Actualité fiscalité du 20 Octobre 2025

En date du 20 octobre 2025, découvrez notre tour d’horizon des dernières règles de fiscalité applicables aux particuliers investissant sous le dispositif Pinel. Ce résumé s’appuie sur l’e-book de Thibault Diringer pour éclairer vos déclarations, stratégies d’optimisation fiscale et perspectives post-Pinel.

Guide pratique Pinel : situation en 2025

Impôts sur le revenu

Le dispositif Pinel est fermé à toute nouvelle souscription depuis le 1^er janvier 2025, conformément à la réglementation en vigueur. Seuls les investisseurs ayant signé un engagement avant cette date continuent de bénéficier de la réduction d’impôt, à condition de respecter leurs obligations de location (6, 9 ou 12 ans).

Pour ces investisseurs, la réduction d’impôt s’applique toujours selon les modalités initiales : il convient de renseigner chaque année les cases appropriées dans la déclaration de revenus (formulaire 2042 RICI et 2044 EB), en précisant notamment la durée d’engagement restant à courir. Les justificatifs à conserver incluent la date de signature de l’engagement, l’adresse du bien, la durée de location initiale et le respect des plafonds de loyers et de ressources locataires en vigueur à la date de mise en location. Le barème Pinel applicable est celui de l’année de souscription, et non celui de l’année en cours.

Optimisation fiscale, actualité

À compter de 2025, il n’est plus possible de souscrire un nouvel investissement Pinel pour bénéficier de la défiscalisation. Pour les investissements réalisés avant le 1^er janvier 2025, il est préférable de vérifier chaque année la conformité du dossier (respect des plafonds, réalisation des travaux à temps, etc.) afin d’éviter toute remise en cause de la réduction d’impôt.

Les simulacres de stratégies futures ou de combinaison avec d’autres dispositifs (hors cas réels antérieurs à 2025) ne relèvent plus de l’actualité. Les conséquences des erreurs classiques (non-respect des plafonds, omission de la date d’achèvement, etc.) restent d’actualité pour les dossiers en cours de réalisation.

Droit de succession

À l’issue de la période d’engagement (6, 9 ou 12 ans), les propriétaires doivent décider du sort du bien : vente, location libre ou donation. Chacune de ces options conserve sa dimension fiscale, notamment en matière de droits de succession ou de droits de donation, selon les règles générales du droit français.

Le gain fiscal lié au dispositif Pinel a déjà été réalisé pour les investissements souscrits avant 2025, et il n’existe plus de dispositif actif pour les nouveaux achats.

Zoom sur l’actualité de l’imposition : flat tax et revenus du patrimoine

La flat tax (prélèvement forfaitaire unique) reste en vigueur en 2025 pour l’imposition des revenus mobiliers et des plus-values mobilières, mais ne s’applique pas aux dispositifs locatifs de défiscalisation comme le Pinel. Les règles applicables aux revenus du patrimoine (immobilier, titres, etc.) continuent d’évoluer : il convient de se référer aux formulaires, barèmes et exemptions en vigueur chaque année, sans lien direct avec le désormais clos dispositif Pinel.

Pour toute nouvelle stratégie d’optimisation ou de réduction d’impôt sur le revenu liée à l’immobilier locatif, il faut désormais se tourner vers les dispositifs alternatifs encore ouverts (comme la loi Denormandie, par exemple), et non plus vers le Pinel.