Fiscalité vente résidence secondaire : comment l’optimiser ?

En France, la plus-value obtenue de la vente d’une résidence secondaire détenue depuis moins de 30 ans est taxée à hauteur de 36,2 %. Vous l’avez compris, l’impôt à payer lors de la revente d’une résidence de vacances peut faire (très) mal. Le calcul se base principalement sur la plus-value immobilière réalisée. Heureusement, il existe des possibilités pour payer moins, ou pas, d’impôts en cas de revente d’une résidence secondaire. Par exemple, avec le temps, vous pouvez réduire considérablement, voire annuler, les frais. Si vous vendez pour acheter votre résidence principale, cela sera même possible. Neofa vous explique tout.

Selon l’administration fiscale, la résidence principale est le domicile où vous vivez régulièrement avec votre famille pour la majorité de l’année. En revanche, tout logement que vous utilisez sans y résider de manière constante (comme une maison utilisée uniquement pour les week-ends ou les vacances) est considéré comme étant une résidence secondaire. Cette différenciation est importante lors de la revente, car les règles fiscales relatives à la plus-value dépendent du type de propriété vendue.

Toute plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain…), autre que votre résidence principale, est imposable.

C’est quoi une plus-value immobilière ?

La plus-value brute se calcule en soustrayant le prix d’achat du prix de vente. C’est le gain suite que vous engendrez si vous vendez votre bien. Cette plus-value brute est ensuite ajustée en fonction de la durée de détention du bien, afin de déterminer la plus-value nette, également appelée « plus-value imposable ». C’est sur cette valeur que l’impôt sera calculé.

En cas de perte, on parlera de moins-value.
Vous réalisez une moins-value ? Dommage, mais au moins vous n’avez rien à payer.

Comment déterminer une plus-value immobilière ?

Pour calculer au mieux cette plus-value, vous pouvez :

• Déduire de votre prix de vente les frais supportés lors de celle-ci : diagnostics obligatoires, frais d’agence…
• Augmenter le prix initial de votre acquisition des sommes versées comme : les frais de notaire, d’éventuelles charges ou indemnités versées à l’achat au vendeur, des dépenses de travaux…

Si vous avez reçu votre résidence secondaire par donation ou succession, le prix d’acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits.

En cas de doute, mieux vaut vous tourner vers un conseiller en investissement immobilier.

Les plus-values sont imposées comme suit :

• Impôt sur le revenu (IR) au taux de 19%
• Prélèvements sociaux : 17,2%
• Pour toute plus-value supérieure à 50 000 € : taxe supplémentaire de 2 à 6% (selon montant final de la plus-value)

Dans le pire des cas, la ponction fiscale peut donc aller jusqu’à 42,2%.

Heureusement, la plus-value peut bénéficier d’abattements avant d’être imposable.
Ces abattements dépendent de la durée de détention de votre bien. Ils sont applicables à compter de la 6ème année de détention.

La durée de détention exigée et les niveaux d’abattements autorisés diffèrent pour l’IR et pour les prélèvements sociaux, avec un régime plus souple pour l’IR.

En résumé , votre plus-value n’est plus imposable pour une résidence secondaire détenue depuis plus de 30 ans. Prenons un exemple pour que vous comprenez le fonctionnement de ces abattements. 

Imaginez que vous vendiez en décembre 2023, une résidence secondaire que vous avez acquise pour 100 000 € en mars 2011, et que vous la vendiez pour 200 000 €.

Vous pouvez augmenter votre prix d’achat initial en y ajoutant un forfait de 7,5 % pour couvrir les frais d’acquisition et de 15 % pour les travaux, même si vous n’avez pas réalisé ces derniers. Cela porte le prix d’achat corrigé à 122 500 € (100 000 € + 7 500 € + 15 000 €). Votre plus-value s’élève alors à 77 500 € (200 000 € – 122 500 €).

Votre résidence secondaire étant détenue depuis plus de 12 ans, vous bénéficiez d’un abattement de 42 % pour l’impôt sur le revenu et de 11,55 % pour les prélèvements sociaux, selon les taux actuels. Après application de l’abattement pour l’impôt sur le revenu, la plus-value imposable se réduit à 44 950 € (77 500 € x 58 %). En appliquant le taux d’imposition de 19 % sur ce montant, l’impôt sur le revenu à payer serait de 8 540,50 € (44 950 € x 19 %).

Pour les prélèvements sociaux, après application de l’abattement, la base imposable est de 68 622,50 € (77 500 € x 88,45 %). Avec un taux de 17,2 % pour les prélèvements sociaux, vous devriez payer 11 803,47 € (68 622,50 € x 17,2 %) de prélèvements sociaux.

Au total, la fiscalité sur la plus-value serait de 20 343,97 € (8 540,50 € + 11 803,47 €), ce qui équivaut à un taux effectif d’imposition de 26,25 % sur la plus-value réalisée de 77 500 €.

L’exonération d’impôts sur les gains issus de la vente d’une maison secondaire est possible dans les cas suivants :

• Si le bien immobilier est en France et que la personne qui le vend n’y réside pas fiscalement, sous réserve de certaines conditions ;
• Lorsque le montant obtenu de la vente ne dépasse pas 15 000 € pour une personne seule ou 30 000 € pour un couple ;
• Quand la propriété est possédée depuis plus de trente ans ;
• Dans l’éventualité où la vente se fait dans le cadre d’une expropriation ;
• Si les vendeurs sont des retraités ou des personnes invalides ayant des ressources limitées.