LMNP ancien vs LMNP neuf : le match
Vous envisagez un investissement locatif dans l’immobilier comme loueur meublé non professionnel (LMNP), mais le choix du bien idéal vous laisse perplexe ? Cette décision dépend en grande partie de votre stratégie d’investissement. Alors, LMNP ancien ou LMNP neuf, quelle est la meilleure option ? Neofa fait le point.
Mis à jour le 30 avril 2026, par :
LMNP ancien et LMNP neuf : quelle différence ?
La différence réside dans la nature du bien sélectionné pour investir en LMNP. La LMNP dans l’ancien concerne une maison, un appartement ou un logement en résidence de service, réhabilité ou rénové, avant d’être mis en location meublée. La LMNP neuf concerne, en revanche, un bien immobilier neuf. La plupart du temps, le logement est acquis dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Comparatif express : LMNP Neuf vs LMNP Ancien
| Critères | LMNP Neuf (VEFA) | LMNP Ancien (Occasion) |
|---|---|---|
| Frais de notaire | Réduits (2 à 3 %) | Classiques (7 à 8 %) |
| Récupération TVA | Oui (20 % sous conditions) | Non (achat TTC uniquement) |
| Revenus locatifs | À la livraison (12 à 24 mois) | Immédiats (bien déjà exploité) |
| Normes DPE | Optimales (RE 2020) | Vigilance requise (travaux possibles) |
Dans les deux cas, pour conserver le statut non professionnel (et ne pas basculer en LMP), vos recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000 € ou représenter moins de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal.
Par ailleurs, peu importe la nature de votre bien, la fiscalité du statut LMNP vous laisse le choix entre deux régimes d’imposition :
- Le régime fiscalité LMNP micro BIC : idéal si vos recettes sont inférieures à 77 700 € par an. Il vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers.
- Le régime réel simplifié : souvent le plus rentable. Il vous autorise à déduire vos charges réelles (frais de notaire, intérêts d’emprunt, travaux) et surtout à pratiquer l’amortissement LMNP sur la valeur du bien et du mobilier, réduisant ainsi vos impôts à zéro pendant plusieurs années.
Quels sont les avantages et les inconvénients de la LMNP ancien ?
Investir dans l’ancien en LMNP présente un certain nombre d’avantages. Il ne faut pas pour autant occulter ses inconvénients.
Les avantages de la LMNP ancien
Premier avantage : le coût de votre investissement. Acheter dans l’ancien permet de profiter d’une décote d’environ 30 % par rapport au neuf.
Dans le même temps, les biens sur le marché du LMNP occasion sont souvent situés dans les centres-villes où la demande locative est forte et les loyers souvent élevés.
Conclusion : l’ancien offre une belle rentabilité, souvent supérieure à celle du neuf. Enfin, si aucun travaux n’est nécessaire, vous allez pouvoir louer votre logement immédiatement et profiter ainsi de vos loyers. Inutile d’attendre la construction de l’immeuble.
De plus, dans le cas d’un rachat de LMNP ancien en résidence de services (étudiante, EHPAD, tourisme), vous reprenez un bail commercial déjà en cours. Les charges de copropriété sont connues et historiques, ce qui vous permet de calculer une rentabilité nette précise dès le premier jour de votre investissement, sans faire face aux incertitudes du marché.
Les inconvénients de la LMNP ancien
En revanche, un investissement dans l’ancien implique souvent des travaux de rénovation et de mise aux normes. À cela s’ajoutent des frais d’entretien parfois élevés.
Enfin, n’oubliez pas de tenir compte des frais de notaire. Dans l’ancien, ils sont généralement compris entre 7 et 8 % du prix d’acquisition.
Bon à savoir : LMNP ancien, le risque lié aux passoires énergétiques
Prudence lors de l’achat d’un bien ancien. La loi Climat a profondément modifié le marché de la location. Aujourd’hui, les logements classés G au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) sont d’ores et déjà interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Cette interdiction s’étendra aux passoires thermiques classées F dès le 1er janvier 2028. Investir en LMNP occasion nécessite donc de budgétiser des travaux de rénovation énergétique si le bien n’est pas aux normes, des travaux qui pourront heureusement être déduits via le régime réel.
Quels sont les avantages et les inconvénients du LMNP neuf ?
Comme l’ancien, la LMNP dans le neuf offre de sérieux avantages, associés à quelques inconvénients.
Les avantages de la LMNP dans le neuf
Investir dans l’immobilier neuf, c’est opter pour la tranquillité. Vous profiterez d’un logement conforme aux dernières normes de construction et d’énergie. Vous vous épargnez ainsi les soucis et le coût liés à des travaux d’entretien onéreux, typiques des biens anciens.
Par ailleurs, les garanties constructeur, comme la biennale, la décennale et la garantie de parfait achèvement, vous assurent une sérénité supplémentaire. Ces biens neufs attirent également les locataires, diminuant ainsi vos risques de vacance locative.
Et pour couronner le tout, acheter neuf, c’est aussi bénéficier de frais de notaire réduits (environ 2,5 %), une économie non négligeable !
La récupération de la TVA à 20 %
C’est l’un des atouts financiers les plus puissants du LMNP neuf. Si vous investissez dans une résidence offrant des services para-hôteliers (accueil, petit-déjeuner, ménage, fourniture de linge) et que vous vous engagez à conserver le bien pendant 20 ans, vous pouvez récupérer la TVA de 20 % sur le prix d’achat (soit 16,66 % du montant TTC). Un logement affiché à 120 000 € TTC ne vous coûtera finalement que 100 000 € HT. Un montage souvent pris en charge directement par votre expert-comptable au moment de la livraison.
Les inconvénients de la LMNP dans le neuf
En optant pour le statut de loueur non professionnel dans le cadre de votre investissement dans le neuf, vous vous exposez :
- À un délai de construction parfois important : les retards de chantier ne sont pas rares.
- À un risque de défauts de construction.
- À un prix au mètre carré souvent plus élevé.
- À une rentabilité locative plus faible que dans l’ancien.
Le duel entre LMNP neuf et LMNP ancien n’a pas de vainqueur clair : tout dépend de vos objectifs et de votre situation personnelle. Pour trouver la solution la mieux adaptée à votre projet, contactez un expert indépendant Neofa.