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Comment évaluer son patrimoine immobilier ?

Publié le 07.03.2021, par :

Estimer son patrimoine immobilier est probablement l’exercice le plus complexe et le plus délicat à effectuer au moment de remplir sa déclaration d’impôt. En effet, il revient au contribuable d’évaluer lui-même ses biens imposables, à savoir les immeubles bâtis, les constructions en cours, les terrains agricoles ou à bâtir. Voici des pistes !

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L'expertise immobilière

La difficulté majeure à laquelle se trouve confronter le contribuable est d’évaluer la valeur vénale de son patrimoine, non pas à la date d’acquisition, mais au 1er janvier de l’année en cours. Il s’agit donc du prix des biens imposables qu’aurait pu en tirer le propriétaire s’il les avait vendus en début d’année.

Bien évidemment, il ne s’agit pas d’apposer une valeur au hasard sur chacun des biens immobiliers composant le patrimoine, il faut tenir compte des caractéristiques propres au bien, sa situation géographique, son état, etc.

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Les méthodes d'évaluation immobilière

La méthode par comparaison

Pour réaliser une estimation fidèle de son patrimoine immobilier, il existe plusieurs méthodes. La plus courante, et probablement la plus fiable, est la méthode par comparaison. C’est par ailleurs, celle que l’administration fiscale privilégie, bien qu’elle puisse s’avérer fastidieuse. La méthode par comparaison consiste à évaluer le prix d’un bien en s’appuyant sur le montant de la transaction d’un ou plusieurs bien(s) similaire(s) dans le même secteur.

Cette méthode s’appuie essentiellement sur les chiffres fournis par le marché immobilier. Pour réaliser cette comparaison, le contribuable peut demander à consulter les fichiers mis à la disposition du public, notamment sur le service de Demande de valeurs foncières (DVF). Il est aussi possible de s’appuyer sur Patrim, un outil recensant les ventes réalisées au cours des dernières années, accessible depuis l’espace personnel sur le site impots.gouv.fr. Autre outil permettant également d’appliquer la méthode par comparaison : le site officiel de l’immobilier des Notaires de France. Ce dernier met à disposition gratuitement des statistiques de prix en fonction des zones ainsi qu’une liste des dernières transactions.

L'estimation par un expert immobilier

Toutefois, la méthode par comparaison n’est pas la seule option. L’autre méthode d’évaluation immobilière est de faire appel à un évaluateur immobilier. Cet expert réalisera une estimation officielle des biens imposables. Cette méthode peut s’avérer très utile lorsque le contribuable a un doute ou qu’il est soumis pour la première fois à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

L'évaluation incluse avec le bilan de patrimoine

Une autre solution, afin d’ajouter une corde à son arc, consiste à réaliser un bilan patrimonial.

La méthode d'évaluation par le revenu locatif

L'idée est de se baser sur les revenus annuels que procure (ou pourrait procurer) le bien immobilier. Il faut ensuite tenir compte du taux de rendement pour capitaliser ces revenus. C'est pourquoi cette méthode est également appelée méthode par capitalisation du revenu ou méthode d'évaluation par le rendement. Là aussi, rapprochez-vous d'un conseiller financier expert immobilier à Toulouse, Nice, Paris ou n'importe où en France.

La méthode de la valeur antérieure

Cette méthode consiste à évaluer la valeur vénale présente en partant d’un prix exprimé, ou d’une évaluation attribuée à l’occasion d’une mutation ou dans un acte juridique antérieur.
Elle est à choisir si vous n'y arrivez pas avec les autres, ou en complément, car le fisc ne l'accepte pas toujours. Par exemple, l'administration fiscale demande "un nombre suffisant d’éléments de comparaison susceptibles de faire ressortir une évolution des prix". Il ne faut pas non plus que le bien immobilier ait subi trop de transformations importantes depuis la date antérieure. Ces transformations s'appliquent au bien lui-même mais aussi à des facteurs extérieurs qui affectent sa valeur (développement économique ou démographique, transports, etc.).

Publié le 07.03.2021, par :
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