Revente d’un bien LMNP, comment ça fonctionne ?

Quand revendre son bien LMNP ?

Vous évoluez sous le statut LMNP et souhaitez vous séparer de votre bien tout en conservant les avantages fiscaux lmnp ? Pour optimiser les avantages fiscaux de ce type d’investissement immobilier et préserver un investissement locatif rentable, un conseil LMNP essentiel consiste à revendre au moment le plus opportun.

Saisonnalité, durée du bail : les éléments à prendre en compte

Certaines périodes de l’année sont plus propices pour revendre son bien meublé. On peut parler d’effet de saisonnalité, par exemple, pour des biens dans des résidences de vacances. Privilégiez le printemps pour les résidences de bord de mer, l’hiver pour les résidences de montagne, et l’été pour les résidences pour étudiants.

La durée du bail en cours est un autre élément à ne pas négliger. Un logement meublé est plus facile à revendre au début, voire en milieu de bail. En effet, plus le bail approche de son échéance, plus l’incertitude de son renouvellement pèse. Quelles seront les nouvelles conditions ? Par exemple, dans le cadre d’une gestion déléguée, la reconduction du bail commercial peut vous imposer une diminution des loyers (donc des rentrées d’argent en moins) ou la programmation de gros travaux (soit des coûts à prévoir).

Bon à savoir : Les travaux de votre bien Faire des travaux de rafraîchissement de votre bien meublé détenu en direct est plutôt pertinent avant de le mettre en vente. En revanche, l’opération est moins judicieuse si vous possédez un bien dans une résidence de services. Dans ce cas, la décision et le calendrier reviennent au gestionnaire du bail commercial chargé de l’état des lieux. Vous devrez donc vous ajuster sur ce calendrier pour chiffrer la valeur de votre bien en LMNP à la revente.

Pas d’obligation de durée minimum de détention

Vous avez tout à fait le droit de revendre votre bien en LMNP dès l’année qui suit son acquisition, notamment pour réorienter votre stratégie patrimoniale vers le scpi viager. De la même manière, vous pouvez attendre 20 ans si cela correspond mieux à votre stratégie patrimoniale. Néanmoins, vous devez faire en sorte d’optimiser fiscalement votre investissement. Comment ?

Par exemple, si vous voulez récupérer la TVA sur le montant de l’achat de votre bien en LMNP, vous devez obligatoirement le conserver pendant 20 ans. Si vous ne respectez pas cette condition, vous devrez alors effectuer un remboursement à l’administration fiscale, au prorata des années de détention. Si vous avez récupéré 12 000 euros de TVA et que vous revendez votre bien LMNP au bout de 5 ans, le fisc vous réclamera 8 000 euros.

L’astuce fiscale : conserver la TVA avec l’Article 257 bis du CGI

Heureusement, il existe une dispense légale. Selon l’article 257 bis du Code Général des Impôts, si vous revendez votre appartement LMNP à un acquéreur qui est lui-même assujetti à la TVA et qui poursuit le bail commercial dans les mêmes conditions, la transaction n’est pas soumise au reversement de la TVA.

Dans ce cas, l’acquéreur reprend à son compte vos engagements. Le délai de 20 ans continue de courir (il ne repart pas à zéro), et vous n’avez aucune taxe à restituer à l’État.

Attention également si vous aviez couplé le statut LMNP avec le dispositif Censi-Bouvard (qui a définitivement pris fin le 31 décembre 2022). Ce dernier permettait une défiscalisation au cours des 9 premières années de détention du bien meublé. Si vous le revendez avant cette échéance, le Trésor public peut vous réclamer le remboursement des sommes économisées.

Quels sont les biens qui se revendent le mieux ?

En 2026, le marché secondaire de la revente des biens lmnp ancien est estimé à plus de 3 500 lots annuels, représentant un volume de près de 350 millions d’euros. Autrefois confidentiel, le marché du LMNP d’occasion est désormais une solution de liquidité plébiscitée. Actuellement, le marché est très porteur pour les résidences étudiantes, les résidences pour seniors et les EHPAD, qui ont su démontrer leur résilience face aux crises passées.

En 2026, suite à l’ajustement global du marché immobilier, les investisseurs en quête d’un LMNP d’occasion exigent généralement des rentabilités nettes comprises entre 4 % et 4,5 %. Si votre bien a moins de 5 ans, il suscitera un intérêt tout particulier : l’acquéreur pourra profiter de « frais de notaire réduits » tout en percevant des loyers immédiats d’une résidence déjà rodée.

Bon à savoir : les bien qui se vendent le plus Le profil de biens LMNP qui se vendent le plus est celui des biens qui ont plus de 5 ans. Toutefois, vendre un bien LMNP d’occasion de moins de 5 ans s’avère également attrayant, puisque les investisseurs peuvent récupérer un bien presque neuf, au sein d’une résidence dont le fonctionnement inspire la confiance, le tout avec des recettes locatives immédiates. Ajoutons enfin des frais de notaires réduits, comme pour un bien neuf.

Comment fixer le prix de revente ?

Pour estimer le montant du prix de revente d’un bien LMNP et optimiser sa fiscalité, vous devez composer avec :

• l’emplacement de la résidence : prendre en compte les exigences et les besoins des résidents ;
• la profitabilité de la résidence : examiner les comptes d’exploitation ;
• la qualité de l’exploitant (finances, expertise, comportement, etc.) ;
• la solidité et la clarté du bail (durée, cautions, clauses résolutoires, répartitions des charges, etc.) ;
• l’état de la résidence : respecter les normes et les autorisations.

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Quelle est la fiscalité sur la plus-value d’une revente LMNP en 2026 ?

En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, vous relevez du régime des plus-values immobilières des particuliers (encadré par le bulletin officiel BOI-BIC-CHAMP-40-20). La plus-value se calcule simplement : Prix de revente – Prix d’acquisition.

Attention (Réforme 2025) : La Loi de Finances a instauré la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value en lmnp amortissement, à l’exception des résidences gérées (résidences étudiantes, seniors et EHPAD). Pour ces dernières, l’amortissement comptable n’augmente pas votre base imposable à la revente !

Cette distinction fiscale de 2025/2026 cible avant tout les locations de très courte durée (de type Airbnb) afin de les pénaliser. À l’inverse, l’État a choisi de préserver les LMNP en résidences gérées (seniors, étudiants, EHPAD) en raison de leur utilité sociale. C’est un argument de vente majeur pour rassurer votre futur acheteur sur la pérennité de son investissement locatif.

Tableau des abattements pour durée de détention

L’imposition globale est de 19 % (impôt sur le revenu) + 17,2 % (prélèvements sociaux), mais des abattements s’appliquent avec le temps :

Durée de détention	Abattement Impôt sur le Revenu (19%)	Abattement Prélèvements Sociaux (17,2%)
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De 6 à 21 ans	6 % par an	1,65 % par an
22ème année révolue	4 % (Exonération totale acquise)	1,60 %
De 23 à 30 ans	Exonération totale	9 % par an
Au-delà de 30 ans	Exonération totale	Exonération totale

Revente d’un bien LMNP : les points clés à retenir

• Revendre son bien LMNP est plutôt pertinent en début ou au milieu du bail ;
• Aucune durée de détention d’un bien LMNP n’est imposée par la loi, même si le propriétaire-bailleur doit tenir compte de ses avantages fiscaux (TVA récupérable, Censi-Bouvard) ;
• Le prix de la vente d’un LMNP d’occasion croise plusieurs paramètres (emplacement, profitabilité, état des lieux, solidité du bail).