L’investissement immobilier locatif représente un placement lucratif incontournable sur un horizon long terme. Lorsque les loyers perçus par le propriétaire bailleur émanent de locations vides, on parle en fiscalité de revenus fonciers. Comment se calculent-ils ? Quelles charges sont déductibles des revenus fonciers ? Dans quelle mesure le déficit foncier permet-il de diminuer le montant de votre imposition ? Toutes nos réponses.
Définition des revenus fonciers
Les revenus fonciers correspondent aux recettes encaissées par un propriétaire bailleur suite à la location de logements vides non meublés. Ces derniers peuvent prendre différentes formes : des locaux d’habitation (studio, appartement, maison), des dépendances (emplacement de parking), des locaux d’activité (entrepôts, bureaux, commerces) ou encore des terrains.
Déclaration et imposition de ses revenus fonciers
Comment savoir précisément quels sont les revenus de loyer à déclarer ? Les revenus fonciers sont imposés sur la base des loyers réellement perçus pendant l’année civile, hors charges locatives versées par le locataire. Il conviendra d’ajouter éventuellement certaines recettes telles que les subventions de l’Anah (Agence nationale de l’habitat).
En revanche, on ne tiendra pas compte des loyers impayés, à moins d’avoir perçu une indemnité de votre assureur en ce sens.
Ensuite, les propriétaires relèvent soit du régime forfaitaire (ou micro-foncier), soit du régime réel. Comment savoir quel régime déclaratif choisir entre le forfaitaire et le réel ? C’est très simple, l’imposition des revenus fonciers s’articule ainsi :
- S’ils sont inférieurs à 15 000 euros par an, vous êtes rattachés au régime du micro-foncier, à moins que le régime réel ne soit plus avantageux pour vous.
- S’ils sont supérieurs à 15 000 euros, vous dépendez du régime réel.
C’est quoi le régime forfaitaire ou micro-foncier ?
Il s’agit du régime simplifié, aucune formalité spécifique n’est exigée. Il concerne les revenus fonciers n’excédant pas 15 000 euros par an. Comment déclarer les revenus locatifs ? Il vous suffit d’intégrer votre revenu foncier à votre déclaration d’impôt classique, à savoir le formulaire n° 2042, dans la case 4BE.
Ensuite, vous disposez automatiquement d’un abattement de 30% lié aux charges intrinsèques du bien loué. Les 70% restants sont ajoutés à vos autres revenus.
Si jamais les charges déductibles de votre bien sont supérieures à 30% de votre revenu foncier, il faudra alors basculer au régime réel pour une durée irrévocable de 3 ans.
C’est quoi le régime réel applicable aux revenus fonciers ?
À partir du moment où vos revenus fonciers dépassent 15 000 euros, le régime réel est applicable automatiquement. Vous devez produire une déclaration de l’ensemble de vos revenus fonciers en renseignant les frais et charges réels. Cette déclaration est effectuée via le formulaire 2044 ou 2044 S.
Une fois le revenu foncier annoté, vous déterminez et déduisez ensuite toutes les charges déductibles pour obtenir votre base imposable appelée le résultat foncier.
Charges et frais déductibles des revenus fonciers
Quels sont les frais et charges déductibles des revenus fonciers autorisés par la loi ? Pour maintenir un bien en bon état, le propriétaire doit supporter des dépenses qui sont déductibles des revenus fonciers dans une certaine mesure. Voici les dépenses acceptées :
- les frais de gestion et de procédure ;
- les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration ;
- celles acquittées pour le compte des locataires restant définitivement à la charge des propriétaires ;
- les charges de copropriété ;
- les primes d’assurance ;
- les impôts et taxes ;
- les intérêts d’emprunt ;
- les indemnités d’éviction et frais de relogement.
Dépenses de travaux déductibles des revenus fonciers
On distingue deux catégories de travaux octroyant une déductibilité des charges :
- Les travaux de réparation et d’entretien, ayant pour objectif de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état (ravalement, remplacement de la chaudière, de la toiture, nouveaux éléments de canalisations…).
- Les travaux d’amélioration, qui apportent au logement un équipement ou un élément de confort adapté à la vie moderne sans pour autant modifier la structure de l’immeuble (installation ascenseur, antenne collective, aération pièces d’eau…).
Notez que les projets de reconstruction ou d’agrandissement sont exclus du champ d’application de la déductibilité.
Dans le cas où le bien fait partie d’un immeuble en copropriété, les travaux effectués dans les parties communes sont déductibles des loyers perçus par les propriétaires bailleurs. La règle de déductibilité est alors identique à celle appliquée aux parties privatives.
Déductibilité des intérêts d’emprunt
Les intérêts d’emprunt sont déductibles à condition qu’ils aient été contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation, l’amélioration ou la conservation du logement mis en location. Vous pouvez également déduire les frais d’emprunt, à savoir les frais de constitution du dossier et les frais de garantie comme les inscriptions hypothécaires, en privilège de prêteur de deniers, ainsi que les sommes non-récupérables versées à un organisme de caution.
Comment diminuer ses impôts avec le déficit foncier ?
Le résultat foncier est calculé en déduisant les charges déductibles du revenu foncier. Il est forcément excédentaire dans le régime forfaitaire, en revanche, il peut être déficitaire avec le régime réel.
Au sein des deux régimes, si le revenu foncier ressort bénéficiaire, il s’ajoute alors aux autres revenus du foyer, et votre revenu global ainsi constitué sera soumis à l’impôt sur le revenu.
Le déficit foncier dispose, quant à lui, d’un avantage considérable : vous permettre de diminuer le montant de vos impôts. Comment défiscaliser avec le déficit foncier ? Dans le cas où votre résultat foncier est déficitaire, c’est-à-dire que les charges sont supérieures aux revenus, il vient en déduction du revenu brut global du foyer, dans la limite de 10 700 euros par an.
Si le déficit est supérieur à ce plafond de 10 700 euros, l’excédent est reportable sur les 10 années à venir, et imputable uniquement sur les revenus fonciers (et non plus sur le revenu global).
Vous l’avez compris, vous pouvez dans certains cas ne pas payer d’impôt grâce à l’investissement immobilier.
Lire également : Notre guide, défiscaliser avec l’immobilier ancien
Il arrive parfois que le déficit foncier soit supérieur aux revenus du foyer. À ce titre, le déficit global (totalité des revenus – déficit foncier) s’impute sur le revenu global et bénéficie d’un report sur les 6 années suivantes.
Attention à une particularité importante : vous pouvez imputer le déficit foncier à votre revenu global uniquement si les loyers perçus sont supérieurs aux intérêts d’emprunt. Dans le cas contraire (revenu foncier < intérêts d’emprunt), le montant des intérêts ne sera déduit que du revenu foncier et non du revenu global. Les autres charges, quant à elles, s’imputent normalement sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros.
Si vous êtes perdu(e), demandez à votre gestionnaire de patrimoine !
Notez qu’une condition est requise pour pouvoir bénéficier de ce déficit foncier : reconduire le bien immobilier à la location durant les 3 années suivant le déficit.
Vous l’aurez compris, le déficit foncier entraîne une baisse de votre impôt sur le revenu. Investir dans l’immobilier est donc un excellent levier pour payer moins d’impôts !
