Même si vous évoluez sous un statut non professionnel, les loyers perçus de votre bien meublé loué constituent des revenus locatifs. À ce titre, vous devez les déclarer. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et sont déclarés dans la case « bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ». La déclaration d’impôts en LMNP varie, toutefois, selon votre régime fiscal. Alors, comment faire pour ne pas vous tromper ? Voici la réponse.
Le choix du régime fiscal
Avant de faire votre déclaration de revenus, vous devez bien comprendre les caractéristiques de chaque régime fiscal. Si vos revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 euros par an, vous pouvez opter soit pour le régime micro-BIC, soit pour le régime réel. Au-delà de ce montant, le régime réel d’imposition s’impose.
Le régime micro-BIC
Le régime de la microentreprise est limité à 72 600 euros par an de revenus locatifs (plafond ajustable au prorata de la durée de l’activité sur l’année). Le bénéfice taxable en LMNP micro-BIC correspond tout simplement aux loyers perçus.
En tant que propriétaire-bailleur, vous disposez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ces recettes locatives. Ce dispositif représente vos charges afférentes au bien loué. Vous n’avez donc rien à faire, mais vous ne pouvez rien déduire de plus.
Ensuite, vous devez les additionner à vos autres sources de revenus à déclarer. Le montant total est ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Le régime réel simplifié
Vous pouvez parfaitement choisir le régime réel simplifié comme mode d’imposition, quels que soient vos revenus locatifs. Toutefois, au-delà de 72 600 euros par an de loyers perçus, l’administration fiscale l’impose.
Le travail de comptabilité est plus important, car vous avez le droit de déduire certaines charges liées au bien en LMNP :
- l’intérêt d’emprunt et l’assurance emprunteur ;
- les frais d’agence pour l’achat et les frais de notaire (si vous décidez de ne pas les amortir) ;
- les frais d’agence pour la mise en location ou les frais de rédaction du bail ;
- les primes d’assurances ;
- l’achat de petit électroménager ;
- la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises ;
- les charges courantes de copropriété hors travaux.
Vous avez également accès au mécanisme comptable d’amortissement. Vous pouvez déduire de vos revenus la valeur d’amortissement de certaines dépenses et de votre bien meublé. Pour ce faire, vous devez tenir compte de la durée d’amortissement et de la part de la valeur amortissable. Vous lissez ainsi vos investissements dans votre bien sur plusieurs années.
Se déclarer en tant que loueur meublé non professionnel
Si vous en êtes à votre première location en meublé, vous devez vous déclarer au greffe du tribunal de commerce. Dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité en LMNP, vous devez remplir, signer et envoyer au greffe la déclaration P01.
C’est d’ailleurs sur ce document que vous sélectionnerez votre régime fiscal, sachant que l’option du régime réel s’applique pour deux ans, à partir des revenus perçus de la première année d’activité.
Bon à savoir : Opter pour le régime réel
Si vous optez pour ce régime, vous devez le faire avant le 1er février de la première année pour laquelle vous voulez en profiter. Cette option est valable et irrévocable durant 2 années, sauf si vous changez entre-temps d’activité. En revanche, elle est tacitement reconduite par tranche de 2 ans.
Le greffe vous remet par la suite votre numéro SIRET, c’est-à-dire un numéro d’immatriculation pour votre microentreprise. Conservez-le précieusement, car il vous sera demandé dès que vous engagerez une démarche en lien avec votre microentreprise LMNP.
Ensuite, vous serez contacté par le service des impôts des entreprises (SIE), afin de remplir les formulaires 1447. Ces documents servent à la cotisation foncière des entreprises (CFE), taxe annuelle pour laquelle vous êtes redevable en tant que microentreprise.
Déclaration d’impôts en LMNP
Les loyers perçus de votre location meublée non professionnelle font partie des revenus à déclarer à l’administration fiscale. Les recettes locatives ne sont absolument pas exonérées d’impôt. Vous devez les noter sur la déclaration annuelle en tant que bailleur.
Si vous avez choisi le régime micro-BIC, vous devez remplir le formulaire 2042 C Pro.
Si, auparavant, vous deviez faire une déclaration papier, en joignant l’imprimé annexe Cerfa n° 11222*22, désormais, tout se passe en ligne. Rendez-vous sur le site impots.gouv.fr et déclarez vos loyers dans la case « Revenus des locations meubles non professionnelle ». L’administration fiscale applique elle-même l’abattement forfaitaire qu’elle aura préalablement calculé (pour rappel, cet abattement est de 50 % des revenus locatifs).
Si vous avez choisi le régime réel, vous devez remplir le formulaire 2031 et les annexes de 2033-A à 2033-E. Vous adressez les documents directement au SIE ou par le biais de leur plateforme en ligne.
Vous devez calculer vous-même les charges déductives et les charges amortissables, d’où le conseil de prendre un expert-comptable pour être plus tranquille vis-à-vis de votre déclaration. L’ensemble des revenus et déductions fiscales figurera sur la déclaration de revenus 2042 Pro.
Cas particulier de la location d’une pièce à son domicile
Si vous louez une chambre meublée de votre domicile de manière occasionnelle, vos loyers perçus sont toujours imposables. Les recettes locatives entrent dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux. Néanmoins, vous avez peut-être droit à une exonération d’impôt sur ces revenus, si :
- vous louez une ou plusieurs pièces de votre habitation principale à des personnes de passage ;
- vos revenus perçus ne dépassent pas 760 € TTC par an.
Et si vous louez une chambre meublée à votre domicile de manière pérenne, une grande partie de l’année ? Vos recettes locatives sont toujours imposables dans la catégorie BIC. Malgré tout, vous n’êtes pas obligé de les déclarer, puisqu’elles résultent d’une location, ou d’une sous-location, d’une partie seulement de votre logement principal.
En revanche, durant son séjour, le locataire doit en faire sa résidence principale. C’est typiquement le cas avec l’hébergement d’un salarié saisonnier. Le loyer est déterminé dans des limites considérées comme raisonnables par rapport au marché. Il ne doit pas être supérieur à :
- 191 euros par mois en moyenne, sur un an, en Île-de-France (par mètre carré de surface habitable, hors charges) ;
- 141 € dans les autres régions.
Vous souhaitez accéder à de plus amples informations sur l’imposition de vos revenus LMNP ? N’hésitez pas à contacter les équipes Neofa qui vous orienteront vers un conseiller en gestion de patrimoine savamment sélectionné. Ce professionnel indépendant saura vous guider dans vos choix, optimiser vos placements et intégrer vos investissements locatifs en fonction de votre situation personnelle.
Déclaration d’impôts en LMNP : les points clés à retenir
- les recettes locatives sont des revenus imposables qui doivent être déclarés à l’administration fiscale ;
- les démarches déclaratives aux impôts en LMNP dépendent beaucoup du choix du régime fiscal (micro-BIC ou réel) ;
- les exigences en matière de comptabilité sont plus fortes dans le cadre du régime réel.
