L’usufruitier peut-il construire sur un terrain démembré ?

Vous êtes usufruitier d’un terrain et vous souhaitez construire une maison dessus par exemple. En avez-vous le droit ? Quelles en sont les conséquences pour le nu-propriétaire ?

L’usufruit d’un bien immobilier a le droit de l’occuper gratuitement, de le prêter, de le louer. Il peut également vendre, ou donner son droit uniquement. L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien.

Sur le plan juridique

L’usufruitier peut utiliser le bien démembré mais peut-il construire quelque chose sur un terrain démembré pour l’utiliser ? De plus, l’usufruitier a uniquement le droit d’utiliser et d’entretenir le bien quand le nu-propriétaire est chargé des grosses réparations. Comment qualifier les constructions dans ce contexte ?

La jurisprudence assimile les constructions à des améliorations.

Ainsi, l’usufruitier peut édifier des constructions sans avoir à obtenir l’accord du nu-propriétaire… à une réserve près : l’usufruitier ne doit pas endommager le bien ni lui apporter des modifications ou transformations injustifiées.

À la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire devient plein propriétaire des constructions. Si celles-ci ne lui conviennent pas, il ne peut pas imposer à l’usufruitier la remise en état (sauf dégradations ou défaut d’entretien).

Quant à l’usufruitier, il n’a droit à aucune indemnité pour les constructions réalisées même si la valeur du bien a augmenté.

Sur le plan fiscal

Les constructions réalisées par l’usufruitier ne constituent pas une donation au profit du nu-propriétaire car elles ne l’enrichissent pas au cours de l’usufruit. En effet, le nu-propriétaire n’en devient plein propriétaire qu’à la fin de l’usufruit.

Cependant, l’administration fiscale pourrait requalifier les constructions :

• En donation, si elle démontre par exemple que l’usufruitier n’a pas, pendant le démembrement, profité des constructions ou n’a pas perçu les revenus du bien.
• En abus de droit, si elle démontre que l’usufruitier a souhaité éviter l’impôt en réalisant des constructions à une date très proche de son décès imminent.