Actualité immobilier du 09 Octobre 2025

Chez NEOFA, expert en gestion de patrimoine, nous proposons un chapô concis pour guider les épargnants souhaitant investir en immobilier : comprenez les enjeux de rendement, de diversification et de liquidité pour optimiser votre patrimoine en France.

Comment optimiser votre patrimoine immobilier en 2025 ? Le guide NEOFA

SCPI et pierre papier

En 2025, il est toujours opportun d’investir en SCPI : le rendement moyen brut se situe autour de 4,3 %, avec de fortes disparités selon les véhicules. Pour tout achat, évaluez le taux de distribution, le taux d’occupation financière, les frais, la diversification sectorielle et géographique ainsi que les réserves (RAN) afin d’optimiser la rentabilité.

Rebond des transactions et corrélation boursière

Depuis la rentrée 2025, les transactions immobilières repartent à la hausse selon les notaires et les prix de l’ancien se stabilisent. Cette dynamique coïncide avec une progression de l’Euro Stoxx 50 d’environ +5 % au troisième trimestre, soulignant la complémentarité entre marchés boursiers et actifs immobiliers.

Exonération temporaire sur donations

Bercy précise que, jusqu’au 31 décembre 2026, l’exonération des droits sur donations immobilières concerne uniquement l’achat d’un logement neuf ou en VEFA. Les dons sont plafonnés à 300 000 €/personne et 100 000 €/bénéficiaire, destinés à financer des travaux énergétiques pour une résidence principale, réalisés sous 6 mois.

Pouvoir d’achat et capacité d’emprunt

Depuis fin 2023, le pouvoir d’achat immobilier progresse d’environ +3 m²/an, atteignant 60 m² pour un budget de 1 000 €/mois grâce à la stabilisation des taux d’emprunt autour de 3,22 % et des prix. Cette surface reste néanmoins inférieure de 12 m² par rapport à il y a 5 ans et les banques exigent un apport solide en 2026.

Taxation des résidences secondaires

Depuis 2023, seules les résidences principales sont exonérées de taxe d’habitation. Les résidences secondaires continuent d’être imposées avec une majoration allant de 5 % à 60 % dans 3 690 communes, ce qui freine leur prolifération dans les zones tendues et encourage la location, parfois au détriment des propriétaires locaux.

Évolution des prix et encadrement des loyers

Au deuxième trimestre 2025, les prix de l’ancien reculent de −0,4 % en Île-de-France et de −0,6 % dans le reste du pays. Parallèlement, un rapport recommande de rendre définitif l’encadrement des loyers en zones tendues, de mieux calibrer le calcul du loyer de référence et de renforcer la protection des locataires contre les hausses excessives.

Logement étudiant et logements vacants

La pénurie de logements étudiants persiste avec plus d’un million de candidats annuels, alors que le loyer moyen atteint 560 € (900 € en Île-de-France). Par ailleurs, environ 3 millions de logements vacants (7,7 %) sont recensés, un niveau record depuis 1982, révélant des enjeux fiscaux, transactionnels et de vétusté importants.

Crowdfunding et fonds immobiliers

Au premier semestre 2025, le crowdfunding immobilier diminue de 1,3 % (819 M€), tandis que le secteur immobilier global accuse une baisse de 15 %. En revanche, les fonds immobiliers (SCPI, OPCI) enregistrent une collecte nette de +1,1 Md€ (+23 %), témoignant d’une prudence accrue mais aussi d’un regain d’intérêt pour la pierre papier.

Perspectives franciliennes et SCPI à crédit

Le marché d’Île-de-France se redynamise avec une hausse de 14 % des ventes au T2 2025, soutenue par une baisse des taux et la montée du télétravail. Emprunter pour acquérir des parts de SCPI permet de sécuriser un taux fixe avant une éventuelle hausse et d’amplifier la rentabilité, avec des revenus attendus entre 5 % et 7 %.

Clôture et avenir du PEL

Les PEL ouverts après mars 2011 seront automatiquement clôturés à 15 ans en 2026. Les fonds seront alors transférés vers un livret bancaire à un taux généralement inférieur. Les titulaires ont la possibilité d’effectuer un retrait ou de bénéficier d’un prêt épargne logement destiné à financer leur résidence principale.