SCPI en usufruit : les points essentiels à connaître
Acquérir uniquement la jouissance des parts d’une société civile de placements immobiliers, c’est possible en viager ou de façon temporaire. Cette stratégie patrimoniale se distingue des montages plus classiques et offre une alternative intéressante à l’investissement locatif direct. Cette stratégie patrimoniale s’adresse tant aux particuliers pour préparer leur succession qu’aux personnes morales (sociétés à l’IS) recherchant un placement de trésorerie performant. Pour connaître les points essentiels concernant la SCPI en usufruit, suivez le guide Neofa.
Mis à jour le 21 avril 2026, par :
Définition de la SCPI en usufruit
En droit français, la propriété peut être divisée en deux concepts juridiques distincts :
- La nue-propriété, c’est-à-dire le droit de disposer d’un bien.
- L’usufruit, correspondant au droit de profiter des fruits de ce bien.
Cette option de démembrement s’applique également aux parts de SCPI. Il peut être réalisé de façon temporaire ou dans le cadre d’un viager.
SCPI en usufruit temporaire et SCPI en viager : quelles différences ?
La SCPI en usufruit temporaire et la SCPI en viager sont toutes deux basées sur le principe du démembrement. Cependant, leur fonctionnement présente quelques différences notables.
Dans le cadre d’une SCPI en usufruit temporaire, l’investisseur achète l’usufruit des parts, à prix réduit, pour une période déterminée, comprise entre 3 et 20 ans. Il perçoit ensuite pendant toute la durée du démembrement 100 % des dividendes versés par la société de gestion. À expiration, la pleine propriété revient au nu-propriétaire des parts.
En revanche, dans le cadre de la SCPI en viager, l’usufruit est cette fois séparé de la nue-propriété jusqu’à la disparition de l’usufruitier. C’est seulement à ce moment-là que le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts. La SCPI en viager est donc un investissement sur le long terme, souvent utilisé dans le cadre familial. Comme pour l’usufruit temporaire, l’usufruitier perçoit les loyers versés par la SCPI.
Lire également : SCPI : usufruit vs nue-propriété ?
Bon à savoir : Quelle fiscalité pour une SCPI en usufruit ?
L’usufruitier perçoit des revenus fonciers. Il doit donc les déclarer et payer des impôts sur le revenu en fonction de son taux d’imposition marginal. En revanche, pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire n’est soumis à aucune fiscalité. La valeur de ses parts n’est, par ailleurs, pas prise en compte pour le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Attention : la règle fiscale veut que ce soit l’usufruitier (s’il s’agit d’une personne physique) qui soit redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété des parts.
L’usufruit de SCPI : le placement de trésorerie idéal pour les personnes morales
L’achat d’usufruit temporaire est une opération redoutablement efficace pour les personnes morales soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS) (comme les SAS, SARL ou SCI à l’IS) qui disposent d’un excédent de trésorerie.
Le mécanisme repose sur une niche fiscale puissante : l’amortissement comptable. L’usufruit étant un droit temporaire, il est considéré comme une immobilisation incorporelle. La société peut donc amortir linéairement le montant de son investissement sur toute la durée du démembrement. Cette charge comptable virtuelle vient gommer une grande partie des revenus locatifs perçus, réduisant ainsi drastiquement la base imposable de l’entreprise.
Exemple concret d’un investissement de trésorerie d’entreprise
En 2026, une SAS investit 20 000 € pour acquérir l’usufruit d’une SCPI de rendement sur 5 ans (clé de répartition à 20%). Cet investissement lui donne droit aux revenus générés par l’équivalent de 100 000 € de parts en pleine propriété.
- Revenus perçus : Avec un taux de distribution de 6%, la SAS perçoit 6 000 € par an (soit 30 000 € sur 5 ans).
- Amortissement : La société amortit 4 000 € par an (20 000 € / 5 ans).
- Fiscalité : La base imposable n’est que de 2 000 € par an (6 000 € de loyers bruts – 4 000 € d’amortissement). L’IS (au taux réduit de 15%) sera de seulement 300 € par an.
Au final, l’entreprise génère 8 500 € de gain net après impôts sur 5 ans, un rendement largement supérieur aux comptes à terme classiques.
L’optimisation ultime : les SCPI européennes
Pour aller plus loin, l’entreprise peut investir dans l’usufruit de SCPI investies à l’étranger (Allemagne, Espagne, etc.). Les loyers de sources européennes ayant déjà subi l’impôt à la source, ils ne sont pas imposés à l’IS en France. Pourtant, l’amortissement comptable de l’usufruit reste déductible ! Ce montage permet souvent d’obtenir un résultat fiscal négatif, imputable sur les autres bénéfices de l’entreprise.
Pourquoi investir dans une SCPI en usufruit ?
Les SCPI en usufruit comportent de nombreux avantages pour les investisseurs.
Tout d’abord, ils profitent d’une rentabilité optimisée, grâce à un effet levier important. L’usufruitier bénéficie, en effet, d’une décote sur le prix d’achat de ses parts (entre 20 et 35 % en moyenne). Sa mise de départ est donc faible. En revanche, il perçoit les dividendes sur la valeur totale des parts concernées par l’usufruit.
À titre indicatif, voici les clés de répartition moyennes observées sur le marché en 2026 pour un démembrement temporaire :
| Durée du démembrement | Valeur de l’usufruit (prix d’achat) | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| 5 ans | 20 % | 80 % |
| 7 ans | 25 % | 75 % |
| 10 ans | 32 % | 68 % |
Par ailleurs, l’usufruit en viager est une excellente solution pour transmettre son patrimoine à moindre coût. Les droits de donation sont, en effet, calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Cette dernière dépend de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation.
Voici un tableau récapitulatif :
| Âge | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Vous envisagez d’investir dans l’immobilier via les SCPI, ou de préparer la transmission de votre patrimoine à vos héritiers sans vous démunir ? La SCPI en usufruit pourrait être une option pertinente. Mais attention, chaque situation est différente. Pour déterminer la stratégie la mieux adaptée à votre profil, consultez un gestionnaire de patrimoine indépendant sélectionné par Neofa.
Quelles sont les contraintes et les risques de la SCPI en usufruit ?
Malgré sa fiscalité attractive, l’achat de SCPI en usufruit temporaire comporte des limites à prendre en compte avant d’investir :
- Absence de liquidité : Contrairement à la pleine propriété, l’investissement est bloqué. Il est quasiment impossible de revendre son usufruit avant l’échéance du démembrement. L’argent investi doit donc être de la trésorerie stable.
- Perte en capital programmée : À la fin de la période (ex: au bout de 5 ans), l’usufruit s’éteint. L’investisseur ne récupère pas sa mise de départ, sa rentabilité repose uniquement sur l’accumulation des loyers.
- Risque de variation des revenus : Comme pour tout investissement immobilier, les dividendes ne sont pas garantis et peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse.
- Aucune plus-value immobilière : Si le prix de la part de la SCPI augmente, seul le nu-propriétaire en bénéficie.