Combien donner à son enfant pour l’aider à constituer son apport personnel ?

Si vous achetez un appartement ou une maison, il est possible que vos parents, grands-parents ou oncles généreux veuillent vous aider financièrement. D’autant plus que l’apport personnel dans le cadre d’une acquisition immobilière a explosé. Selon la dernière étude de Century 21, il atteint en moyenne 89.422 euros aujourd’hui. Il a augmenté de plus de 60% entre le 1er semestre 2022 et le 1er semestre 2023 et représente désormais près de 35% du prix d’achat du bien. Mais attention, le don familial est encadré par la loi. Faisons un tour d’horizon des différents solutions possibles. 

Le don familial 

La donation parents-enfants est un dispositif couramment utilisé pour aider les enfants à constituer un apport personnel lors de l’achat d’un bien immobilier. 

En France, chaque parent peut donner à chaque enfant, tous les 15 ans, une somme d’argent exonérée de droits de donation jusqu’à 100 000 euros. Il s’agit d’un abattement fiscal qui se renouvelle tous les 15 ans. Par conséquent, un couple peut donner conjointement à chaque enfant jusqu’à 200 000 euros en franchise d’impôt tous les 15 ans. Chaque grand-parent, sur le même principe, peut donner 31 865€ à chaque petit enfant. D’ailleurs, les impôts précisent que ces abattements peuvent se cumuler entre eux: un enfant peut recevoir 200 000 euros (100 000 x2) de ses parents et 127 460 euros (31 865 x 4) de ses quatre grands-parents tous les 15 ans sans droit de donation à régler soit 327 460€. 

Aussi, les parents âgés de moins de 80 ans peuvent donner à leurs enfants une somme d’argent jusqu’à 31 865 euros, exemptée de droits de donation. C’est un avantage fiscal qui peut être utilisé en plus de l’abattement de 100 000 euros et qui se renouvelle tous les 15 ans. 

Si la donation est faite en avancement de part successorale, elle sera rapportée à la succession lors du décès du donateur, afin d’assurer l’égalité entre les héritiers. Si elle est faite hors part successorale, elle sera déduite de la part de réserve héréditaire de l’enfant bénéficiaire, sauf si les autres enfants donnent leur accord. La donation doit généralement être actée par un notaire. Cependant, le don d’argent peut être fait simplement, par virement, chèque ou en espèces, et ne nécessite pas de passer par un notaire. Néanmoins, il est recommandé de rédiger une déclaration de don manuel pour éviter tout conflit ultérieur.

Le prêt familial

Le prêt familial est un autre mécanisme qui peut aider à constituer un apport personnel pour un achat immobilier. Il s’agit d’un prêt d’argent effectué par un membre de la famille (généralement les parents ou grands-parents) à un autre membre de la famille (généralement un enfant ou petit-enfant).

Le prêt peut être à taux zéro, c’est-à-dire sans intérêts, mais il est aussi possible de prévoir un taux d’intérêt. Il est à noter que si le taux est inférieur au taux de marché ou si le prêt est à taux zéro ou s’il n’y a pas de mensualité de remboursement, l’administration fiscale peut requalifier le prêt en donation déguisée et imposer le bénéficiaire en conséquence.

Le prêt familial doit être déclaré à l’administration fiscale si son montant est supérieur à 760 euros. Il est fortement recommandé de formaliser le prêt familial par un contrat écrit. Cela permet de préciser les conditions du prêt, comme le montant, la durée, le taux d’intérêt (s’il y en a un), et le plan de remboursement. Le code civil oblige la déclaration à l’écrit d’un prêt même familial lorsque celui-ci porte sur un montant supérieur à 1 500 €. Pour cela, vous devez rédiger un contrat de prêt, l’imprimer en deux exemplaires minimum et le faire signer par les deux parties. Vous pouvez également rédiger une reconnaissance de dette sous seing privée ou devant un notaire.

A noter que le prêteur doit déclarer les intérêts perçus sur le prêt (s’il y en a) dans sa déclaration de revenus.