Simulateur LMNP 2026 : micro-BIC ou régime réel, lequel vous coûte le moins d’impôt ?
Vous louez, ou vous allez louer, un bien meublé et vous hésitez entre le micro-BIC et le régime réel ? Ce simulateur LMNP 2026 compare l’impôt annuel des deux régimes à partir de vos loyers, de vos charges, de vos intérêts d’emprunt et de votre tranche d’imposition. Il calcule l’amortissement du bien et du mobilier, la part reportable sur les années suivantes, puis mesure l’effet de la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente, une règle en vigueur depuis le 1er janvier 2025. En deux minutes, vous savez quel régime est le plus avantageux pour votre projet, et sur quelle durée. Pour tout comprendre du statut avant de simuler, lisez notre guide complet du LMNP.
Micro-BIC ou régime réel : que paierez-vous en LMNP ?
Amortissement, impôt annuel et effet de la réintégration des amortissements à la revente : comparez les deux régimes en 2 minutes.
Micro-BIC, réel ou autre dispositif ?
Un conseiller NEOFA compare votre projet LMNP aux autres options et vous aide à choisir le montage le plus rentable.
Parler à un conseiller →Micro-BIC ou régime réel : comment choisir en LMNP ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers pour une location meublée classique : vous n’avez aucune charge à justifier, mais vous ne pouvez rien déduire en plus. Le régime réel vous permet de déduire vos charges réelles (taxe foncière, copropriété, assurance, intérêts d’emprunt, comptable) et d’amortir le bien et le mobilier. Le réel est en général plus intéressant quand vos charges, vos intérêts et vos amortissements dépassent 50 % de vos loyers, ce qui est fréquent pour un bien acheté à crédit avec du mobilier. Le micro-BIC reste pertinent quand le bien est ancien, sans emprunt et avec peu de charges. Le simulateur vous donne les deux impôts côte à côte.
Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?
L’amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien. Le terrain n’est pas amortissable : on retient une part de 10 à 25 % du prix selon la localisation. Le bâti et les frais d’acquisition sont amortis en général sur 30 à 50 ans, le mobilier sur 7 ans environ. L’amortissement ne peut pas créer de déficit : quand il dépasse votre résultat, la part non imputée est reportée sans limite de durée et réduit vos revenus des années suivantes. C’est ce mécanisme qui permet, au réel, de ne payer aucun impôt sur les loyers pendant de longues années.
Quel est l’impact de la réintégration des amortissements à la revente ?
Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits par les loueurs meublés non professionnels sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Autrement dit, le prix d’achat retenu est diminué des amortissements pratiqués, et la plus-value imposable augmente d’autant, avant application des abattements pour durée de détention. Les résidences de tourisme, d’affaires, d’étudiants et de services pour seniors ou personnes handicapées sont exclues. Le simulateur estime cette réintégration sur votre durée de détention et la compare à l’économie d’impôt réalisée chaque année : c’est le meilleur moyen de savoir si le réel reste gagnant.
LMNP ou LMP : quelles différences ?
Vous êtes loueur meublé non professionnel (LMNP) tant que vos recettes annuelles restent inférieures à 23 000 € ou inférieures à vos autres revenus professionnels du foyer. Au-delà de ces deux seuils, vous basculez en loueur meublé professionnel (LMP), avec un régime social et fiscal différent : cotisations sociales de travailleur indépendant, mais imputation possible des déficits sur le revenu global. Le simulateur s’adresse aux LMNP, la situation de la grande majorité des investisseurs.
FAQ : Vos questions les plus fréquentes sur le simulateur LMNP