Actualité immobilière – Immobilier locatif : 25 mai 2025

Les indicateurs du printemps 2025 dessinent un climat favorable pour l’investissement locatif. La Banque Centrale Européenne a abaissé son taux de dépôt à 2,25 % (mesure effective depuis avril), autorisant potentiellement de nouvelles baisses des taux d’emprunt. En France, l’observatoire Crédit Logement-CSA relève un taux moyen d’environ 3,07 % en avril 2025. Cette détente financière, couplée à une inflation maîtrisée (+0,8 % sur un an en avril 2025), soutient le pouvoir d’achat des locataires et permet aux acquéreurs de rentabiliser plus facilement leur investissement.

Fiscalité locative : LMNP réformé et autres dispositifs

Du côté fiscal, 2025 marque une évolution notable. La loi de finances supprime l’avantage majeur du régime LMNP : les amortissements comptables du bien seront désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente, alourdissant ainsi l’imposition des bailleurs. En revanche, le régime LMNP conserve un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes en micro-BIC (pour des recettes annuelles inférieures à 77 700 €), ce qui maintient son attractivité pour les petits investisseurs. Pour optimiser la fiscalité, d’autres stratégies existent : réaliser des déficits fonciers en engageant des travaux lourds (déductibles des loyers, voire du revenu global), ou recourir à des dispositifs comme la loi Denormandie pour le neuf ou le Malraux pour l’ancien restauré. Les SCPI continuent aussi de séduire ceux qui préfèrent déléguer la gestion.

Comprendre comment amortir son bien est crucial pour optimiser la rentabilité fiscale. La démarche du calcul amortissement immobilier (en LMNP) explique en détail la méthode pas à pas pour déduire cet amortissement des revenus locatifs. Un amortissement bien dimensionné peut réduire l’assiette imposable et augmenter le cash-flow.

Rendement et revenus locatifs

Le mouvement est particulièrement marqué sur les rendements. La baisse relative des prix de l’immobilier (environ –4,9 % depuis 2022) et la poursuite de la hausse des loyers ont augmenté la rentabilité brute des biens vers de nouveaux sommets. En début 2025, elle avoisine en moyenne 5,2 % en France (contre 4,6 % en 2022), et peut dépasser 6–7 % dans de nombreuses villes moyennes (Angers, Saint-Étienne, Le Mans…) où la demande locative est forte.

Pour maximiser son revenu locatif, il convient d’estimer correctement les loyers potentiels et de prendre en compte les charges. Le revenu locatif correspond aux loyers encaissés hors charges et fiscalité. Dans ce calcul, il faut inclure la déduction de l’amortissement et des charges (intérêts, travaux, assurances) pour obtenir le bénéfice réel net. Par exemple, dans un montage LMNP, l’amortissement permet souvent de ramener l’imposition quasi à zéro sur le papier, tout en conservant des flux de trésorerie. C’est un levier fiscal puissant pour faire monter son rendement net bien au-delà de 4–5 %.

Enfin, les conditions d’emprunt actuelles favorisent aussi la rentabilité. Les meilleurs profils emprunteurs peuvent obtenir des taux autour de 2,7 % sur 10 ans (≈ 2,8 % sur 15 ans), ce qui réduit sensiblement le coût du crédit et renforce l’effet de levier. Ainsi, entre faibles taux d’intérêt, inflation contenue et dispositifs fiscaux optimisés, le premier semestre 2025 apparaît comme une période particulièrement propice pour concrétiser un projet locatif. Les investisseurs avisés qui cibleront les secteurs à forte demande locative (centre-ville, universités, pôles économiques) pourront construire un patrimoine solide en générant des revenus complémentaires intéressants.