Faut-il investir en SCPI ou dans l’immobilier locatif ?
Vous hésitez entre société civile de placement immobilier (SCPI) et immobilier locatif ? Ces deux placements sont des piliers pour se constituer un patrimoine immobilier et il est essentiel de comprendre leurs spécificités pour réussir son investissement locatif. Ça tombe bien, dans cet article, on vous éclaire sur les deux options. Découvrez vite les grandes différences entre pierre-papier et locatif.
Mis à jour le 17 juin 2026, par :
Acheter dans l’immobilier en direct ou en SCPI ?
Ça y est, le match entre immobilier en direct et SCPI est lancé ! Lequel va être élu vainqueur ? C’est à vous d’en décider, en gardant à l’esprit qu’il existe aussi des solutions intermédiaires comme le club deal pour ceux qui cherchent la précision de l’immobilier en direct avec la simplicité de la gestion déléguée.
Pourquoi acheter des parts de SCPI ?
Les plus :
- Mutualiser les risques locatifs (impayés, entretien, dégradations, etc.).
- Utiliser l’effet de levier du crédit immobilier pour financer l’acquisition de vos parts et développer votre patrimoine.
- Sociétés de gestion contrôlées et encadrées par de nombreuses entités : Autorité des marchés financiers (AMF), évaluateur immobilier, commissaire aux comptes, etc. L’associé bénéficie d’informations transparentes et régulières (patrimoine de la société, gestion locative, performance financière, etc.) (1).
- Déléguer les contraintes de gestion à un professionnel de l’immobilier, souvent recommandé dans tout conseil investissement immobilier locatif.
- Avoir accès à un parc immobilier diversifié et aux segments de marché les plus performants. Le taux d’occupation moyen est de 90 %.
- Vendre une partie de ses parts si besoin de liquidités.
- Investissement de départ maîtrisé. Une part a une valeur moyenne de 150 € à 1 000 € (2).
- Transmission des parts facilitée.
Les moins :
- Risque de ne pas retrouver sa mise de départ. Le prix des parts et les dividendes perçus fluctuent en fonction de la conjoncture du marché de l’immobilier.
- La revente des parts n’est pas garantie et son délai est incertain.
- Nécessite de placer une de l’argent sur le long terme (8 ans au minimum) pour amortir les frais d’entrée de SCPI.
Est-ce une bonne idée d’investir dans l’immobilier locatif en direct ?
Les plus :
- La pierre est une valeur sûre et stable.
- Possibilité d’habiter le bien à la retraite, le louer à ses proches ou le transmettre à ses enfants.
- Financer l’acquisition à crédit, notamment dans le cadre d’un investissement en lmnp ancien.
- Revendre le logement en cas de besoin de liquidités.
Les moins :
- Investissement de départ élevé.
- Mise en location et gestion locative lourdes et chronophages. En les déléguant, elles représentent environ 10,2 % des loyers et charges.
- Risque de retards de paiement, d’impayés ou de dépenses imprévues (travaux, entretien, etc.).
- Accès difficile à l’immobilier d’entreprise.
- Payer les frais à la charge des propriétaires comme la taxe foncière, les charges de copropriété, etc.
- Les obligations réglementaires liées au DPE : l’interdiction progressive de louer des passoires thermiques (logements classés F et G) vous expose à l’obligation de financer de lourds travaux de rénovation énergétique.
- Les loyers peuvent ne pas suffire à rembourser la mensualité de l’emprunt.
Vous commencez à y voir plus clair ? Très bien, alors on continue !
Meilleure rentabilité pour la SCPI ou l’immobilier locatif ?
En 2026, le taux de distribution moyen des SCPI se situe entre 4,5 % et 6 % par an. Ce rendement, versé net de charges de gestion, offre une grande stabilité face à l’inflation. Du côté de l’investissement locatif immobilier en direct, la rentabilité brute moyenne oscille entre 5 % et 8 % selon les villes (comme Le Mans, Toulouse ou Toulon), mais nécessite de déduire les charges (taxe foncière, assurance, gestion) pour obtenir le rendement net réel.
Lire également : rendement et rentabilité des SCPI en 2026
Selon l’emplacement et la typologie du bien, la rentabilité nette d’un investissement immobilier locatif varie de 2 à 7 %.
Bon à savoir : Comment calculer la rentabilité nette ? C’est tout simple. Il suffit d’effectuer le calcul suivant : (montant du loyer x 12 mois) x 100 – (charges locatives) / prix d’achat du bien.
Fiscalité des SCPI et de l’immobilier en direct
La fiscalité des deux investissements immobiliers est similaire. Les revenus fonciers perçus sont imposés selon votre tranche marginale d’imposition (TMI). S’y ajoutent les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc.) de 17,2 %.
Si vous bénéficiez du régime microfoncier, un abattement de 30 % correspondant aux charges est appliqué sur vos revenus bruts. En régime réel, vous déduisez directement les charges de vos revenus fonciers. Dans les deux cas, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos impôts, selon un conseil lmnp adapté à votre stratégie fiscale.
En investissant en direct ou dans une SCPI fiscale, vous pouvez profiter des dispositifs d’optimisation fiscale Denormandie et Pinel. Pour l’investissement locatif, il existe d’autres leviers majeurs comme le déficit foncier pour la location nue, ou le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), qui permet de déduire vos charges et d’utiliser l’amortissement du bien pour gommer l’impôt sur vos revenus BIC.
Lire également : Comment déclarer ses revenus SCPI ?
Vente de parts de SCPI : plus simple qu’un bien immobilier ?
Pour vendre un bien immobilier, les démarches sont longues et complexes (diagnostics techniques, fixation du prix de vente, choix de l’agence immobilière, rendez-vous chez le notaire, etc.).
La vente de parts de SCPI est plus simple :
- SCPI à capital fixe. 2 possibilités : vente de gré à gré ou sur le marché secondaire, au prix demandé.
- SCPI à capital variable : transmission d’un ordre de retrait à la société de gestion.
Le délai de vente n’est pas garanti. Il peut varier de plusieurs jours à plusieurs mois.
Investir en SCPI ou dans l’immobilier locatif : les 3 points clés à retenir
- Chaque solution comporte des points positifs et négatifs.
- Rentabilité, fiscalité et modalités de vente sont à étudier avec précision.
- Combiner les 2 investissements immobiliers peut constituer une option avantageuse.
Pour connaître l’option la plus adaptée à votre profil, notamment si vous vous demandez dans quelles villes investir et selon les LMNP conditions, et à vos objectifs, tournez-vous vers un conseiller en gestion de patrimoine Neofa. Ses connaissances en investissement immobilier lui permettent de vous orienter vers la stratégie la plus rentable pour vous.