SCPI nue-propriété vs SCPI usufruit : quel est le meilleur choix ?
Cette approche est non seulement une solution accessible pour se constituer des revenus passifs, comparable à un investissement locatif, mais elle représente surtout un placement de trésorerie d’entreprise redoutable pour les personnes morales (SCI, SAS, SARL à l’IS) souhaitant optimiser leur fiscalité via l’amortissement comptable.
Mis à jour le 24 avril 2026, par :
SCPI en nue-propriété et SCPI en usufruit, de quoi parle-t-on ?
La SCPI nue-propriété et la SCPI usufruit font partie des SCPI de démembrement. D’accord, mais de quoi s’agit-il ?
Le démembrement est une opération juridique consistant à attribuer à deux personnes différentes les deux composantes de la pleine propriété :
- L’usufruit, ou usus et fructus pour les intimes, correspond au droit d’user du bien et d’en percevoir les revenus (les fruits). En clair, l’usufruitier perçoit les loyers d’un immeuble ou les dividendes des parts de SCPI.
- La nue-propriété, correspondant à l’abusus, confère le droit de disposer des parts (vendre ou donner) sans en avoir la jouissance immédiate.
Le démembrement des parts de SCPI peut se faire à durée déterminée, on parle alors d’usufruit temporaire, ou en viager. Dans ce dernier cas, le démembrement perdure jusqu’au décès de l’usufruitier.
Une dernière chose importante : une fois la période de démembrement terminée, la pleine propriété revient de plein droit au nu-propriétaire.
Quels sont les avantages d’une SCPI nue-propriété ?
L’achat de la nue-propriété des parts d’une SCPI offre à l’investisseur un nombre important d’avantages.
Il profite, d’abord, d’une décote intéressante sur le prix des parts. Plus la durée du démembrement est longue, plus la réduction est importante. C’est donc une solution pertinente pour se constituer un patrimoine immobilier à prix décoté.
La SCPI nue-propriété est ensuite un formidable outil d’optimisation fiscale pour le nu-propriétaire. Pendant le démembrement, celui-ci ne perçoit aucun revenu. Il ne paie donc pas d’impôt. Par ailleurs, la valeur des parts en nue-propriété sort de l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour le nu-propriétaire.
Enfin, à la fin du démembrement, le nu-propriétaire perçoit les revenus des parts. Il peut également les revendre afin d’encaisser une plus-value.
Bon à savoir : Quand investir en SCPI nue-propriété ?
Cet investissement est à privilégier notamment :
- Si vous êtes fortement ou moyennement imposé.
- Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine à moindre coût.
- Si vous souhaitez préparer votre retraite sans fiscalité supplémentaire.
- Si vous ne cherchez pas de revenus immédiats.
Les avantages de la SCPI usufruit
Si, au contraire, vous achetez l’usufruit de parts de SCPI, vous profiterez aussi de plusieurs avantages :
- Le prix d’acquisition des parts est réduit par rapport à leur valeur réelle : par exemple, si la clé de démembrement sur 10 ans est de 30 % pour l’usufruit et 70 % pour la nue-propriété, alors la part en usufruit représente seulement 30 % de la valeur de la part en pleine propriété.À titre indicatif, voici les clés de démembrement moyennes constatées sur le marché des SCPI en 2026 :
Durée du démembrement temporaire Valeur de l’usufruit (Prix d’achat) Valeur de la Nue-propriété 5 ans 20 % 80 % 7 ans 25 % 75 % 10 ans 30 % à 35 % 65 % à 70 % - Vous percevez des revenus réguliers correspondant aux dividendes calculés sur la totalité des parts de la SCPI (la rentabilité annuelle des SCPI s’établit, en moyenne, entre 4 et 5 %).
- Vous pouvez optimiser votre fiscalité en cas de déficit foncier non reportable sur le revenu global : les revenus de la SCPI viennent en compensation de ce déficit.
- Vous ne supportez pas le risque de baisse du marché immobilier.
Bon à savoir : Quand investir dans une SCPI usufruit
Cet investissement est particulièrement attractif si :
- Votre taux marginal d’imposition est faible : les revenus versés par la société de gestion sont imposables. Ils impactent le montant de votre impôt sur le revenu.
- Vous privilégiez la rentabilité immédiate à la constitution d’un patrimoine.
- Vous disposez de peu de capital pour investir.
Le placement de trésorerie idéal pour les personnes morales (à l’IS)
L’achat de SCPI en usufruit est une opération extrêmement courante pour les sociétés soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Elle permet de faire travailler une trésorerie excédentaire sur une durée fixe (souvent entre 5 et 10 ans).
Le levier fiscal est puissant : la société perçoit des loyers élevés, mais peut procéder à un amortissement comptable linéaire de son investissement (l’usufruit étant considéré comme une immobilisation incorporelle). Cet amortissement vient gommer les revenus perçus, réduisant considérablement la base imposable de l’entreprise.
Exemple concret d’un achat d’usufruit sur 5 ans
Prenons le cas d’une entreprise qui investit 20 000 € dans l’usufruit de parts d’une SCPI de rendement sur 5 ans en 2026 (clé de répartition de 20 %). Cet investissement correspond aux revenus d’un capital de 100 000 € en pleine propriété.
- Rendement estimé : 6 % par an (sur la base des 100 000 €), soit 6 000 € de revenus bruts annuels.
- Amortissement de l’usufruit : 20 000 € / 5 ans = 4 000 € par an.
- Base imposable à l’IS : 6 000 € – 4 000 € = 2 000 € seulement.
L’entreprise aura transformé 20 000 € de trésorerie en 30 000 € de revenus bruts sur 5 ans, tout en étant imposée sur une base très faible.
L’astuce fiscale : opter pour des SCPI Européennes
Pour optimiser encore davantage ce montage, de nombreux gestionnaires de patrimoine recommandent d’acquérir l’usufruit de SCPI investies en Europe (hors France). Les revenus de source étrangère bénéficiant souvent d’un crédit d’impôt ou d’une exonération (selon les conventions fiscales), l’entreprise limite fortement la double imposition en France. Mieux encore : l’amortissement comptable de l’usufruit s’applique toujours, ce qui peut générer un résultat fiscal négatif imputable sur les autres bénéfices de l’entreprise !
Vous envisagez d’investir dans l’immobilier via les SCPI, ou de préparer la transmission de votre patrimoine à vos héritiers sans vous démunir ? La SCPI en usufruit pourrait être une option pertinente. Mais attention, chaque situation est différente. Pour déterminer la stratégie la mieux adaptée à votre profil, consultez un gestionnaire de patrimoine indépendant Neofa.
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Quels sont les risques et contraintes de l’usufruit en SCPI ?
Comme tout placement immobilier, la SCPI en usufruit temporaire comporte des limites qu’il faut impérativement intégrer à votre stratégie patrimoniale :
- Extinction du droit à l’échéance : C’est un investissement « à fonds perdus ». À la fin du démembrement, la pleine propriété revient automatiquement au nu-propriétaire. L’usufruitier perd l’intégralité de ses droits et ne récupère pas sa mise de départ.
- Absence de liquidité : L’usufruit temporaire est un marché très étroit. Il est quasiment impossible de revendre ses droits avant le terme prévu. Cet argent doit être considéré comme bloqué.
- Rendements non garantis : Les dividendes versés dépendent des loyers encaissés par la SCPI, qui peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse en fonction du marché locatif.