Dans la croyance populaire, une propriété est un bien immobilier possédé et habité exclusivement par les mêmes personnes : on contracte un prêt, on achète une maison, on y habite heureux pour toujours. Et si l’on découpait la gestion d’un bien entre des individus différents ? Découvrez comment et pourquoi investir en nue-propriété. Cela vous permettra (entre autres avantages) de réduire l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
C’est quoi la nue-propriété ?
Usufruitier et nu-propriétaire
La propriété d’un bien immobilier regroupe plusieurs droits : occuper ce bien, le prêter, le louer et en encaisser les revenus, le vendre.
Si une personne détient tous ces droits, il est plein propriétaire. Si ces différents droits appartiennent à différentes personnes, la propriété est dite démembrée et on distingue alors :
- l’usufruitier : celui qui a la jouissance du bien (il peut l’occuper, le prêter ou le louer)
- le nu-propriétaire : celui qui détiendra le bien en pleine-propriété au terme de l’usufruit.
Le démembrement issu d’une succession
Ce démembrement de propriété survient généralement lors d’une succession, par exemple lorsque le conjoint survivant hérite soit de 25% de la pleine propriété d’un bien immobilier, soit de la jouissance (usufruit) de l’intégralité de ce bien.
Le démembrement issu d’une convention entre deux parties
Ce démembrement découle d’un accord signé entre deux parties qui décident du partage des droits de ce bien selon des facteurs personnels, économiques ou fiscaux.
Ce démembrement peut être viager (jusqu’au décès de l’usufruitier), ou temporaire (nombre d’années défini au moment de la signature de l’accord)
Investir en nue-propriété
De la même manière que l’achat d’un bien en pleine propriété, vous avez la possibilité d’acheter seulement une composante de celle-ci : la nue-propriété ou l’usufruit.
Fiscalement pour une personne fortement imposée, il est intéressant d’acheter la nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit est détenu temporairement par une autre personne (l’usufruitier). Ce dernier est généralement une personne morale (société, bailleur social, collectivité territoriale) qui achète l’usufruit pour une durée comprise entre 10 et 20 ans selon les programmes commercialisés.
Et tout ça permet de réduire la base taxable de l’IFI. On va vous expliquer tout ça un peu plus en détail.
Comment fonctionne l’investissement en nue-propriété ?
Quand vous achetez un bien immobilier en nue-propriété temporaire, vous ne pouvez pas utiliser ce bien, ni en percevoir les revenus pendant la durée du démembrement. Ce n’est qu’au terme de ce démembrement que vous serez pleinement propriétaire de l’appartement, sans coût supplémentaire.
Le prix d’achat de la nue-propriété du bien immobilier est attractif puisqu’on applique une forte décote par rapport au prix du même bien en pleine propriété. Cette décote correspond au montant des loyers théoriques que vous auriez dû percevoir si vous aviez pu louer le bien pendant le démembrement. Plus la durée du démembrement est longue, plus le prix d’achat de la nue-propriété est réduit : par exemple sur quinze ans la décote est d’environ 40% !
Pendant la durée du démembrement, vous ne vous occupez de rien : c’est l’usufruitier qui paie les dépenses (charges, factures, impôts, travaux, etc.) et qui s’occupe de la gestion du bien (formalités administratives, entretien, recherche et sélection des locataires, recouvrement des loyers).
Pendant la durée du démembrement, vous ne percevez donc aucun revenu imposable.
Au terme du démembrement, vous devenez plein propriétaire du bien immobilier et vous pourrez en faire ce que vous voulez, par exemple
- le louer pour en percevoir des revenus réguliers ou l’occuper,
- en donner la nue-propriété à vos enfants pour anticiper la transmission à moindre coût car la donation sera taxée uniquement sur la valeur de la nue-propriété,
- le vendre afin de capter la plus-value (puisque vous avez acheté le bien avec une forte décote). C’est fiscalement intéressant car la plus-value correspondant à la décote n’est pas imposable (le prix de revient fiscal correspond à la valeur en pleine propriété le jour de votre acquisition de la nue-propriété)
Si ça vous semble trop compliqué, votre conseiller vous expliquera tout cela.
Comment diminuer l’assiette taxable de l’IFI avec le démembrement ?
Sauf dans certains cas très particuliers de démembrements issus de successions, la nue-propriété d’un bien n’est pas imposable à l’IFI, car c’est l’usufruitier qui en est redevable. Ceci permet donc de diminuer la valeur du patrimoine taxable.
Si besoin, consultez notre dossier central Qu’est-ce que l’IFI ?
