Quelles sont les conditions du statut LMNP ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un dispositif de défiscalisation. En tant que propriétaire, vous pourrez déduire de vos revenus à déclarer au fisc les charges liées à votre bien meublé loué (intérêts de l’emprunt immobilier, taxes, frais). En contrepartie, vous devrez respecter des conditions au statut LMNP. Lesquelles ? Découvrons-les ensemble !

Comment fonctionne le statut LMNP ?

Votre première étape consiste à acheter votre bien immobilier. Notez que le propriétaire-bailleur doit ensuite le meubler et l’équiper, avant de le placer sur le marché de la location.
Vos loyers perçus équivalent à des revenus. Toutefois, vous n’agissez pas comme un professionnel. Vous devez donc déclarer votre statut LMNP auprès du Greffe du tribunal de commerce en remplissant le formulaire POi.
Cette instance vous octroie un numéro d’immatriculation. Durant cette étape déclarative, vous, propriétaire-bailleur, devez préciser le régime fiscal auquel vous souhaitez adhérer :

• régime réel : le loueur non professionnel tient compte des charges réellement engagées pour fixer le bénéfice imposable ;
• régime micro-BIC : l’administration fiscale détermine arbitrairement le montant des charges du loueur non professionnel, en appliquant un abattement de 50 % sur les revenus locatifs à déclarer.
  Une fois les démarches effectuées, vous pouvez mettre votre bien en location.

Quelles sont les conditions pour obtenir le statut LMNP ?

Peu importe le niveau de vos revenus ou votre localisation géographique en France, tous les investisseurs locatifs peuvent s’inscrire en tant que loueurs meublés non professionnels. Néanmoins, quelques conditions au statut LMNP existent :

• vous devez être le propriétaire du bien loué en meublé, ce qui exclut d’office la sous-location ;
• vos revenus locatifs perçus ne peuvent pas être supérieurs à 23 000 euros par an, ou représenter plus de la moitié des revenus globaux de votre foyer fiscal (salaires et traitement et autres revenus BIC, BA, et BNC) ;
• vous ne devez pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que Loueur de Meublé Professionnel (LMP), les statuts LMNP et LMP étant incompatibles.

LMNP, quels sont les biens concernés ?

Le statut LMNP vous est accessible si vous optez pour l’achat d’un logement dans une résidence en location non gérée, dont la gestion est confiée à un exploitant par contrat de bail commercial. Parmi ces résidences, vous avez le choix entre :

• les locations meublées dites classiques qui fonctionnent avec un bail d’habitation en meublé ;
• les locations saisonnières telles que les résidences secondaires à la mer ou à la montagne lors des périodes de vacances scolaires ;
• les locations de tourisme classées et les chambres d’hôtes.
  Existantes ou en construction (VEFA), les résidences gérées suivantes entrent dans le cadre des conditions au statut LMNP :
• les résidences étudiantes ;
• les résidences de tourisme ;
• les résidences séniors ;
• les EPHAD ;
• les résidences d’affaires.

Quelles obligations doit respecter le loueur meublé non professionnel ?

Le niveau d’équipements du bien immobilier contribue à l’éligibilité d’un bien meublé. Les meubles meublants sont donc indirectement une condition à votre statut LMNP :

• table et chaises ;
• literie ;
• ustensiles de cuisine ;
• vaisselle ;
• volets ou rideaux de chambre ;
• meubles de rangement ;
• luminaires ;
• plaques de cuisson.

La réglementation impose simplement que le bien immobilier soit habitable par un locataire dès son installation. D’ailleurs, un juge peut requalifier le contrat locatif en bail de logement vide, si des manquements existent.

Bon à savoir : Quelle surface pour le statut LMNP ?
Le statut LMNP n’est envisageable que pour les surfaces égales ou supérieures à 9 m². En deçà de cette limite, le logement n’est pas considéré comme décent. Or, un bailleur a l’obligation de proposer un logement décent, dont les caractéristiques sont définies par le décret du 30 janvier 2002 (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 6). On relève deux conditions alternatives :
– soit d’une pièce principale d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres ;
– soit d’un volume habitable d’au moins 20 m3.

Quels sont les avantages du statut LMNP ?

L’intérêt du statut LMNP est d’abord celui de l’investissement locatif. Ce placement financier permet de vous constituer un patrimoine immobilier, ainsi que des revenus complémentaires réguliers. Investir dans un bien immobilier entre aussi dans votre stratégie patrimoniale : complément de retraite, transmission, plus-value à la revente.

Louer un meublé est par ailleurs plus lucratif qu’une location en nu. Pourquoi ? Parce que les recettes locatives sont supérieures dans le cadre d’une LMNP, le montant du loyer étant logiquement plus élevé. Et si votre projet s’inscrit dans l’achat d’un bien dans une résidence gérée, le propriétaire-bailleur délègue la gestion… Et ses éventuels problèmes.
Surtout, l’investisseur sous statut LMNP profite d’avantages fiscaux. Vos loyers perçus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers par l’administration fiscale, mais comme des revenus commerciaux imposables, dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Pour rappel, le régime micro-BIC déclenche un abattement forfaitaire de 50 % (jusqu’à 71 % pour une location en résidence de tourisme ou chambre d’hôte !). De son côté, le régime réel active le mécanisme d’amortissement, soit l’exonération, chaque année, d’une partie du prix d’achat du bien sur vos recettes locatives. De ces dernières, vous pouvez déduire également les charges du logement meublé :

• les intérêts d’emprunt ;
• les charges de copropriété ;
• la taxe foncière ;
• l’achat des meubles meublants ;
• l’assurance loyers impayés.

À vous d’adopter la meilleure stratégie pour optimiser au mieux le statut LMNP par rapport à votre situation. Alors, si vous avez une question ou besoin de précisions, faites appel à un conseiller patrimonial Neofa. :) Nos équipes sont à votre écoute pour vous accompagner dans votre projet d’investissement locatif. Contactez-nous !

Les trois points clés à retenir concernant les conditions du statut LMNP :

• Vous devez déclarer votre statut LMNP auprès du Greffe du Tribunal de Commerce.
• Vous aurez à choisir entre le régime fiscal réel ou micro-BIC.
• Vous ne pouvez pas dépasser 23 000 euros par an de recettes locatives (loyers), ou plus de la moitié des revenus du foyer fiscal.