Types de crédits immobiliers : le guide complet pour bien financer votre projet

En 2025, obtenir un crédit immobilier reste la clé d’accès la plus courante à la propriété : près de 85 % des acquéreurs français empruntent au moins une partie de leur budget. Mais il n’existe pas « un » prêt unique ; chaque banque propose plusieurs formules, chacune optimisée pour un usage précis : résidence principale, investissement locatif, passerelle entre deux biens, ou encore rénovation énergétique. Connaître ces solutions, leurs coûts réels et leurs conditions d’octroi est indispensable pour choisir le financement le plus avantageux et éviter les mauvaises surprises à long terme.

Avant de parler taux ou négociation, il faut identifier le produit qui correspond à votre profil. Trois familles dominent le marché : le prêt amortissable, l’in fine et le prêt relais. 👉 Tester également notre  Simulateur de crédit immobilier

Prêt amortissable : la référence sûre et évolutive

Le prêt amortissable est plébiscité par 96 % des ménages, car il répond à un besoin simple : rembourser progressivement son capital tout en couvrant les intérêts. Chaque mensualité suit un plan d’amortissement précis : la part d’intérêts diminue avec le temps, tandis que la part de capital augmente. C’est un gage de sécurité pour l’emprunteur et pour la banque.

Exemple : un couple emprunte 250 000 € sur 20 ans à un taux fixe de 3,2 % (hors assurance). Mensualité : 1 420 €. Coût total des intérêts : 92 000 €. Grâce à une option de modularité, ils réduisent temporairement leurs échéances de 30 % pendant un congé parental, sans frais supplémentaires.

Ce type de prêt est particulièrement adapté à l’achat d’une résidence principale ou secondaire, quand on recherche une stabilité financière.

Prêt in fine : maximiser la déduction d’intérêts

Le prêt in fine cible surtout les investisseurs ou les emprunteurs à forte imposition. Pendant toute la durée du prêt, seules les charges d’intérêts sont payées. Le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance, souvent via une assurance-vie nantie ou la revente du bien.

Ce mécanisme allège les mensualités (car le capital n’est pas amorti) et améliore la capacité d’emprunt. Il permet aussi la déduction intégrale des intérêts sur les revenus locatifs. En revanche, la banque exige des garanties solides comme un placement sécurisé ou un plan de revente crédible.

Cas pratique : un investisseur emprunte 180 000 € sur 12 ans à 3,4 %. Il paie uniquement 510 € par mois d’intérêts. À terme, il rembourse le capital grâce à une assurance-vie valorisée à 185 000 €. Si le rendement locatif net dépasse les intérêts, l’opération est rentable.

Prêt relais : acheter sans attendre la vente

Le prêt relais permet d’acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’actuel. La banque avance jusqu’à 80 % de la valeur nette du bien à vendre, pour une durée de 12 à 24 mois. L’emprunteur peut ainsi débloquer un budget global sans attendre la transaction.

C’est une solution idéale pour éviter un déménagement temporaire ou une location intermédiaire. Toutefois, si le bien ne se vend pas dans le délai imparti, le prêt relais peut être transformé en prêt amortissable, augmentant ainsi les mensualités.

Donnée marché : le délai médian de vente en 2024 est de 92 jours (source : FNAIM). Mieux vaut s’appuyer sur une estimation juste et un mandat exclusif pour sécuriser la vente.

Voir aussi : Comment renégocier son son prêt immobilier ?

Au-delà des prêts « maison » proposés par les banques, l’État et les partenaires sociaux mettent à disposition des financements subventionnés. Bien utilisés, ces dispositifs peuvent considérablement réduire le coût total d’un crédit immobilier, notamment pour les ménages à faible apport.

Prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ permet de financer jusqu’à 40 % du prix d’un bien sans intérêts. Le montant accordé dépend de la zone géographique et du revenu fiscal de référence. L’un des grands avantages de ce prêt est le différé de remboursement (5, 10 ou 15 ans), qui permet de ne commencer à rembourser qu’après plusieurs années, allégeant ainsi la charge initiale.

En 2024, 75 000 foyers ont bénéficié du PTZ. La réforme 2025 prolonge son accès jusqu’en 2027 et augmente les plafonds pour les zones tendues. Par exemple, pour un appartement neuf à 300 000 € à Bordeaux (zone B1), un ménage avec deux enfants peut obtenir 108 000 € de PTZ, remboursables uniquement à partir de la 16^e année.

Prêt accession sociale (PAS) et prêt conventionné

Réservés aux ménages modestes, le PAS et le prêt conventionné proposent un taux plafonné (OAT + 0,60 point) et permettent d’accéder à l’APL Accession. Ces prêts couvrent jusqu’à 100 % du coût d’acquisition (hors frais de notaire), ce qui limite la nécessité d’un apport personnel.

Ils sont idéaux pour les acheteurs à budget restreint souhaitant une mensualité faible. Cependant, ils imposent d’occuper le bien comme résidence principale et interdisent toute location saisonnière pendant les six premières années.

Prêt épargne logement (PEL / CEL)

Les plans épargne logement (PEL) ouverts avant 2018 conservent un taux de prêt contractuel avantageux, entre 2,2 % et 3,2 %. Bien que les taux de rémunération actuels soient plus faibles, la phase « prêt » du PEL peut représenter un apport bonifié utile pour couvrir les frais annexes (notaire, mobilier, travaux).

Associer un PEL à un prêt principal classique permet de réduire le taux d’emprunt moyen pondéré et de démontrer à la banque une bonne capacité d’épargne.

Parce qu’un plan de financement se construit comme un puzzle, plusieurs prêts secondaires peuvent faire la différence entre un dossier refusé et un dossier accepté.

Prêt employeur (Action Logement)

Les salariés du secteur privé peuvent solliciter un prêt 1 % logement : jusqu’à 40 000 € sur 25 ans à un taux fixe de 1 %. Ce prêt, utilisé comme apport ou comme crédit complémentaire, permet de réduire le TAEG global, parfois de 0,20 point à lui seul.

Prêt familial ou entre particuliers

La loi autorise un prêt intrafamilial sans intérêts, à condition qu’il soit déclaré via le formulaire 2062. Cette solution peut alléger votre endettement apparent, améliorer votre taux d’apport et convaincre la banque d’accorder la somme manquante.

Crédit travaux / prêt rénovation énergétique

Depuis 2024, la transition énergétique est soutenue par un éco-PTZ renforcé : jusqu’à 50 000 € à 0 % d’intérêt, cumulable avec MaPrimeRénov’. Il permet de financer des travaux d’isolation ou le remplacement d’un système de chauffage sans alourdir le prêt principal, tout en augmentant la valeur du bien.

Voir aussi : Désolidarisation de prêt immobilier

Le meilleur taux n’est rien sans la bonne stratégie. Une décision éclairée repose sur cinq critères clés : taux, durée, apport, assurance et flexibilité.

Critères essentiels

1. Taux : fixe pour la sécurité, variable capé pour profiter d’éventuelles baisses.
2. Durée : plus elle est longue, plus la mensualité est légère, mais plus le coût total grimpe.
3. Apport : viser 10 % minimum pour couvrir frais de notaire et garantie.
4. Assurance : négocier la délégation peut économiser jusqu’à 15 000 € sur 20 ans.
5. Flexibilité : options de modularité, report d’échéances, remboursement anticipé sans IRA.

Simulation : sur 200 000 € empruntés, passer de 3,2 % à 3,0 % fait gagner ≈ 7 900 € d’intérêts sur 25 ans.

Voir aussi : Rachat de crédit immobilier

Montages gagnants & simulations

Comparatif : avantages et inconvénients