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SCPI rendement : Comment réussir votre investissement ?

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Rendement et rentabilité des SCPI

Vous cherchez à dynamiser votre épargne sans gérer un bien en direct ? Les SCPI de rendement permettent d’investir dans l’immobilier professionnel (bureaux, santé, logistique, commerces…) tout en percevant des revenus réguliers.

En 2025, le rendement moyen des SCPI se situe entre 4,5 % et 6 % brut, selon la thématique et la qualité de gestion. Au-delà du pourcentage affiché, il est essentiel d’analyser la stabilité des revenus, l’évolution du prix de part et la solidité de la société de gestion.

Rendement SCPI 2025 : tendances et chiffres clés

Le rendement d’une SCPI s’évalue via deux indicateurs principaux :

  • Le taux de distribution (TD), qui mesure les revenus versés en une année par rapport au prix de part ;
  • Le TRI (taux de rendement interne), qui intègre les revenus + la variation du prix de part sur plusieurs années.

En 2025, le taux de distribution moyen des SCPI s’établit autour de 4,5 % – 6 % brut. Certaines SCPI plus dynamiques (dites “high yield”) dépassent ce niveau, mais avec une volatilité accrue. Le TRI sur 10 ans est souvent un meilleur indicateur de stabilité.

Tendances SCPI 2025 à connaître

  • SCPI européennes : diversification géographique + fiscalité parfois plus avantageuse.
  • SCPI santé & logistique : thématiques résilientes face aux cycles économiques.
  • SCPI high yield : rendements proches de 8 %, mais avec plus de risque.
  • SCPI sans frais d’entrée : séduisent en 2025, mais attention aux frais de gestion.
  • Bureaux sélectifs : prime aux immeubles récents, bien situés, avec TOF élevé.

Combien peut rapporter une SCPI en 2025 ?

Pour estimer les revenus avec les SCPI, vous devez tenir compte de deux facteurs : le rapport locatif et la valeur des parts.

Le rapport locatif

Le rapport locatif (loyers / prix d’achat de la part) donne une idée du revenu courant. En 2025, viser 4,5 % – 6 % brut pour des profils équilibrés est cohérent.

Bon à savoir : Les SCPI de plus-value (ou SCPI de capitalisation) ne distribuent pas de revenus
Assimilées à des SCPI de déficit foncier, elles permettent seulement à l’investisseur de réaliser des gains sur la revente des parts, en espérant une plus-value. Une SCPI fiscale est issue des dispositifs de défiscalisation mis en place dans l’immobilier (Scellier, Scellier Basse Consommation, Duflot, Malraux). Leur rendement est plus faible (entre 2 % à 3 % par an), mais, en contrepartie, elles donnent droit à des réductions d’impôt sur le revenu.

L’augmentation de la valeur des parts

Au-delà du revenu courant, certaines SCPI revalorisent régulièrement le prix de part. Sur la dernière décennie, la hausse moyenne a été d’environ +4 à +5 % par an, améliorant ainsi le rendement global pour les anciens associés.

  • Si la part monte (ex : 1 000 € → 1 050 €), tes revenus futurs (en €) augmentent si le TD % est stable, et ta plus-value latente progresse.
  • Si la part baisse (ex : 1 000 € → 960 €), ton rendement global peut être rogné malgré un bon TD.

Exemple :

  • Achat 2020 : 1 000 € / part
  • Revenus perçus 2020–2024 : 250 € (50 €/an)
  • Prix 2025 : 1 020 €

👉 TRI ~5,4 % (revenus + +20 € de revalo).

À suivre de près : Historique des revalorisations (ou décotes) ; RAN (capacité à lisser les rendements) ; Politique d’arbitrages (vente d’actifs obsolètes / achats créateurs de valeur).

Comment analyser la performance d’une SCPI ?

Choisir une SCPI de rendement ne se limite pas à regarder le taux affiché. Derrière le chiffre, plusieurs critères permettent d’évaluer la solidité et la pérennité d’un placement. Voici les 6 indicateurs principaux à examiner avant d’investir.

Les 6 indicateurs clés

Le rendement (TD et TRI)

C’est le premier repère pour un investisseur. Le taux de distribution (TD) mesure les revenus distribués sur une année par rapport au prix de part (revenu annuel). Plus complet, le TRI sur 5 ou 10 ans tient compte des loyers perçus et de l’évolution du prix de part dans le temps. Il permet de juger la régularité et la résilience de la SCPI (performance long terme.).

L’ancienneté

L’âge de création d’une SCPI est un bon indicateur de sa fiabilité. Une SCPI gérée depuis b inspire généralement davantage confiance : historique de performances, capacité à gérer les cycles économiques, expérience de la société de gestion. À l’inverse, une SCPI trop récente offre moins de recul.

La capitalisation

La capitalisation correspond à la taille totale de la SCPI, c’est-à-dire la valeur cumulée de toutes les parts. Une grosse capitalisation (> 500 M€) signifie souvent mutualisation du risque et attractivité auprès des investisseurs. Mais elle implique aussi la gestion d’un parc immobilier vaste et coûteux. À l’inverse, une petite capitalisation peut être plus agile, mais avec un risque de concentration plus fort.

Le report à nouveau (RAN)

Le RAN est une réserve de trésorerie constituée par la SCPI à partir des loyers encaissés. Il permet de lisser les revenus en cas de baisse temporaire (travaux, vacance, baisse de loyers). Une SCPI avec un RAN solide est capable de maintenir un rendement stable, même dans des périodes moins favorables.

Le taux d’occupation financier (TOF)

Le TOF indique la proportion du parc immobilier actuellement loué et générant des revenus. Un TOF supérieur à 90 % est généralement un signe de bonne gestion locative et de patrimoine attractif. En dessous, il faut vérifier si la baisse est temporaire (travaux, relocation en cours) ou structurelle (biens difficiles à louer).

La diversification

Enfin, la diversification sectorielle et géographique est clé : bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel géré… en France comme en Europe. Une SCPI répartie sur plusieurs secteurs et pays réduit le risque lié à une crise locale ou sectorielle. À l’inverse, une SCPI trop concentrée dépend fortement d’un seul marché.

Pour plus d’informations sur les SCPI, contactez Neofa. Nous vous mettrons en relation avec un conseiller en gestion de patrimoine indépendant, soigneusement sélectionné. Il analysera vos objectifs et définira la meilleure stratégie, en fonction du niveau de risque souhaité.

Les trois points clés à retenir :

  • le rendement moyen attendu d’une SCPI en 2025 est de 4,50 % & 6% brut ;
  • la performance d’une SCPI varie selon la classe d’actifs immobiliers dont elle détient des parts (logistique, résidentiel, commerces, etc.) ;
  • plusieurs indicateurs contribuent à sélectionner la meilleure SCPI en 2025, comme le rendement, le taux d’occupation, l’ancienneté, la trésorerie et le report de dividendes.

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FAQ : Vos questions les plus fréquentes sur le rendement et rentabilité des SCPI ?

Oui, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont généralement rentables, car elles offrent un rendement annuel moyen situé entre 4 % et 6 % brut ces dernières années. La rentabilité dépend toutefois du type de SCPI (rendement, fiscale, de plus-value), de la qualité du patrimoine immobilier et de la gestion de la société de gestion.

Un investissement de 50.000 € en SCPI peut être rentable sur le long terme. Avec un rendement moyen de 4,5 % brut, cela représente environ 2.250 € de revenus annuels, soit près de 190 € par mois avant fiscalité. Cet investissement permet aussi de diversifier son patrimoine immobilier et de profiter d’une gestion déléguée.

Les revenus d’une SCPI varient selon le montant investi et le taux de distribution. Par exemple, pour un rendement moyen de 4,5 % brut :

  • 10.000 € investis rapportent environ 37 € par mois ;
  • 50.000 € investis rapportent environ 190 € par mois ;
  • 100.000 € investis rapportent environ 375 € par mois.

Ces chiffres sont donnés hors fiscalité et peuvent varier selon les SCPI choisies.

Sur 10 ans, une SCPI peut offrir un rendement cumulé intéressant, combinant revenus locatifs réguliers et revalorisation éventuelle des parts. En supposant un rendement moyen de 4,5 % par an, un capital de 50.000 € placé en SCPI peut générer environ 22.500 € de revenus sur 10 ans, sans compter une éventuelle plus-value lors de la revente.

La rentabilité nette d’une SCPI correspond au rendement après impôts et frais. En pratique, un rendement brut de 4,5 % peut se transformer en 3 % à 3,5 % net, selon la tranche d’imposition de l’investisseur, la fiscalité des revenus fonciers et d’éventuels prélèvements sociaux. Investir via l’assurance-vie ou en nue-propriété permet d’optimiser cette rentabilité nette.