Comment un conseiller financier peut-il m’aider dans mes transactions immobilières ?

Publié le 01.05.2020, par :
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Nicolas Delorme
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Le côté valeur sûre, tangible, déconnectée des cycles économiques de l’investissement immobilier, on vous l’a rabâché et vous êtes ok avec ça. 
L’effet levier du crédit, c’est ça qui rend l’immobilier sexy ! Maintenant pour y aller, ça ne vous semble pas si simple et ça se comprend. J’imagine que si on vous parle LMNP, pierre papier, gestion déléguée, défiscalisation, vous n’êtes pas à l’aise ? Alors on vous propose de démystifier tous ces termes, de parler optimisation de la gestion de votre patrimoine immobilier et de voir pourquoi avec un conseiller financier, ça devient plus simple et plus efficace. 

Qu’est-ce que la gestion de patrimoine immobilier ?

Définition

La gestion de patrimoine immobilier, c’est savoir utiliser tous les moyens financiers, fiscaux et administratifs pour obtenir le maximum de rentabilité de vos biens immobiliers.
Vous avez bien retenu les 3 moyens, c’est important pour la suite.

Investir dans l’immobilier

L’immobilier de jouissance 

Résidence principale ou résidence secondaire, le danger de cet immobilier-là, c’est que l’on veut aussi se faire plaisir avec. 
Entre la rentabilité et le coup de cœur pour un bien, certains critères matchent bien, mais pas tous, et c’est là le défi à relever pour ce type d’investissement immobilier.
Pour bien acheter, il faut un bon emplacement, un environnement agréable et dynamique, une jolie vue… jusque là on est aussi dans les critères du coup de cœur donc tout va bien. Mais il faut aussi acheter au prix du marché, pour un minimum d’années, savoir évaluer la qualité, la santé du bien, les éventuels travaux, se renseigner sur l’évolution de l’environnement. Là, c’est le moment où effectivement on doit oublier l’émotionnel, on retrouve la rationalité de l’investisseur et on renonce si les indicateurs ne sont pas bons. Bien sûr, rien ne remplace la satisfaction d’être dans ses murs, d’y installer sa déco sans contrainte. Mais vous savez aussi que pour faire les bons arbitrages, il faut chiffrer. 
Comme on est là pour parler rentabilité et non pas fengshui, voici pour vous un premier élément : 

  • coût d’entrée pour un sweet home : 7 à 8 % (ou 2-3 % sur le neuf) ;
  • ticket d’entrée :  minimum 50 k€.

 
A ce stade là, je pense que vous commencez à voir une petite idée de ce que vous pouvez demander à votre conseiller financier pour l’achat de votre maison.

L’immobilier locatif 

L’idée de base est celle-ci : acheter un bien à louer, le financer par emprunt et recevoir un loyer. 
Mais comme on parle de rentabilité maximum, on va aller plus loin.
L’objectif est de faire le minimum d’apport pour l’emprunt (zéro c’est mieux), et de faire rembourser les mensualités par les loyers perçus.

Par contre, pour augmenter vos chances d’atteindre ce Graal, vous avez intérêt à laisser de côté la classique location nue pour de la location meublée. Vous pouvez alors adopter le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) qui vous permet de déduire toutes les charges supportées par votre investissement, dont vos intérêts de prêts et vos travaux. Comme le LMNP est imposable non pas en revenu foncier, mais en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), vous pouvez utiliser l’amortissement pour diminuer vos prélèvements fiscaux et sociaux. Ça ouvre des perspectives intéressantes n’est-ce pas ?

Mais il y a quand même pas mal de boulot pour en arriver là. La sélection du bien, les calculs de rentabilité nette, ou nette nette (non, je ne bégaie pas), la sélection des artisans pour les travaux, le suivi, la recherche du locataire. Le jeu en vaut la chandelle, mais il faut y passer du temps, se former, se pencher sur la fiscalité....

Une autre approche peut aussi donner de bons résultats : vous passez un peu de temps à trouver la personne qui vous donnera les bons conseils en immobilier locatif, et vous continuez à faire ce que vous savez faire de mieux. Vous savez que, pendant ce temps là, votre patrimoine se construit à moindre coût. 

L’immobilier défiscalisant 

Si vous êtes en quête d’un conseil en défiscalisation immobilière, vous vous êtes surement arrêté sur les dispositifs Pinel ou Denormandie. Votre réduction d’impôt est fonction de votre engagement sur la durée de location.
Concrètement,  en optant pour le montant maximum pour le bien et la durée d’engagement maximale, un investisseur en Pinel peut avec un appartement de 300 000 € réaliser 63 000 € d’économie sur 12 ans. Présenté comme cela on en oublie que ce type d’investissement est avant tout un bien immobilier. Le risque ? Négliger de passer du temps à analyser les composantes de la rentabilité d’une opération immobilière : l’emplacement, le prix d’achat, la qualité de la construction et le loyer. Un conseiller fiscal immobilier est ici votre meilleur atout pour ne pas vous laisser aveugler.

L’immobilier pierre papier : SCPI, crowdfunding immobilier, SIIC

Le terme de pierre papier regroupe toutes les formes de placements financiers ayant l’immobilier pour support.
Avec ce type de placement immobilier, vous pouvez investir avec des apports moins importants et vous n’avez pas à vous occuper de la gestion.

Les SCPI

En investissant dans une Société Civile de Placement Immobilier, vous achetez les parts d’une société de gestion. La SCPI gère le parc immobilier et vous reverse un loyer. La difficulté tient surtout dans le choix de l’orientation, car vous avez des SCPI de rendement, des SCPI de plus-values et des SCPI de défiscalisation. Un conseiller fiscal immobilier vous aidera à faire vos choix en vous informant sur les risques du marché.
· Frais d’entrée : 500 € ;
·   Frais d’acquisition : 5 à 9 %. 

Le crowdfunding immobilier (financement participatif)

Dans cette formule, vous devenez le banquier du promoteur immobilier et vous recevez des intérêts. La mariée est plutôt belle puisque vous n’avez pas de ticket d’entrée et les intérêts (8 à 10 % annuels en général) sont reçus au bout de 18-24 mois en fonction de la date de fin des travaux. L’accès se fait par une plateforme de crowdfunding qui sélectionne les projets sûrs avant de les présenter aux épargnants. 
· Frais d’entrée : 1 000 € ;
· Frais d’acquisition : nul.

Les SIIC

Les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées sont à mi-chemin entre l’immobilier et le placement boursier. Par contre, vous ne pouvez pas financer cet investissement immobilier par un emprunt. Les capitaux collectés sont investis dans l’acquisition ou la construction d’immeubles destinés à la location. Vous recevez des dividendes qui correspondent à au moins 95 % des loyers perçus et 70 % des plus-values réalisées. Les SIIC sont cotées en Bourse, les actions sont ouvertes aux investisseurs particuliers au sein d’un compte-titres ordinaire (CTO). 
· Frais d’entrée : très faible coût de transaction sur le compte titres ;
· Frais d’acquisition : à partir de 100 €.  

Gérer le patrimoine immobilier

Pour votre résidence principale, la gestion se limite à :

  •  un entretien régulier pour la maintenir en bon état ;
  •  éventuellement la mise en œuvre de travaux en veillant à ce qu’ils soient valorisables pour une éventuelle revente. 

Par contre, la gestion d’un investissement immobilier locatif demande du temps
Si vos journées sont déjà bien remplies, vous risquez d’être débordé. 
Êtes-vous prêt à dégager en moyenne entre 15 et 30 h pour la recherche d’un locataire, et 2 h 30 par mois pour la gestion locative en moyenne ?
Il faut aussi être disponible pour gérer les demandes de réparations, les éventuelles remises en état aux changements de locataire.
Vous devez aussi vous plonger dans l’univers pas forcément fun des formulations juridiques pour gérer les potentiels problèmes avec votre locataire et ne pas être allergique à la paperasse.                                                                                                                                                                                                                   
Pour louer au plus vite votre bien et coller aux envies du marché vous devez vous y connaître aussi un peu en déco.
Si vous ne vous sentez pas l’étoffe de ce héros-là, il vous suffit d’être bien entouré ou alors de trouver un gestionnaire de patrimoine spécialisé dans l’immobilier.

Les atouts du conseiller financier dans l’immobilier

Connaissances du métier, de la réglementation 

Obtenir tous les éléments pour calculer la rentabilité de votre future acquisition, il saura le faire. 
Vous trouver les artisans au bon prix pour réaliser vos travaux dans les temps, il a son réseau.
Vous déconseiller cet investissement en Pinel, après avoir analysé la rentabilité totale, il saura vous le dire également. 
Comment optimiser vos amortissements en LMNP, il vous l’expliquera.
Mais il ne s’arrêtera pas là…
Le marché immobilier a des codes, l’environnement fiscal, juridique et technique qui l’entoure réclame de la pratique. Disposer de conseils en stratégie d’investissement immobilier, vous fait gagner du temps, de l’argent et vous donne une longueur d’avance pour vos acquisitions.

Conseils personnalisés

Lors de vos premiers contacts, votre conseiller en investissement immobilier fera avec vous votre bilan patrimonial. Cette photo de ce que vous possédez à ce moment-là lui permettra de vous proposer des solutions qui colleront parfaitement à vos objectifs.

Prise en compte globale du patrimoine à optimiser

La force de votre conseiller en immobilier, c’est sa vision globale et rationnelle.
Il sait que pour faire fructifier un patrimoine immobilier, c’est à la fois :

  • profiter de revenus complémentaires ;
  • optimiser les rendements des biens immobiliers ; 
  • anticiper les travaux ;
  • mettre en place des stratégies de placements ;

Garder un oeil sur tous ces aspects en même temps, c’est ouvrir votre patrimoine vers de nouveaux types de placements et l’aligner avec vos nouveaux projets de vie.

Accompagnement

Même si on travaille sur le long terme dans l’investissement immobilier, l’environnement bouge. Répondre à vos interrogations quand les règles fiscales changent ou que votre situation évolue, c’est aussi le rôle de votre conseiller en gestion de patrimoine immobilier.

FAQ 

Comment investir intelligemment dans l’immobilier ?

Percevoir des revenus complémentaires avec un investissement immobilier locatif permet de développer son patrimoine en profitant de l’effet de levier du crédit. Bien sûr, vous êtes contraint par votre capacité d’endettement. 

Pourquoi déléguer la gestion de ses placements immobiliers ?

Vous pouvez avoir envie de devenir un pro en fiscalité et en gestion locative, mais c’est un projet qui prend de la place. Au-delà du processus d’apprentissage, compte tenu des montants engagés, les erreurs peuvent coûter cher. Même si votre désir d’autonomie est fort, il vous coupe d’opportunité d’achat que seul un réseau professionnel peut vous mettre sous la main. N’ayez crainte, avec un conseiller financier en immobilier, vous restez maître à bord, on vous aide juste à tenir le gouvernail quand il le faut.

Publié le 01.05.2020, par :
N D
Nicolas Delorme
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