Comment financer un achat immobilier sans apport ?

Le financement d’un logement se fait, en principe, par le biais d’un emprunt. Seulement, l’absence d’apport personnel a souvent tendance à décourager les candidats à l’achat. À tort ou à raison ? Voici l’essentiel à savoir sur l’achat immobilier sans apport.

Achat immobilier : est-il obligatoire d’avoir un apport personnel ?

La loi n’impose pas aux emprunteurs d’avoir un quelconque apport. Mais dans les faits, ce dernier est souvent exigé par les banques. Elles considèrent, en effet, qu’un emprunteur ayant un apport personnel est capable d’épargner, et donc, de rembourser son crédit immobilier sans incident. Aucun montant minimum d’apport n’est fixé, mais les banques demandent que celui-ci couvre au minimum les frais de notaire.

Bon à savoir : À combien s’élèvent ces frais ?
Les frais de notaire représentent autour de 2 à 3 % du prix de vente d’un logement neuf et environ 8 % du prix de vente d’un logement ancien. Cette différence est essentiellement due aux droits de mutation (5 % dans l’ancien, contre moins de 1 % dans le neuf).

Quels sont les avantages à avoir un apport personnel ?

Un apport personnel vous permet, par définition, d’emprunter une somme moins importante. Et, de fait, de limiter votre endettement. Les risques de défaut de remboursement étant moindres, la banque sera aussi plus encline à baisser votre taux d’emprunt. Seulement, voilà : tout le monde ne dispose pas d’une épargne suffisamment importante pour constituer un apport, en particulier les jeunes venant d’entrer dans le monde du travail.

Financer un achat immobilier sans apport : quelles solutions ?

Obtenir un financement sans apport est plus difficile, mais les banques ne ferment pas complètement la porte à ce profil d’acquéreur.

Avoir un garant

Les établissements bancaires accèdent plus volontiers aux demandes d’achat immobilier sans apport sur présentation d’un garant. Si vous éprouvez des difficultés à rembourser votre emprunt, ce dernier prendra alors le relais.

Se renseigner sur les prêts aidés

À défaut, ou en parallèle, renseignez-vous quant à votre éligibilité aux prêts aidés, tels que :

• le prêt d’accession sociale (PAS) ;
• le prêt Action Logement (PAL) ;
• Le prêt à taux zéro (PTZ).

Certains peuvent constituer un apport personnel, d’autres financer entièrement votre achat immobilier.

Le prêt d’accession sociale

Réservé aux ménages à revenus modestes, le PAS est un crédit immobilier au taux d’intérêt plafonné. Sa durée de remboursement varie généralement entre 5 à 30 ans, mais elle peut être abaissée ou allongée, dans la limite de 35 ans. Ce prêt peut financer 100 % de votre achat immobilier. Pour en faire la demande, vous devez vous rapprocher d’une banque ayant passé une convention avec l’État.

Attention, toutefois : pour obtenir ce prêt aidé, vous devez présenter une garantie réelle (gage, nantissement, hypothèque…). Vous bénéficiez, en contrepartie :

• d’une exonération de taxe de publicité foncière ;
• d’un plafonnement sur les frais de dossier ;
• d’une réduction sur les frais de notaire.

Le prêt Action Logement

Le prêt Action Logement, autrefois appelé « 1 % Logement », est un prêt immobilier à taux réduit (0,5 %, hors assurance emprunteur) proposé par l’organisme du même nom. Accordé sous conditions de revenus, il vient en complément d’un prêt immobilier principal ou d’autres prêts complémentaires et se destine :

• à tous les salariés agricoles ;
• aux salariés non agricoles travaillant dans une entreprise d’au moins 10 salariés.

Le montant du PAL est de 40 000 € maximum, remboursables sur une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans. Les salariés non agricoles peuvent le cumuler avec le PAS.

Le prêt à taux zéro

Le PTZ est un prêt à taux nul d’une durée de 20 à 25 ans, dédié aux ménages à revenus modestes ou intermédiaires. Sa particularité ? Il comporte une période de différé allant de 5 à 15 ans (selon vos ressources), durant laquelle vous ne remboursez rien. Ce prêt peut financer jusqu’à 40 % de votre achat immobilier.

Bon à savoir : Que penser de l’assurance emprunteur ?
Souscrire l’assurance emprunteur la plus couvrante peut, a priori, être tentant. Mais bien que vous ayez la possibilité de la déléguer pour en réduire le coût, cela peut malgré tout vous coûter cher. Selon le montant en jeu et la durée de remboursement, l’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à 40 % du montant emprunté.

Avec ou sans apport, un achat immobilier reste une décision financière importante. C’est souvent le projet de toute une vie. Pour une acquisition sereine, prenez conseil auprès des experts financiers Neofa. Ils vous aideront à évaluer précisément la situation, vos possibilités en termes de financement (capacité d’emprunt, taux d’endettement…) et à trouver la meilleure solution afin de préserver au mieux votre budget.

Les trois points clés à retenir :

• Cela reste possible, mais plus compliqué.
• Avoir un garant ou être éligible à un ou plusieurs prêts aidés peut faciliter le financement.
• Principaux prêts aidés : le PAS, le PAL et le PTZ.