Loi Censi-Bouvard : comprendre le dispositif
Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et bénéficier de réductions d’impôts ? Le dispositif Censi-Bouvard vous apporte des avantages fiscaux en contrepartie de la location d’appartements meublés. Découvrez les biens éligibles et les conditions pour profiter de ce dispositif qui a pris fin le 31 décembre 2022. Même si ce dispositif est terminé, il s’inscrit dans un cadre plus large. Il existe en effet de nombreuses solutions pour optimiser sa fiscalité immobilière.
Mis à jour le 16 avril 2026, par :
Les avantages du dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard a été mis en place en 2009 afin de permettre à une certaine catégorie de la population (personnes âgées et étudiants) de bénéficier d’un logement et de profiter d’un certain nombre d’avantages fiscaux, au même titre que d’autres stratégies comme investir en loi pinel.
Investir en Censi-Bouvard pour réduire ses impôts
Le dispositif Censi-Bouvard vous permet d’abord de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 33 000 € sur 9 ans, ce qui en fait une solution efficace pour les investisseurs qui se demandent comment defiscaliser leurs revenus.. La réduction est de 11 % du prix de revient du bien immobilier (prix d’acquisition majoré des frais de notaire), dans la limite de 300 000 € hors taxes. Chaque année, pendant 9 ans, vous pouvez donc déduire jusqu’à 3 666 € de vos revenus.
Bon à savoir : Report du dépassement de la réduction sur 6 ans De plus, vous pouvez reporter le solde sur l’année suivante si votre réduction d’impôt dépasse le montant de votre imposition. Par exemple, si vous pouvez déduire 3 000 € mais que vous êtes imposable à hauteur de 2 000 €, vous pouvez reporter les 1 000 € sur l’année suivante. Ce report peut intervenir pendant 6 ans maximum.
Exemple chiffré d’un investissement Censi-Bouvard
Pour mieux comprendre l’impact fiscal, voici une simulation pour l’acquisition d’un appartement en résidence étudiante à 180 000 € TTC :
| Critère | Montant |
|---|---|
| Montant de l’investissement | 180 000 € TTC |
| TVA récupérée (20 %) | 30 000 € |
| Base de la réduction d’impôt (Montant HT) | 150 000 € |
| Réduction d’impôt totale (11 %) | 16 500 € (lissée sur 9 ans) |
| Réduction d’impôt annuelle | 1 833 € / an |
| Avantage fiscal global (TVA + Réduction) | 46 500 € |
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Récupérer la TVA sur l’investissement avec le Censi-Bouvard
L’achat d’un appartement neuf vous soumet au paiement de la TVA, qui est dans ce cas de 20 %. Le dispositif Censi-Bouvard vous permet de récupérer le montant de la TVA sur le prix d’achat. Il suffit, pour cela, de contacter le centre des impôts dans les 3 à 6 mois suivant votre achat.
L’autre condition pour pouvoir récupérer la TVA est de conserver l’appartement pendant au moins 20 ans. Dans le cas contraire, vous devrez rembourser la TVA correspondant aux années restantes.
Censi-Bouvard : l’immobilier locatif avec des loyers sécurisés
Le dispositif concerne l’investissement dans des appartements situés dans des résidences avec services. Il s’agit des immeubles destinés aux personnes âgées dépendantes (Ehpad) ou non (résidences seniors), ainsi que les résidences étudiantes.
Ces appartements sont administrés par des exploitants professionnels (gestionnaires) qui se chargent de trouver des locataires et de gérer la location pendant toute la durée de votre investissement. Résultat : vous n’avez pas à vous préoccuper de la mise en location ou du recouvrement des loyers. Même en cas de vacance locative, vous continuez de percevoir les loyers.
Les limites et risques du dispositif
Comme tout placement, le Censi-Bouvard comportait certains points de vigilance qu’il est important de rappeler :
- Le risque lié à l’exploitant : La rentabilité repose entièrement sur la solidité financière du gestionnaire de la résidence. En cas de faillite de ce dernier, les loyers peuvent être revus à la baisse.
- Le risque d’illiquidité : À la revente, trouver un acquéreur pour un logement sous bail commercial en résidence de services peut s’avérer plus complexe que pour un bien immobilier classique.
- Pas d’amortissement immobilier : Contrairement au LMNP classique, la part du bien ayant bénéficié de la réduction d’impôt ne peut pas être amortie comptablement.
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Les logements concernés par la loi Censi-Bouvard
Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, l’investissement doit concerner un certain type de biens. Il s’agit en effet d’appartements meublés situés dans des résidences de services.
Bon à savoir : Fin du dispositif le 31 décembre 2022 Pour pouvoir prétendre aux avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard, vous devez acquérir le bien immobilier avant le 31 décembre 2022.
Des appartements meublés
Le bien doit être acquis dans :
- un immeuble neuf ;
- un immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
- un bâtiment achevé depuis au moins 15 ans et réhabilité.
Les appartements doivent également être loués meublés. La liste des équipements qui doivent être présents dans l’appartement à louer est strictement fixée par la loi.
Des biens situés dans une résidence de services
L’appartement que vous avez acheté va être confié à un gestionnaire qui va s’occuper de l’exploitation de votre bien. Un bail commercial est signé entre vous et la résidence, d’un minimum de 9 ans pour pouvoir profiter des avantages Censi-Bouvard.
Pour être éligible à la récupération de la TVA (20 %), la résidence doit obligatoirement proposer au moins 3 des 4 services parahôteliers suivants :
- La fourniture du petit-déjeuner ;
- Le nettoyage régulier des locaux ;
- La fourniture du linge de maison ;
- La réception, même non personnalisée, de la clientèle.
De plus, pour conserver cette TVA définitivement, l’investisseur doit conserver le bien pendant une durée de 20 ans (l’acquisition de la TVA se fait par vingtièmes).
Les résidences étudiantes, les Ehpad (établissements hébergeant des personnes âgées dépendantes), les résidences seniors, les établissements médico-sociaux accueillant des adultes handicapés ou les résidences d’affaires sont concernées par ce dispositif.
Les personnes éligibles au dispositif Censi-Bouvard
Tous les contribuables résidant fiscalement en France peuvent bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, en intégrant éventuellement des stratégies patrimoniales comme le demembrement de propriete afin d’optimiser la structuration et la transmission de leur investissement immobilier. Pour cela, vous devez exercer votre activité sous le statut LMNP (loueur de meublés non professionnels). Ce statut s’obtient lorsque vous remplissez les deux conditions suivantes :
- vos recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € par an ;
- elles ne représentent pas plus de 50 % de la totalité de vos revenus.
Les recettes issues de la location de vos appartements en Censi-Bouvard doivent être déclarées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers.
Peut-on cumuler Censi-Bouvard et amortissement LMNP ?
L’un des atouts méconnus du dispositif résidait dans sa compatibilité avec le régime réel du statut LMNP pour les investissements importants. Si l’amortissement du bien est interdit sur la fraction du prix ayant donné droit à la réduction d’impôt (jusqu’à 300 000 €), il est tout à fait possible d’amortir la somme excédentaire.
Par exemple, pour un achat à 400 000 €, vous bénéficiiez de la réduction d’impôt de 11 % sur 300 000 €, et vous pouviez pratiquer l’amortissement comptable (LMNP réel) sur les 100 000 € restants, optimisant ainsi au maximum votre fiscalité globale.
Bon à savoir : Le cumul des avantages liés au Censi-Bouvard avec d’autres réductions fiscales Les réductions d’impôts déclarées au titre du dispositif Censi-Bouvard entrent en ligne de compte pour le plafonnement des niches fiscales. Ce plafond est de 10 000 € par an et par foyer fiscal. Vous ne pouvez pas non plus cumuler le dispositif Censi-Bouvard avec d’autres dispositifs (Pinel, Girardin, Malraux) sur le même bien. En revanche, vous pouvez acquérir plusieurs biens, dès lors que vos réductions ne dépassent pas le plafond.
En effet, la demande locative dans le domaine des résidences étudiantes est très forte et vous bénéficiez de réductions fiscales avantageuses. N’hésitez pas à contacter un conseiller patrimonial pour connaître les derniers programmes disponibles en Censi-Bouvard.
Les 3 points clés à retenir :
- Le dispositif Censi-Bouvard concerne les appartements meublés situés dans des résidences de services (étudiants, personnes âgées, affaires).
- La réduction d’impôt est de 11 % sur 9 ans pour un investissement plafonné à 300 000 € HT, avec la possibilité de récupérer la TVA.
- Le dispositif se termine le 31 décembre 2022, il faut acquérir le bien avant cette date pour en bénéficier.
2026 : Alternatives et gestion de fin de dispositif
Que faire de son logement Censi-Bouvard après 9 ans ?
Pour les investisseurs ayant acheté entre 2013 et 2017, la fin de l’engagement de location de 9 ans approche ou est déjà atteinte. À ce stade, deux options principales s’offrent à vous :
- Conserver le bien : Vous ne bénéficiez plus de la réduction d’impôt, mais vous pouvez basculer sur le régime de l’amortissement LMNP classique. Cela permet d’effacer comptablement tout ou partie de l’imposition sur vos revenus locatifs.
- Revendre le bien : Le marché secondaire du LMNP géré est dynamique, mais attention au reversement de la TVA si vous revendez avant la 20ème année (sauf si l’acheteur reprend le bail commercial et les conditions de TVA, selon l’article 257 bis du CGI).
Quelles alternatives au Censi-Bouvard aujourd’hui ?
Puisque le dispositif n’est plus en vigueur pour les nouveaux investissements, les contribuables cherchant à allier constitution de patrimoine et optimisation fiscale peuvent se tourner vers :
- Le statut LMNP classique (au régime réel) : sans réduction d’impôt directe, mais avec une neutralisation fiscale des loyers sur le très long terme grâce aux amortissements.
- La loi Pinel (selon les zones et conditions en vigueur) ou la loi Malraux pour un investissement dans le neuf ou dans l’ancien rénové avec réduction d’impôt en location nue.