Que sont les droits de mutation ? De quoi se composent-ils ?
Lorsque l’on parle de droits de mutation, il faut comprendre par là ce qui compose ces droits. En l’occurence, on y retrouve généralement les droits d’enregistrement et la taxe sur la publicité foncière. Ils sont notamment dus lorsqu’un bien immobilier change de propriétaire, mais pas que. En effet, on distingue les droits de mutation à titre gratuit, qui doivent être payés lors d’une libéralité ou d’une succession, des droits de mutation à titre onéreux qui sont dus lorsque l’on procède à une vente immobilière ou lors d’un apport dans une société.
Découvrez les conseils en gestion de patrimoine et les différents types de donations et les précautions à prendre pour profiter de ce mécanisme.
Mis à jour le 13 novembre 2024, par :
Les Droits de Mutation à Titre Onéreux
Lorsque vous devenez acquéreur d’un bien immobilier, vous êtes tenu du paiement du prix de vente, mais aussi des droits de mutation à titre onéreux qui ici, sont calculés en fonction du prix de vente du bien. Ce paiement a lieu le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire.
Les droits de mutation à titre onéreux peuvent être considérés comme un impôt auquel sont soumises les ventes de biens immobiliers.
Les droits de mutation sont inclus dans les frais de notaire, qui englobent les droits d’enregistrement, les émoluments du notaire ou encore les débours pour l’obtention des documents nécessaires à la vente.
Vous l’aurez compris, on appelle donc droits de mutation à titre onéreux, tous les droits perçus par le notaire au nom de l’Etat et des collectivités, dès qu’un bien immobilier change de propriétaire notamment.
Tous les immeubles sont soumis à ces droits, qu’il s’agisse de logements, ou de locaux professionnels et commerciaux.
Ces droits varient en fonction de l’ancienneté du bien immobilier. Leur calcul se décompose comme suit :
- Taux départemental à 3,8%
- Taux communal à 1,2%
- Taux national qui correspond à 2,37% du montant du droit départemental.
On obtient des droits légèrement supérieurs à 5% du prix de vente du bien immobilier.
Les Droits de Mutatiobn à Titre Gratuit
Généralement, aucune contrepartie financière n’est attendue par leur bénéficiaire. Ils procèdent très souvent d’une intention libérale. Ainsi, les droits de mutation à titre gratuit sont le résultat soit d’une transmission par décès (ab instestat ou testamentaire), soit d’une donation entre vifs.
Les droits de mutation par décès
Les droits de mutation par décès sont calculés sur la part nette revenant à chaque ayant droit après application d’un abattement. Le tarif de ces droits, applicable à chaque part héréditaire, est celui en vigueur le jour du décès. Il se détermine en fonction du lien de parenté entre le défunt et l’héritier.
En fonction de la situation, donc du degré de parenté avec le défunt, il est possible de bénéficier d’une exonération du paiement de ces droits.
C’est le cas si vous êtes le conjoint survivant ou partenaire de Pacs survivant mais également si vous êtes le frère ou la sœur du défunt. Dans ce dernier, l’exonération vous sera permise si :
- vous êtes âgé de 50 ans ou plus ou que vous êtes atteint d’une infirmité vous mettant dans l’impossibilité de subvenir aux nécessités de l’existence.
- vous êtes domicilié avec le défunt dans les 5 dernières années qui ont précédé le décès.
Ces dispositions s’appliquent également en présence d’une clause de réversion d’usufruit, en principe soumise aux mêmes droits sauf si la réversion d’usufruit concerne le conjoint survivant, partenaire de Pacs survivant ou les frères et sœurs qui vivent ensemble, qui se verront être exonérés par le paiement des droits de mutation par décès.
Les droits de mutation issus de donations
Les droits de mutation issus des libéralités, comme les donations, sont composés des mêmes droits d’enregistrement qui composent les mutations par décès. En revanche, si la donation porte sur un bien immobilier, le paiement de la taxe foncière sera dû dans les droits de mutation à titre gratuit.
Alors que les donations sont soumises à l’impôt, certaines d’entre elles peuvent être exonérées pour tout ou partie des droits.
Les dons de sommes d’argent faites au profit d’un enfant ou petit-enfant sont exonérés de droits de donation, pour les montants inférieurs à 100 000€ et 31 865€ respectivement. Cette exonération est renouvelable tous les 15 ans. Dans le second cas plus précisément, celui du grand-père qui donnerait à son petit-fils, il faut que celui-ci soit âgé d’au moins 18 ans ou à défaut, soit un mineur émancipé. Si les montants donnés à un enfant ou petit-enfant excèdent les montants évoqués ci-dessus, les droits de mutation seront appliqués sur la part qui excède cette limite selon le barème du 777 du CGI.
Les Droits D’enregistrement Pour Cession de Parts ou d’Actions
En réalité, tout dépend ici de la nature du bien transmis. Dans le cadre d’un immeuble inscrit à l’ISMH (Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques), par exemple, il y a aura une exonération totale du paiement des droits de mutation, tandis que dans le cadre d’une transmission d’entreprise, ou de parts sociales ou encore de dividendes, par exemple, le contribuable restera soumis à l’impôt, mais pourra dans certains cas, en être exonéré.
Ainsi, une transmission d’entreprise ou de parts d’un groupement agricole foncier (GFA) peut faire l’objet d’un dispositif permettant l’exonération partielle des droits de mutation.
On parle en outre du dispositif Dutreil, grâce auquel, les parts ou actions d’une société à caractère industriel, commercial, artisanal, agricole ou libéral, transmises du vivant ou au moment du décès du donateur, peuvent être exonérées à hauteur de 75% de droits de succession ou donation, si certaines conditions sont respectées :
- un engagement de conservation collectif doit être signé avec une durée minimale de 2 ans.
- les héritiers ou donataires doivent conserver les titres pendant 4 ans à compter de la date où a été signé l’acte d’engagement.
- l’un des signataires s’engage à occuper une fonction de direction jusqu’à la fin dudit engagement, et donc pendant une période minimale de 3 ans après que la transmission a eu lieu.
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