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Qu'est-ce que la loi Denormandie et comment en bénéficier ?

Publié le 14.04.2021, par :
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Alain Broyon
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Si vous vous interrogez sur le meilleur investissement immobilier en locatif et que l'ancien vous attire, vous vous êtes sans doute arrêté sur ces bannières qui associent "loi Denormandie" et "jusqu'à 63 000 € de réduction d'impôt". La cerise semble savoureuse, mais le gâteau tient-il ses promesses ? Pour le savoir, décortiquons ensemble la recette.

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Qu'est-ce que la loi Denormandie 2020 ?

Définition : le dispositif Denormandie

La raison d'être de la loi Denormandie est d'encourager la rénovation et la réhabilitation de logements anciens et dégradés sur une sélection de villes de taille moyenne. En contrepartie d'un engagement de location d'au moins 6 ans sur ces biens rénovés, elle propose une défiscalisation aux propriétaires bailleurs.

Comment ça fonctionne ?

Vous pouvez profiter du dispositif Denormandie en achetant votre bien  :

  • en gérant la rénovation vous-même ;
  • ou bien auprès d'un promoteur immobilier pour un produit prêt à louer.

Bien sûr, votre investissement locatif doit répondre à certaines conditions pour être éligible.
En plus de la localisation du bien, les loyers et les conditions de ressources des locataires sont plafonnés, le montant des travaux et leur nature sont encadrés.

Pour ces raisons, la formule va vous séduire si votre stratégie d'investissement place l'optimisation fiscale avant la rentabilité locative. Cependant, les localisations sur des villes de taille moyenne et le ciblage de biens avec travaux offrent l'avantage de prix d'acquisition plutôt bas.

Dates d'application et lien avec loi Pinel

Vous serez dans les clous pour profiter de votre réduction d'impôt Denormandie si vous investissez avant le 31 décembre 2022.
Vous entendrez peut-être l'expression de Pinel ancien pour évoquer un investissement Denormandie. Ce raccourci traduit les nombreux points communs entre la loi Pinel et la loi Denormandie :

  • localisation des biens déterminée par la loi ;
  • loyers plafonnés ;
  • plafond de ressources pour les locataires ;
  • durée de location en 6, 9, 12 ans.

La loi Denormandie vient compléter en fait le dispositif Pinel en proposant une réduction d'impôt pour l'immobilier ancien à rénover.

Où investir en Denormandie ? Quelle ville ?

Il y en a plus de 200 possibles, mieux vaut étudier ça avec votre gestionnaire de patrimoine immobilier.

Comment réduire ses impôts en loi Denormandie

Montant de la réduction d'impôt

Il dépend :

  • de la durée de votre engagement locatif ;
  • du prix de revient de votre bien plafonné à un montant total de 300 000 € et à 5 500 € par mètre carré.

Si vous achetez un bien d'une valeur de 400 000 €, la réduction d'impôt sera calculée sur 300 000 € seulement.
Vous allez pouvoir réduire vos impôts chaque année de :

  • 2 % du prix de revient pendant les 9 premières années ;
  • 1 % les 3 dernières années.

Si c'est trop compliqué pour vous, demandez l'avis d'un conseiller financier spécialiste de l'immobilier, ou à un fiscaliste.

Pour en savoir plus : Quelle est la réduction d'impôt en loi Denormandie ?

Réduction, déduction, crédit d'impôt… Quel avantage fiscal ?

Avec un investissement Denormandie, on parle bien de réduction d'impôt.
Qui dit réduction, dit pas de report possible l'année où le montant de vos impôts est inférieur.
Si tout ça n'est pas assez clair pour vous : Réduction, déduction ou crédit d'impôt ?

Défiscalisation Denormandie immobilier

N'oubliez pas non plus que le total de vos avantages fiscaux pour vos revenus de 2020 imposés en 2021 ne peut pas être supérieur à 10 000 €.
Et là, inutile de faire des simulations pour prendre en compte ou pas votre étudiant. Le plafonnement des niches fiscales ne dépend pas de la taille du foyer fiscal.
Dans les avantages fiscaux à comptabiliser, retenez parmi les plus courants :

  • le crédit d'impôt pour emploi à domicile ;
  • les frais de garde du petit dernier ;
  • votre crédit d'impôt sur les travaux pour améliorer le bilan énergétique de votre logement…

Les conditions pour profiter de la loi

Durée de la location

Vous devez vous engager à louer votre bien pour 6 ans, 9 ans ou 12 ans à titre de résidence principale et en location nue.
La continuité de la location sur la période choisie est indispensable pour bénéficier de la réduction d'impôt. Vous devez donc être réactif en cas de départ de votre locataire.
Le choix de la durée d'engagement de location va dépendre de votre stratégie globale d'investissement, mais prenez le temps de vous projeter avant d'arbitrer.

Pour en savoir plus : Combien de temps doit-on louer en Denormandie ?

Plafond de ressources des locataires

L'objectif de la défiscalisation Denormandie est de proposer un parc immobilier rénové avec un loyer abordable. Le plafond des ressources des locataires est l'illustration de cette politique. Pour valider ce critère et profiter de votre réduction fiscale, vous devez donc :

  1. prendre connaissance du revenu maximum défini à partir de la zone où votre bien est situé ;
  2. demander à votre locataire de vous présenter son dernier avis d'imposition.

Pour en savoir plus : À qui peut-on louer un bien Denormandie ? (selon le plafond de ressources)

Plafond des loyers

Pour que le loyer de votre bien rénové reste accessible, il est plafonné en fonction de la zone où il se trouve. Le nombre de mètres carré à retenir demande également des corrections, car une partie des surfaces annexes est prise en compte et un coefficient multiplicateur s'invite dans la formule. Pas de place à l'intuition. Pour valider ce critère, il faut préparer votre calculette.

Pour en savoir plus : calcul du loyer maximal en loi Denormandie

Zones et villes possibles : liste des communes

Contrairement au Pinel, on ne parle plus de zones pour voir où il est possible d'investir pour profiter de la défiscalisation Denormandie. Pour être précis, vous retrouverez ces définitions par zone dans le calcul des plafonds de ressources des locataires et le plafond des ressources. Mais pour initier vos projets, vous devez cibler des villes et des communes répertoriées dans l'un de ces programmes :

  • une opération de revitalisation du territoire (ORT) ;
  • un plan d'action "cœur de ville”.

Pour en savoir plus : Liste des zones, villes et communes éligibles à la loi Denormandie

Les travaux de rénovation exigés et éligibles (selon décret)

Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % de l'investissement global.
La liste des travaux éligibles est précisée par le décret du 26 mars 2019, complété par celui du 26 avril 2020.
Dans le premier décret, les travaux éligibles se limitaient à l'amélioration des performances énergétiques.
Avec le second, la liste des travaux éligibles est étendue  :

  • aux travaux de modernisation ;
  • aux travaux d'assainissement ;
  • à la création de surfaces habitables nouvelles.

Pour en savoir plus : les travaux obligatoires en loi Denormandie

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Comment faire concrètement votre investissement Denormandie ?

Les déclarations à faire aux impôts

Si l'on vous dit 2044 EB, 2044 et 2042 RICI, vous voyez de quoi l'on parle ?
Ce sont les 3 déclarations qui vont vous permettre de diminuer vos impôts et financer ainsi une partie de votre acquisition. Pas de panique, on vous explique comment éviter les boulettes.

Pour en savoir plus : la déclaration d'impôt à faire en Denormandie

Les délais à respecter

On a évoqué pour commencer la date limite pour investir et rendre votre acquisition éligible au dispositif Denormandie. Mais vous devez aussi respecter un calendrier pour la mise en location et avant cela pour la réalisation des travaux si vous ne passez pas par un promoteur.

Pour en savoir en plus : Délais à respecter en loi Denormandie

Les justificatifs à fournir

Si vous avez géré directement la phase de rénovation de votre bien, vous devez fournir :

  • 2 diagnostics de performance énergétique réalisés par des professionnels habilités. Ces documents attestent de l'amélioration de la consommation d'énergie avant et après la réalisation des travaux.
  • les factures des travaux que vous avez réalisés.

Si les travaux sont effectués par un promoteur immobilier, c'est lui qui sera tenu de fournir ces justificatifs.
Si votre projet est lancé, prenez le temps de consulter la liste étendue des justificatifs à avoir sous la main.

Pour en savoir en plus : justificatifs à fournir en loi Denormandie

Si toutes ces précisions soulèvent de nouvelles questions, n'hésitez pas à prendre contact avec l'un de nos conseillers.



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