufruit sont calculées selon l’âge du donateur au jour de la donation.
Tableau : barème légal du démembrement (usufruit / nue-propriété)
Selon l’article 669 du Code général des impôts (CGI), la valeur fiscale de la nue-propriété et de l’usufruit dépend de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| À partir de 91 ans | 10 % | 90 % |
À quel âge est-il stratégique de démembrer sa propriété ?
D’un point de vue de l’optimisation fiscale, le passage à la soixantaine est le moment idéal pour une transmission anticipée. Entre 61 et 70 ans, la valeur de l’usufruit chute à 40%. La nue-propriété transmise représente alors 60% de la valeur du bien. Ce palier offre un excellent compromis : le donateur conserve la jouissance de son bien, tout en maximisant l’abattement de 100 000 € (renouvelable tous les 15 ans) sur une valeur de nue-propriété fiscalement minorée.
Au décès du ou des usufruitiers, le nu-propriétaire obtient le bien en pleine propriété, sans droits de succession supplémentaires. En outre, la plus-value éventuelle acquise par le bien depuis la date de la donation ne sera pas taxée. De plus, pendant la période du démembrement, le nu-propriétaire ne touche pas les loyers : il n’y a aucune incidence sur son impôt sur le revenu. Le mécanisme du démembrement est aussi intéressant en ce qui concerne l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) :
- Seul l’usufruitier y est assujetti ;
- L’IFI est calculé sur la seule valeur de l’usufruit, ce qui permet de retirer la nue-propriété de l’assiette.
Par ailleurs, les impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation) ne sont payés que par l’usufruitier.
Lire également : Comment faire une donation avec usufruit ?
Exemple de transmission en démembrement de propriété
Pour illustrer les avantages du démembrement de propriété, prenons l’exemple suivant. Une personne de 50 ans envisage de transmettre la nue-propriété d’un bien estimé à 250 000 € à son enfant en conservant l’usufruit du bien. En prenant en compte son âge, la nue-propriété possède une valeur estimée à 100 000 € (40 % de 250 000 € selon le barème des droits de mutation). Or, le donateur dispose d’un abattement de 100 000 € au titre de la transmission d’un bien. Par conséquent, il ne sera pas imposé pour cette donation. Sans ces dispositions, le donateur aurait dû payer une taxe de 19 % sur la valeur totale du bien, moins l’abattement de 100 000 €, soit 28 500 €. Le démembrement viager prendra fin à compter du décès de l’usufruitier. Ainsi, le démembrement de propriété peut s’inscrire dans une véritable stratégie patrimoniale, familiale ou individuelle. Pour construire la vôtre, les professionnels Neofa sont à votre disposition pour vous accompagner. Points clés à retenir :
- Le démembrement de propriété répond à plusieurs objectifs, dont la transmission ou la constitution d’un patrimoine à moindre coût ;
- Il bénéficie d’une fiscalité avantageuse ;
- Le démembrement de propriété est simple à mettre en œuvre.
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