Comment défiscaliser avec une SCPI Denormandie ?

Publié le 11.03.2022, par :

Vous voulez investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux ? Les SCPI ou sociétés civiles de placement immobilier sont pour vous ! Parmi les différentes SCPI fiscales existant aujourd’hui, figurent les SCPI Denormandie. Elles concernent l’immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation. Neofa vous explique les grandes lignes de ce dispositif.

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Les SCPI Denormandie, comment ça marche ?

Le fonctionnement des SCPI Denormandie

Mis en place par la loi Denormandie en 2018, ce dispositif encourage la réhabilitation de logements anciens et l’amélioration de l’habitat. Les biens éligibles à l’acquisition par une SCPI Denormandie doivent se trouver dans 222 villes concernées par le programme national Action Cœur de ville, lancé en 2018 et dont l’objectif est de revitaliser les centres-villes sur 5 ans. Certaines communes, dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important, sont aussi concernées, ainsi que celles ayant passé une convention de revitalisation de territoire.

Concrètement, la SCPI fait l’acquisition d’immeubles d’habitation situés dans les zones éligibles et qui nécessitent une réhabilitation ou une rénovation importante. Les locaux transformés en habitations sont aussi concernés par le dispositif. La SCPI prend en charge ces travaux, puis met en location les logements pendant une durée comprise entre 6 et 12 ans. En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt annuelle.

Les avantages et inconvénients

L’investissement Denormandie comporte plusieurs avantages et inconvénients :

  • Une gestion déléguée à une société indépendante qui s’occupe de collecter les fonds, d’acquérir les biens, de les rénover et de les mettre en location. Elle doit être agréée par l’autorité des marchés financiers (AMF). En contrepartie, les frais de gestion sont d’environ 10 %.
  • Un investissement mutualisé par le biais de la SCPI : vous n’êtes donc pas obligé d’acquérir un logement en totalité, puisque vous achetez des parts de la SCPI. Les risques sont également mutualisés, en cas d’impayés, par exemple.
  • Un placement accessible, car il est possible d’acquérir une part de SCPI à partir de 5 000 €, et la défiscalisation est possible dès la première année. En revanche, il s’agit d’un investissement sur le long terme, puisque les capitaux sont bloqués au minimum pour 10 ans, jusqu’à la date de la liquidation de la SCPI.
  • Un taux de rendement intéressant, aux alentours de 4 à 5 %, supérieur aux autres SCPI fiscales. En revanche, ce taux n’est pas garanti et les dividendes ne sont perçus qu’au bout de 3 à 5 ans.
  • Des réductions d’impôts intéressantes pour l’investisseur.

Quel avantage fiscal pour une SCPI Denormandie ?

L’investissement dans une SCPI Denormandie permet d’obtenir une réduction d’impôt égale à 21 % du montant investi. Ce pourcentage est étalé sur 12 ans, de la manière suivante :

  • 2 % les 9 premières années ;
  • 1 % les 3 dernières années.

Cela peut représenter jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt. L’investissement total ne doit, en revanche, pas dépasser 300 000 € par an. Si l’investissement est réalisé sur 9 ans, la réduction d’impôt est de 18 %, étalée de la même façon.

Bon à savoir : Plafonnement des niches fiscales
Les réductions d’impôt obtenues dans le cadre des SCPI Denormandie entrent dans le plafonnement des niches fiscales. Ce dernier est de 10 000 € par an et par foyer fiscal. Les différentes réductions sont donc cumulables dans la limite de ce plafond.
En dehors de la réduction d’impôt, vous percevez aussi des dividendes liés aux revenus locatifs des logements de la SCPI.

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Quelles sont les conditions pour investir en SCPI Denormandie ?

Les biens concernés par le dispositif Denormandie

Les biens concernés par la SCPI Denormandie sont uniquement des logements à usage d’habitation, qui nécessitent des travaux d’amélioration et de rénovation énergétique qui représentent au moins un quart du prix des logements acquis. Les travaux doivent :

  • améliorer la performance énergétique d’au moins 20 % (30 % pour les maisons) ;
  • comprendre au moins 2 actions parmi le changement de chaudière, l’isolation des combles, des fenêtres ou des murs, le changement de production d’eau chaude ;
  • créer une surface habitable nouvelle (balcon, terrasse, garage…).

Lors de la mise en location, les logements doivent être non meublés et servir de résidence principale pour les locataires. Ceux-ci devront avoir des ressources inférieures aux plafonds définis par l’État. Les loyers ne doivent pas dépasser un plafond maximal (voir les plafonds Pinel).

Les bénéficiaires qui peuvent souscrire à une SCPI Denormandie

Tous les résidents fiscaux français peuvent acquérir des parts de SCPI Denormandie :

  • les contribuables soumis à l’impôt sur le revenu en France métropolitaine ou outre-mer (sauf certains territoires comme la Polynésie, la Nouvelle-Calédonie ou Saint-Martin et Saint-Barthélémy) ;
  • les personnes domiciliées fiscalement en France et résidant à l’étranger, ainsi que les personnes assimilées (non-résidentes Schumacker) ;
  • les Français résidant à Monaco et assujettis à l’impôt sur le revenu identique à une résidence française.

Investissement sur le long terme, la SCPI Denormandie est un dispositif qui permet d’avoir un rendement intéressant pour une mise de fonds minime. Si vous êtes intéressé par ce type de placement, n’hésitez pas à demander des informations à un conseiller Neofa. Il saura vous guider vers les meilleures opportunités.

Défiscaliser SCPI Denormandie : les points clés à retenir

  • Les SCPI Denormandie concernent des logements nécessitant des travaux de réhabilitation et de rénovation énergétique.
  • L’avantage fiscal d’une SCPI Denormandie va de 12 % sur 6 ans à 21 % sur 12 ans.
  • C’est un placement rentable et un investissement sur le long terme.
Publié le 11.03.2022, par :
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