Investir pour une retraite dorée

Investir dans l’immobilier : les bases

Publié le 04.05.2020, par :
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Nicolas Delorme
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Les prix au m² flambent dans les grandes métropoles, les banquiers deviennent plus pointilleux, même si les taux de crédits restent bas, investir dans l’immobilier pose question. Il est vrai aussi que comme il est peu sensible aux fluctuations économiques, l’immobilier a toujours été l’investissement chouchou des Français. Mais comme disait grand-tante Huguette, « L’immobilier ne peut pas être perdu ou volé et il ne peut pas être emporté. Il est le placement le plus sûr du monde ». Alors à vos pelles, pour creuser un peu le sujet.

Faut-il investir dans l’immobilier en 2020 ?

Le gros atout de l’immobilier, c’est que vous pouvez y aller avec l’argent de votre banquier. 
L’effet de levier du crédit, c’est un peu magique et ça l’est encore plus quand le fait d’emprunter ne vous coûte rien. Et c’est toujours le cas pour un investissement immobilier en 2020.
Sceptique ? Allez jeter un coup d’œil sur les prêts immobiliers. Au moment où j’écris cet article, je tombe sur du 0,64 % pour 15 ans ! C’est forcément un bon coup de pouce pour la rentabilité de votre investissement immobilier.
Après, ce n’est bien sûr pas une raison pour se lancer « au petit bonheur la chance » (encore une des expressions préférées de grand-tante Huguette). Il faut toujours bien choisir son bien, s’informer et s’entourer des bons experts. 
Mais la chose sans doute la plus importante, c’est d’arrêter d’écouter cette petite voix 😈qui vous dit « je n’ai pas le temps de m’en occuper », « je n’ai pas l’argent pour me lancer ». Car oui, vous pouvez investir dans l’immobilier jeune et oui, vous pouvez investir dans l’immobilier sans apport. Ce qu’il vous faut, c’est la bonne méthode et un bon coach en investissement immobilier. 
Oui, j’ai bien parlé de coach. Celui-là ne vérifiera pas que vous faites vos 30 pompes et que vous enchaînez la suite du programme, on est d’accord. En revanche, il va vous aider à définir vos objectifs à long terme, vous montrer comment diversifier vos investissements immobiliers et finalement vous aider à répondre à la question « comment investir dans l’immobilier ? »
 

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

« L’investissement immobilier, même à très petite échelle, reste un moyen éprouvé de construire le flux de trésorerie et la richesse d’un individu. » Robert KIYOSAKI. Vous connaissez certainement l’auteur du best-seller « Père riche, père pauvre ». Il insiste en particulier sur le fait que l’investissement immobilier est un levier puissant pour ne pas dépendre uniquement des revenus de votre travail. 
On est d’accord qu’il faut aussi secouer, au passage, certains à priori qui empêchent de passer à l’action. Celui de ne voir l’immobilier qu’au travers l’achat de votre résidence principale en fait partie.
Sur ce point vous pouvez être dans le vrai. Si vous n’êtes pas prêt, si vous avez besoin de bouger souvent pour votre profession, il peut être plus sage d’attendre. 
Pour autant, d’autres approches vous permettent d’investir dans l’immobilier avec moins d’engagement affectif et cela dès maintenant.  
 

À quel âge investir dans l’immobilier ?

Le plus tôt possible, c’est à dire dès que vous êtes en capacité d’emprunter. Même avec un petit salaire, vous pouvez commencer à parfaire votre éducation financière et regarder côté pierre papier où le ticket d’entrée commence à 100 €. On en parle un peu plus loin.

Peut-on rester locataire et investir dans l’immobilier ?

Se poser la question c’est un bon début ! En effet, ce n’est pas parce que le 80 m2 sur Paris intra-muros n’est pour l’instant pas pour votre bourse, que vous ne pouvez pas investir dans l’immobilier. L’investissement locatif peut être une première étape. On y revient après. 

Faut-il créer une SCI pour investir dans l’immobilier ?

Non pas forcément. On adopte la SCI pour des raisons fiscales, de transmission de patrimoine ou si l’on veut investir à plusieurs. Si vous êtes solo investisseur, vous pouvez commencer à investir sans. Quand il faudra l’envisager, votre conseiller en investissement immobilier saura vous en parler. 

Le meilleur investissement immobilier

La formule qui brûle les lèvres… 
Avec la pierre vous pouvez jouer sur la plus-value réalisée lors de la revente (mais il faudra aussi avoir bien acheté) et sur les revenus que vous en tirez quand vous louez. Ok, on peut aussi avoir les deux et là c’est bingo 🎰. Pour trouver le meilleur investissement, il faut savoir ce que vous voulez privilégier.

Quel investissement immobilier rapporte le plus ?

Vous voulez jouer la plus-value lors de la revente

On est alors sur un horizon long terme. Il vous faut bien travailler sur l’emplacement de votre bien et le développement d’un quartier pour que votre bien s’apprécie plus que...l’inflation.

Vous êtes plutôt dans la team, « je veux des revenus en plus tout de suite »

Le locatif meublé avec travaux sous statutLoueur Meublé Non Professionnel(LMNP) peut vous combler, mais il faut se bouger. Sinon regarder aussi du côté des SCPI de rendements.

Comment investir 100 000 euros dans l’immobilier ?

Rappelez-vous que ce n’est pas forcément la somme qui est sur votre compte, mais celle que vous pouvez emprunter. 
100 000 €, c’est un budget de départ correct pour investir dans un studio ou un T2 que vous mettrez en location. Vous rembourserez vos mensualités de crédit avec les loyers perçus. 
Ok, vous devrez probablement quitter Paris, mais cela reste jouable sur Lyon, Bordeaux et d’autres grandes villes. Si vous tenez absolument à ce que votre bien à louer soit sur Paris, pensez aux parkings. En ciblant les grandes villes, vous avez peu de vacances locatives et ce type d’investissement immobilier est simple à gérer.

Comment investir 20 000 euros dans l’immobilier ?

Pour 20 000 €, il est plus difficile d’aller sur des appartements à louer. Vous pouvez tout de même regarder du côté des villes moyennes en veillant au dynamisme du quartier et du bassin d’emploi.  Le parking représente encore une bonne solution, en évitant les gares et les nouveaux quartiers. Sinon, n’hésitez pas à pousser la porte d’un conseiller en investissement immobilier et demandez-lui de vous briefer sur la pierre papier. Avec ce budget, vous pouvez vous offrir plusieurs tickets gagnants en optant pour des parts de SCPI. No stress, on en reparle plus loin. 

L’immobilier locatif classique

Il est classique ici, car on reste sur de l’investissement immobilier physique par opposition à la pierre papier que nous évoquerons juste après. 
Avec un investissement dans l’immobilier locatif, vous avez 2 options : la location nue ou la location meublée.
L’immobilier locatif meublé fait le buzz actuellement sur le web. La raison ? Il vous donne une meilleure rentabilité qu’une location vide. 

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Pour investir dans l’immobilier locatif et réussir votre opération, vous n’y échapperez pas. Il faut savoir ce qu’il y a dans cette formule :
 (montant du loyer x 12 mois) x 100 - (les charges locatives)/par le prix d’achat.
C’est cette formule basique que vous utilisez pour sélectionner un bien plutôt qu’un autre lorsque vous êtes en phase de recherche. 
Pour avoir une rentabilité au plus près de la réalité lorsque vous estimez votre budget, il faut pousser la calculette jusqu’à la rentabilité nette, nette. Elle reprend toutes les charges (les charges non récupérables de la copropriété, taxe foncière, réparation locative, assurances loyers impayés, frais d’agence, coût du crédit, etc.), les impôts générés et intègre la vacance locative. 

L’immobilier locatif dans le neuf

L’investissement immobilier neuf a de quoi séduire :

  • facture allégée chez le notaire (1,5 % dans le neuf, 8 % dans l’ancien) ;
  • charges allégées grâce aux normes de performance énergétique ;
  • garanties décennales (ce qui sécurise votre budget entretien) ;
  • réduction d’impôts de 12 à 21 % du montant investi avec le dispositif Pinel.

L’immobilier locatif dans l’ancien

Vous êtes ému par le patrimoine architectural, les plafonds à la française, le parquet point de Hongrie ou plus simplement par des cheminées en marbre, du parquet qui craque, des poutres qui se dévoilent… Bref, ce qui vous parle, c’est plutôt un investissement dans l’immobilier ancien. Au moins deux options s’offrent à vous :

  • discutez avec votre conseiller en investissement immobilier des dispositifs Denormandie ou même Malraux pour participer à la rénovation de bâtiments classés et bénéficier de réductions fiscales.
  • profitez de prix au m² de 20 à 30 % en dessous du neuf. Investir dans l’immobilier ancien, c’est aussi la possibilité de trouver des biens à rénover avant de les louer, et de faire du déficit foncier pour obtenir des rentabilités qui donnent le sourire.  

L’immobilier locatif pierre papier

La pierre papier, c’est un placement financier utilisant un parc immobilier comme support. Les plus connues sont les Sociétés Civiles Placements Immobiliers (SCPI), mais la famille pierre papier est nombreuse. Pour rester simples et concis, nous allons évoquer simplement les SCPI. Vous achetez une part de SCPI (et vous pouvez emprunter pour), et vous recevez une quote-part du loyer proportionnel à votre part. Le plus par rapport à un investissement immobilier classique :

  • pas de gestion locative ;
  • pas de frais de notaire ;
  • les parts sont accessibles dès 100 €. 

Bon outil pour commencer ou diversifier votre patrimoine immobilier, les SCPI peuvent servir différents objectifs. Vous pouvez vibrer avec les SCPI de plus-values, ou vous la jouer père tranquille avec des SCPI fiscales. 
 
Comment investir dans l’immobilier d’entreprise ?
Vous pouvez vous tourner vers les SCPI de rendement. Certaines sont spécialisées dans l’immobilier de bureaux de grands centres d’affaires, d’autres sont spécialisées sur l’immobilier commercial.

Acheter sa résidence principale

La résidence principale ! Là, on touche au rêve de toute une vie pour plusieurs générations. Mais investir au lieu de continuer à payer des loyers ça a du sens quand même ! Ne serait-ce que pour s’assurer des vieux jours paisibles ? S’agit-il d’une lubie de baby-boomers boudée par les générations X, Y, Z ? Pas si sûr. 
Sur cet investissement immobilier, il faut se concentrer sur l’emplacement, l’emplacement, et l’emplacement (spéciale dédicace à Stéphane Plaza). C’est le critère essentiel pour un bon investissement immobilier patrimonial qui sera jugé sur la plus-value que vous réaliserez. Comme l’exercice demande de l’expertise, vous ne serez pas surpris par cette dernière recommandation.
Avant toute prise de décision, consultez votre conseiller en investissement immobilier. Il vous fera gagner du temps et de l’argent.

Publié le 04.05.2020, par :
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Nicolas Delorme
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