Comment investir dans les SCPI ?
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), séduisent de nombreux épargnantsqui souhaitent investir dans l’immobilier tertiaire sans contrainte de gestion, grâce aux avantages de la pierre papier. Si vous envisagez d’y placer votre argent, il est crucial de connaître les différentes stratégies d’investissement disponibles. Découvrons ensemble comment procéder, que ce soit au comptant, à crédit, via une assurance-vie ou en démembrement.
Mis à jour le 19 juin 2026, par :
Quels sont les différents types de SCPI ?
Avant de définir votre méthode de financement, il est essentiel de cibler la catégorie de pierre papier correspondant à votre profil d’investisseur en 2026 :
- Les SCPI de rendement : Majoritaires sur le marché, elles acquièrent de l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, santé, logistique) dans le but de vous verser des revenus réguliers (loyers).
- Les SCPI fiscales : Adossées à des dispositifs de l’État (Pinel, Malraux, Déficit Foncier), elles ciblent l’immobilier résidentiel pour vous faire bénéficier d’une réduction d’impôt.
- Les SCPI de plus-value (ou capitalisation) : Elles visent à valoriser votre patrimoine sur le long terme via l’acquisition de biens décotés, sans distribuer de rendements immédiats.
Investir en SCPI au comptant
C’est la méthode la plus directe et la plus simple pour acquérir des parts de SCPI.
Après avoir identifié, avec l’aide de votre conseiller, une ou plusieurs SCPI adaptées à votre situation financière et patrimoniale, vous allez donc acheter et détenir en direct des parts de cette/ces SCPI. Ces parts, vous allez en être le propriétaire et votre nom sera inscrit dans le registre des associés. Dans certains cas, il vous est même possible de faire figurer ces parts sur un compte titre.
Attention toutefois.
Analysez les critères clés et les rendements (2025 – 2026)
Pour rappel, selon l’ASPIM, le taux de distribution (TD) moyen du marché s’est élevé à 4,91 % en 2025. En 2026, avant de souscrire, analysez attentivement la société de gestion et ces indicateurs de performance :
- Le Taux d’Occupation Financier (TOF) : Un indicateur supérieur à 90 % traduit une bonne gestion locative et l’absence de vacance prolongée.
- Le Report à Nouveau (RAN) : Ce sont les réserves de la SCPI. Un RAN élevé protège vos futurs dividendes en cas de crise immobilière.
- La Capitalisation : Une taille importante (plusieurs centaines de millions d’euros) garantit une bonne mutualisation des risques.
Premièrement, l’accès à une SCPI est souvent conditionné par l’achat d’un nombre minimum de parts. Une fois associé, ce minimum requis n’est généralement plus d’actualité. Deuxièmement, comme évoqué dans cet autre article sur les SCPI, il est important de considérer les frais de souscription, qui ne sont pas négligeables. Ex. : avec 10% de frais de souscription, si vous achetez pour 10 000 euros de parts, le montant effectivement investi dans la SCPI ne sera que de 9000 euros.
Les différents frais liés à l’investissement
Comme pour tout placement immobilier, déléguer la gestion a un coût qu’il faut amortir sur un horizon de placement long (8 à 10 ans minimum) :
- Frais de souscription (ou frais d’entrée) : Compris entre 8 % et 12 % du prix de la part. Ils couvrent la recherche des biens et les frais de notaire.
- Frais de gestion annuels : Souvent compris entre 8 % et 12 % des loyers encaissés par la SCPI. Ils sont déduits en amont, le rendement affiché (TD) vous est donc versé net de frais de gestion.
Une fois la souscription réalisée, la perception des premiers revenus n’est pas immédiate.
La plupart des SCPI soumettent les nouvelles souscriptions à un délai d’attente pour l’entrée en jouissance des parts, souvent entre 3 et 6 mois. De plus, les revenus locatifs perçus par la SCPI vous sont reversés, au prorata de vos parts, trimestriellement le plus souvent, mais avec un décalage. Comptez 15 à 30 jours.
Enfin, n’oubliez pas que ces revenus sont pour l’essentiel des loyers et doivent être déclarés comme revenus fonciers. Ces revenus, majoritairement fonciers, sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. De plus, la SCPI entre dans l’assiette de calcul de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Mais il existe des solutions fiscalement plus avantageuses pour investir dans les SCPI.
Lire également : Qu’est qu’une SCPI fiscal ?
Acheter des parts de SCPI à crédit
Puisque la SCPI est un placement immobilier, il est tout à fait possible de financer son acquisition par un emprunt bancaire.
Donc : OUI, vous pouvez financer en partie, voire en totalité, l’acquisition de parts de SCPI via un prêt bancaire.
Voici les options possibles…
A lire également : SCPI en démembrement temporaire VS viager
Prêt immobilier classique amortissable
Vos mensualités comprennent à la fois des intérêts et une fraction du capital emprunté.
Prêt in fine
Vous ne payez que les intérêts du prêt et ne remboursez la totalité du capital qu’à l’échéance. En échange, vous devez apporter une garantie, qui se fait le plus souvent par le nantissement d’une assurance vie.
Prêt à la consommation non affecté
Vous êtes libre de faire ce que vous voulez de l’argent prêté, y compris donc d’investir dans des SCPI.
Pourquoi financer vos SCPI par un emprunt ?
Les deux principaux avantages à financer par la debt l’achat de SCPI :
- Vous vous constituez un portefeuille d’actifs immobiliers diversifiés et rentables en n’y consacrant qu’une (faible) partie de votre épargne,
- Vous pouvez déduire fiscalement les intérêts du prêt ayant servi à financer l’acquisition des parts de vos revenus locatifs.
Cependant, certains points méritent votre attention.
Il faut savoir que les banques ont tendance à privilégier le financement des seules SCPI qu’elles distribuent. Si certaines sont très correctes, les “SCPI bancaires” grand public peuvent offrir des performances inférieures à celles des SCPI gérées par des sociétés indépendantes et spécialisées.
De plus, les banques demandent souvent des garanties : caution personnelle, nantissement des parts de SCPI ou d’une assurance vie par exemple. Enfin tout emprunt vous lie à une banque pour de (très) nombreuses années et doit être remboursé. Pensez-y ! L’option financement reste néanmoins idéale pour vous constituer un patrimoine et préparer un complément de revenu pour la retraite.
Lire également : Comment fonctionnent les SCPI de rendement?
Puis-je investir en SCPI au travers de l’assurance-vie ?
La réponse est oui, il est tout à fait possible d’investir en SCPI via un contrat d’assurance-vie.
Cette méthode permet de concilier le rendement élevé des SCPI avec la souplesse inégalée et la fiscalité avantageuse de l’assurance vie.
Bien sûr, il y a toujours des conditions, et même quelques inconvénients.
A lire également : Choisir entre SCPI ou assurance vie pour son investissement
Comment investir en SCPI via l’assurance vie ?
- Cela n’est possible que dans le cadre d’un contrat multi-support, offrant donc la possibilité d’investir dans des unités de compte (UC), dont les SCPI proposées par l’assureur,
- Tous les contrats multi-support du marché ne donnent pas accès aux SCPI (mais ils sont de plus en plus nombreux),
- L’investissement en SCPI est souvent soumis à des conditions, lesquelles varient selon les contrats : obligation de conserver l’UC pendant un certain temps, impossibilité d’investir plus de x% du contrat dans ce type d’UC, etc.
- Les performances d’une SCPI détenue au sein du contrat sont généralement moins élevées comparé à une détention en direct, du fait des frais de gestion annuels appliqués aux UC,
- Il n’est pas possible de financer l’achat de SCPI dans le cadre de l’assurance vie, notamment au travers d’un prêt immobilier.
Les avantages
- Vous n’êtes plus du tout soumis aux revenus fonciers et profitez au contraire d’un régime fiscal favorable,
- Vous n’êtes pas obligé d’acquérir un nombre minimum de parts,
- Selon le contrat, les loyers perçus peuvent être versés directement sur le fonds euro sécurisé,
- Vous accédez facilement à un large choix de SCPI, pré-sélectionnées par l’assureur, vous permettant de diversifier le risque,
- Vous bénéficiez d’un placement plus rentable que le fonds euro, et moins risqué que les actions. C’est un excellent compromis.
Notez que vous n’échapperez pas à l’IFI. De ce côté là, la seule solution reste la nue-propriété.
Pourquoi acheter des parts de SCPI en nue-propriété ?
Qu’est-ce que l’usufruit et la nue-propriété ?
Le concept de démembrement de propriété peut sembler complexe, mais il est essentiel à comprendre pour cette stratégie d’investissement.
Chez Neofa, notre mission est de vous expliquer simplement ce type de mécanisme.
En gros, la propriété, c’est avant tout un droit.
Un droit qui vous est donné sur la chose dont vous êtes propriétaire : le droit d’user ou d’utiliser cette chose (usus), le droit d’en tirer un revenu, des “fruits” (fructus) et le droit de détruire, modifier, altérer ou céder cette choses (abusus).
De ce fait, et pour faire simple, la propriété d’un même bien peut être légalement dissociée et répartie entre plusieurs personnes (physiques et/ou morales), avec :
- D’un côté, l’usufruit, qui vous autorise à utiliser, mais également tirer des bénéfices ou des revenus d’un bien, d’un placement… (louer un studio, toucher les dividendes d’une action, etc.), sans en altérer la valeur (impossibilité de vendre, de réaliser de gros travaux, etc.).
- Et de l’autre, la nue-propriété qui ne vous donne ni le droit d’user du bien, ni celui d’en récolter les “fruits”, mais vous garantie par contre le fait que vous restez le véritable et légitime propriétaire.
On parle alors de démembrement du droit de propriété, d’usufruitier et de nu-propriétaire (voir aussi le site service-public.fr à ce sujet).
Démembrement du droit de propriété
Ce mécanisme a 3 conséquences :
- Au plan juridique : le démembrement ne peut être que temporaire. L’usufruit doit revenir tôt ou tard au nu-propriétaire et la propriété démembrée redevenir pleine propriété. L’usufruitier ne peut donc jouir de son usufruit que pour un temps donné.
- Au plan fiscal : la fiscalité pèse sur les seules épaules de l’usufruitier ; le nu-propriétaire est totalement exempté d’impôt (RF, IFI…) pendant toute la durée du démembrement.
- Au plan financier : le démembrement entraîne une décote sur la valeur du bien. Cette décote est notamment fonction de la durée de l’usufruit. Plus cette dernière est longue, plus la décote est importante.
Il est tout à fait possible d’acheter des parts de SCPI en nue-propriété.
Selon la durée de l’usufruit consenti, généralement entre 5 et 12 ans, la décote peut aller jusqu’à 40%. Durée pendant laquelle, vous ne percevez aucun revenu, mais ne payez aucune charge et aucun impôt (IFI compris).
A l’issue de cette durée, vous récupérez l’usufruit, donc l’entière propriété des parts.
A compter de ce moment, vous êtes de nouveau redevable fiscalement, mais vous touchez la totalité des revenus des parts, avec en plus une forte probabilité de réaliser une plus-value en cas de revente.
Enfin, sachez qu’il est parfois possible de financer par emprunt l’achat en nue propriété de parts de SCPI.
C’est une optimisation patrimoniale très efficace.
Comme vous pouvez le constater, les manières d’investir en SCPI sont nombreuses et s’adaptent à différents objectifs.
Encore faut-il être accompagné par la bonne personne.