Succession en résidence principale, quel abattement ?
L’essentiel en 2026 : l’abattement de 20 % ne s’applique que si le logement était la résidence principale du défunt et qu’il est occupé, au jour du décès, par son conjoint, son partenaire de Pacs ou un enfant mineur ou protégé. Il sert surtout pour la part des enfants quand le conjoint survivant continue d’y vivre. Des enfants majeurs qui héritent de la maison de leurs parents sans que personne n’y habite n’en bénéficient pas : ils ont l’abattement de 100 000 € par enfant et le barème habituel. Exemple : une maison de 400 000 € occupée par le conjoint survivant est retenue pour 320 000 €.
Pour votre cas : calcul des droits de succession et simulateur de droits de succession.
Source officielle : service-public.gouv.fr – droits de succession
Lorsque vous héritez d’un bien immobilier, vous devez en principe payer des droits de succession. Selon votre lien de parenté avec le défunt, un abattement forfaitaire plus ou moins important s’applique sur votre actif successoral taxable. Un abattement proportionnel de 20 % sur la valeur vénale du logement peut également s’ajouter à cet abattement de base, dans certains cas.
Ces abattements et barèmes sont inchangés en 2026. Un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à préparer cette transmission.
Pour une vue d’ensemble, consultez notre guide héritage parents-enfants : règles, abattements et droits.
À lire aussi : abattements sur les successions et donations · protéger le conjoint survivant
Mis à jour le 6 novembre 2026, par :
Qu’est-ce que la valeur vénale d’un bien immobilier et comment la calculer ?
La valeur vénale d’un logement désigne tout simplement sa valeur marchande, c’est-à-dire le prix auquel il peut être vendu à date. Elle dépend du marché actuel, mais aussi du type de bien ou encore de la région.
Pour faire une estimation du bien immobilier, vous pouvez passer par un notaire, un agent ou un expert immobilier. Certains portails et outils en ligne déployés par les services publics, comme Patrim ou la base de demandes de valeurs foncières, peuvent vous aider à avoir une première idée de la valeur du bien.
Droits de succession sur maison principale : comment sont-ils calculés ?
Une fois la valeur vénale connue, vous pouvez calculer vos droits de succession. Pour ce faire, il faut suivre plusieurs étapes.
Bon à savoir : Certains parents sont exonérés de droits de succession
C’est automatiquement le cas pour l’époux ou partenaire de PACS survivant, et sous conditions strictes pour les frères et sœurs du défunt.
Dans l’ordre :
- Définissez l’actif net taxable (= valeur vénale – dettes en cours) ;
- Déterminez votre part d’héritage, ou actif successoral taxable (variable notamment suivant l’ordre des héritiers, les donations antérieures ou les dispositions testamentaires prises) ;
- Déduisez de l’actif successoral taxable le montant de l’abattement auquel vous avez droit (cf. 1er tableau récapitulatif ci-dessous) ;
- Appliquez le barème d’imposition qui vous concerne sur le montant obtenu (cf. 2nd tableau récapitulatif ci-dessous).
Niveaux d’abattement sur les droits de succession en 2026
| Bénéficiaires | Montant de l’abattement |
|---|---|
| Enfants et ascendants | 100 000 € |
| Frères et sœurs | 15 932 € |
| Neveux et nièces | 7 967 € |
| Petits-enfants,arrière-petits-enfants, parents du 4edegré ou au-delà, non-parents | 1 594 € |
| Personne handicapée parente ou non | 159 325 € |
Barème des droits de succession en 2026
Enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants, ascendants
| Actif successoral taxable après abattement | Taux d’imposition |
|---|---|
| Jusqu’à 8 072 € | 5 % |
| De 8 073 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 110 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 933 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 325 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 839 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Plus de 1 805 677 € | 45 % |
Frères et sœurs
| Actif successoral taxable après abattement | Taux d’imposition |
|---|---|
| Jusqu’à 24 430 € | 35 % |
| Au-delà de 24 430 € | 45 % |
Parents jusqu’au 4e degré
| Actif successoral taxable après abattement | Taux d’imposition |
|---|---|
| Tous montants | 55 % |
Autres héritiers (au-delà du 4e degré ou non-parents)
| Actif successoral taxable après abattement | Taux d’imposition |
|---|---|
| Tous montants | 60 % |
Succession maison principale : dans quel cas l’abattement de 20 % s’applique-t-il ?
Pour bénéficier, en prime, d’un abattement de 20 % sur la valeur vénale du bien immobilier reçu en héritage, plusieurs conditions doivent être réunies. En plus d’être la résidence principale du défunt au jour du décès – les résidences secondaires et logements en location sont exclus, – le bien immobilier transmis doit être occupé, à la même date, à titre résidence principale par l’un des parents suivants :
- le conjoint survivant ;
- le partenaire de pacs ;
- le ou les enfants mineurs ou majeurs protégés (*) du défunt, de son conjoint ou partenaire de pacs ;
- le ou les enfants majeurs du défunt ou de son conjoint se trouvant dans l’incapacité de travailler dans des conditions normales de rentabilité, du fait d’une infirmité mentale ou physique (congénitale ou acquise).
(*) Enfants placés sous curatelle, sous tutelle ou sous sauvegarde de justice
À savoir que cet abattement de 20 % s’applique aussi si, au jour du décès, une ou plusieurs personnes autres que celles précitées occupaient la résidence principale du défunt.
Droits de succession : un exemple pour mieux comprendre
De manière très simplifiée, un enfant mineur, seul héritier, qui vivait dans la maison de son parent (et jouissant donc de 100 % du patrimoine immobilier) dont la valeur vénale est de 560 000 €, sera imposé selon le barème progressif sur le montant suivant :
[560 000 – (560 000 x 20 %)] – 100 000 € d’abattement = 348 000 €
Les droits de succession à payer s’élèvent alors à :
environ 67 794 € (5 % jusqu’à 8 072 €, puis 10 %, 15 % et 20 % sur le reste)
Droits de succession sur une maison principale : ce qu’il faut retenir
- L’abattement de 20 % sur la résidence principale du défunt est applicable à condition que certains parents en particulier l’habitent en tant que résidence principale au jour du décès.
- Son application n’est pas remise en cause dans le cas où une autre personne occupait le logement à cette date.
- Cet abattement est cumulable avec l’abattement de base (variable suivant le lien de parenté avec le défunt).
La gestion d’une succession est souvent une opération délicate et chronophage. Les conseillers Neofa se tiennent à votre disposition pour vous donner les meilleurs conseils et vous assister tout au long du processus. N’hésitez pas à les solliciter !
Questions fréquentes
À quelles conditions s’applique l’abattement de 20 % sur la résidence principale ?
Le logement doit être la résidence principale du défunt au jour du décès et être occupé à titre principal, à cette date, par son conjoint, son partenaire de PACS ou ses enfants mineurs ou majeurs protégés (ou ceux du conjoint ou du partenaire).
Sur quelle valeur est calculé l’abattement ?
L’abattement de 20 % s’applique à la valeur vénale du logement, c’est-à-dire son prix de vente estimé au jour du décès, avant le calcul des droits de chaque héritier.
Les enfants majeurs qui ne vivent plus chez leurs parents en profitent-ils ?
Non, pas à ce titre. Si le logement n’est occupé ni par le conjoint ou le partenaire de PACS, ni par des enfants mineurs ou protégés, l’abattement de 20 % ne s’applique pas.
Faut-il garder le logement après la succession ?
La loi n’impose pas de durée de conservation : la condition d’occupation s’apprécie au jour du décès. Les héritiers peuvent ensuite vendre le bien.
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