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Comment réduire l'IFI avec l'investissement en nue-propriété ?

Publié le 05.04.2021, par :
A B
Alain Broyon
Auteur

Dans la croyance populaire, une propriété est un bien immobilier possédé et habité exclusivement par les mêmes personnes : on contracte un prêt, on achète une maison, on y habite heureux pour toujours.  Et si l’on découpait la gestion d’un bien entre des individus différents ? Découvrez comment et pourquoi investir en nue-propriété. Spoiler : ça va vous permettre de réduire l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

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C'est quoi la nue-propriété ?

Il est en fait tout à fait possible de partager un bien entre des individus différents, qui ne possèdent pas forcément les mêmes droits dessus. C'est ce qu'on appelle le démembrement de propriété. Il existe plusieurs sortes de démembrement...

Le démembrement légal de propriété

Le démembrement légal survient généralement lors d'une succession par le conjoint survivant. Celui-ci subit le partage du bien immobilier et hérite soit de la totalité du droit usufruit de la propriété, soit de 25% de la pleine propriété.

Le démembrement conventionnel

Le démembrement conventionnel, quant à lui, découle d'un accord, une convention entre les successeurs qui décident du partage selon des facteurs personnels, économiques ou fiscaux.

Nu-propriétaire et usufruitier

Le bien immobilier est ainsi divisé en deux attributs du droit de propriété : la nue-propriété et l'usufruit :

  • Le nu-propriétaire possède le bien, mais sans l'utiliser ni l'habiter pendant une durée contractuelle limitée ;
  • L'usufruitier, au contraire, possède le droit d'usage, c'est-à-dire qu'il gère la gestion (administrative, locative et d'entretien) et la location.

En résumé, l'un achète les murs, l'autre achète les loyers.

Investir en nue-propriété

Mais alors, qu'est-ce que l'investissement en nue-propriété ? C'est tout simplement devenir propriétaire d'un bien immobilier à prix réduit en cédant l'usage et la gestion à un autre tiers, de façon temporaire. Et tout ça permet de réduire la base taxable de l'IFI. On va vous expliquer tout ça un peu plus en détail.

Comment investir en nue-propriété ?

En théorie, tout ça a l'air fascinant, mais en pratique, ça vous paraît un peu flou ? Suivez-nous, on va vous décrire précisément comment investir en nue-propriété en 4 étapes.

  1. Vous profitez d'une décote liée à l'achat d'immeuble en nue-propriété d'environ 40% par rapport au prix en pleine propriété ;
  2. Vous accordez le droit d'usage à un bailleur institutionnel, l'usufruitier, qui assurera, durant toute la durée de l'investissement, l'entretien, les travaux, le paiement des charges, la collecte des loyers etc. ;
  3. À la fin du démembrement, vous devenez propriétaire officiel du bien et l'usufruitier vous le rend dans un état impeccable ;
  4. Vous pouvez choisir d'occuper votre bien, de le louer ou de le vendre.

La durée de l'investissement en nue-propriété se situe en moyenne entre 15 et 20 ans, au bout de laquelle survient la réintégration de l'usufruit.

Si ça vous semble trop compliqué, demandez conseil à un spécialiste de l'investissement immobilier.

Les avantages de l'investissement en nue-propriété

Si on vous parle de ce type d'investissement, ce n'est pas pour rien. Le montage en démembrement est une opportunité simple, accessible et rentable de placer son argent sans gestion complexe, tout en diminuant la valeur du patrimoine taxable de l'investisseur. Découvrez tous les avantages d'investir en nue-propriété :

  • Vous devenez propriétaire d'un bien immobilier pour seulement 60% de sa valeur d'origine ;
  • Aucune gestion demandée ;
  • Zéro charge à payer ;
  • Pas de fiscalité supplémentaire (IR, taxe foncière et IFI), puisque vous ne percevez pas de revenus sur le bien ;
  • Imposition allégée sur la plus-value ;
  • Possibilité de vendre ou de céder le bien à tout moment, sans changement des avantages fiscaux acquis ;
  • Des droits de transmission (donation ou succession) simplifiés : vos héritiers récupèrent la pleine propriété du bien selon une assiette taxable minorée ;
  • Vous récupérez votre bien tout neuf et sans frais, lors du remembrement.
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Comment diminuer l'assiette taxable de l'IFI avec le démembrement ?

La valorisation patrimoniale de la nue-propriété au sens de l'IFI est différente de celle de l'usufruit. Découvrez également comment réduire son IFI grâce à l'usufruit.

Pendant la durée de démembrement d'un bien immobilier, on vous disait que c'était l'usufruitier qui possédait les droits d'usage et prenait en charge gestion, travaux, mais aussi récolte des loyers en cas de location du bien. Cette répartition des droits dicte les règles d'imposition en cas de démembrement de propriété : comme c'est lui qui perçoit des revenus sur la propriété, c'est donc bien à l'usufruitier de déclarer la valeur en pleine propriété du bien (c'est-à-dire en totalité de sa valeur non partagée), pour l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), au prorata de la part dont il possède les droits d'usage. Le nu-propriétaire, lui, n'a rien à déclarer.

Il existe cependant des conditions particulières qui peuvent obliger le nu-propriétaire à prendre en charge sa part de la propriété dans l'IFI, notamment en cas de démembrement légal. Nous vous invitons à visiter le site du gouvernement pour découvrir la liste exhaustive des exceptions.

Si besoin, consultez notre dossier central Qu'est-ce que l'IFI ?

Vous en êtes à présent convaincu : acheter un bien en nue-propriété permet d'accroître son patrimoine immobilier, de sécuriser ses actifs et de préparer sa succession, sans alourdir sa fiscalité. Le plus : vous achetez un bien pour seulement 60% de sa valeur, tout en étant exonéré d'IFI.

Investir en nue-propriété permet de réduire la base taxable de l'IFI. Pour cela, il faut tout simplement devenir propriétaire d'un bien immobilier à prix réduit en cédant l'usage et la gestion à un autre tiers, de façon temporaire.

En cas de démembrement de propriété, c'est l'usufruitier qui perçoit des revenus sur la propriété, c'est donc à lui de déclarer la valeur en pleine propriété du bien pour l'IFI, au prorata de la part dont il possède les droits d'usage. Le nu-propriétaire, lui, n'a rien à déclarer.

Essentiellement le démembrement légal de propriété (lors d'une succession par le conjoint survivant, celui-ci subit le partage du bien immobilier et hérite soit de la totalité du droit usufruit de la propriété, soit de 25% de la pleine propriété) et le démembrement conventionnel (il découle d'un accord entre les successeurs qui décident du partage selon différents facteurs).

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