Les indicateurs à étudier avant d'investir l'immobilier

L’investissement immobilier, le rêve de tout bon investisseur. Warren Buffett en fait souvent éloges, vantant la sécurité et les rendements de cette classe d’actifs. Vous avez sûrement déjà imaginé enchaîner les achats de biens immobiliers, de mise en locations à grand renforts d’optimisations fiscales et de prêt bancaire. Les rentes tombent et la vie est belle. La pierre permet ce confort si vous décidez d’avoir une grande rigueur et surtout de la patience dans vos achats de biens et dans leurs gestions.

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Les 10 dernières années ont permis une certaine facilité, car les prix des biens étaient en constante augmentation, un investissement moyen devenait rapidement rentable à la revente. On remercie les politiques monétaire accommodante et l’inflation que nous subissons est là pour nous le rappeler. La remontée des taux rend le marché de l’habitation incertain, mais ne lui enlève pas sa valeur.

La décision de beaucoup est de rester figer, garder du liquide en subissant la baisse de pouvoir d’achat liée à l'inflation. Ce n’est pas une option. L’investissement immobilier reste et doit rester une valeur sûre dans votre patrimoine. Cependant, sa gestion doit s'aiguiser, un simple calcul de rentabilité brut ne suffit plus, les prix au M² ne permettent plus de lire le marché si facilement, il va falloir se tourner vers des instruments plus ancrés dans la réalité.

Les indicateurs à étudier avant d'investir dans l'immobilier

La rentabilité nette

L’un des premiers indicateurs est la rentabilité net/net, elle inclut les entrées de capitaux, exemple les loyers. Mais aussi les sorties et surtout l'entièreté des sorties. (prêt ; charges ; impôts) « Vous obtiendrez le rendement réel d’un bien en évitant toute surprise

La rentabilité locative se définit par le rapport entre les loyers perçus et le coût d’acquisition soit la rentabilité brute. Son calcul est simple : Loyers annuels divisé par votre prix d’achat. Celle-ci est un premier indicateur mais ne répondra pas à votre interrogation, que me reste-t-il dans la poche ? Pour le savoir, il nous faut affiner nos calculs à savoir calculer la rentabilité nette et surtout la rentabilité nette de nette.

Comment calculer la rentabilité nette ?
(Loyer – Charges globales*) / Prix d’achat = rentabilité nette

*Charges globales : TF, copro, honoraires de gestion, assurances (y compris loyers impayés).

Exemple de calcul de rentabilité nette
Prix de vente (Frais de notaire inclus) : 150 000,00€

Loyer annuel : 9000,00 €

Charges annuelles : 750,00 €

Assurance Propriétaire non occupant : 90,00 €

Taxe foncière : 550,00 €

Rentabilité brute (loyer / prix ) : 6%

Loyer net : 7610 €

Rentabilité nette (loyer annuel - charges - TF) / Prix : 5%

Nous constatons une différence de 1% sans compter l’impact fiscal pour enfin atteindre le saint graal, la rentabilité nette de net.

La rentabilité net de nette

Loyer net – fiscalité du loyer (TRANCHE FISCALE + CSG ) / Prix d’achat

Jusqu’ici, nous avons raisonné en recettes dépenses sans prendre en compte la fiscalité liée au loyer. Pour bien comprendre, nous allons illustrer notre propos.

Pour calculer la fiscalité du loyer, il nous faut dans un premier temps déduire des loyers perçus :

les charges de copropriétés,
la taxe foncière,
les honoraires de gestion,
les intérêts d’emprunt et les frais d’assurances du prêt
Autres : travaux
Pour simplifier, on rajoute ces revenus à votre revenu imposable soit à la tranche la plus haute.

Ce montant sera imposé à l’impôt sur le revenu et à la CSG

La rentabilité de l’épargne est simplement la différence entre ce que vous avez mis de votre poche dans l’opération et le gain à la revente. Vous avez investi 20 000 € en apport personnel ou en cumul pour équilibrer les coûts mensuels. Vous revendez le bien 150 000 € après 10 ans. Il vous reste à rembourser 90 000 € à la banque. Vous avez donc le calcul suivant : 150 000 €- 90 000 € = 60 000 € que vous avez créé avec 20 000 €. Votre mise a été triplée sur 10 ans.

Je vous laisse faire le ratio….

La fiscalité de votre opération immobilièré

Au travers de ces exemples, on notera l’impact majeur de la fiscalité dans la rentabilité de l’investissement locatif, c’est bien évidemment sans compter avec les stratégies qui évite toute imposition des loyers.
Comme nous le disions précédemment, les locations vides ne relèvent pas du même régime fiscal que celles qui sont meublées.
Les premières sont soumises à la déclaration de revenus fonciers et les secondes à celle de bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Location nue

Si votre revenu brut foncier annuel total ne dépasse pas 15 000 €, vous bénéficiez de plein droit du régime micro foncier. Il vous offre un abattement de 30 % sur les loyers perçus. Si vous dépassez ce plafond ou sur option, vous relevez du régime réel et vous déduisez l’ensemble des frais et charges qui sont déductibles.

Location meublée

Si vos revenus sont en-deçà de 72 600 €, vous dépendez du régime micro BIC. Vous avez droit à un abattement de 50 % sur le montant des loyers perçus.
Si vos revenus dépassent ce montant ou sur option, vous relevez du régime réel pour les LMNP (Loueurs en Meublés Non Professionnels). Vous pouvez alors déduire de nombreuses charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de notaire, primes d’assurance, honoraires d’expert-comptable…).

Le TRI

Le second indicateur est le TRI (Taux de Rendement Interne). C’est un instrument plus complexe qui doit être géré sur excel ou sur un simulateur. Il va permettre de gérer des variables plus complexes. Calculer l'évolution de la Valeur du bien avec des changements de loyer, à la hausse comme à la baisse, une dévaluation de l’immeuble ou le bien se situe, une inflation ou une récession. En quoi c’est utile ? Vous allez pouvoir vous faire une idée concrète des risques lié au bien convoité, jusqu'à quel point est-il rentable. Faire un choix devient tout de suite plus facile et décelé LA pépite aussi.

Auteur de l'article
Publié le 19.07.2022, par :
A B
Alain Broyon
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