Droits de mutation

Publié le 31.08.2022, par :
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Nicolas Delorme
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Les droits de mutation sont liquidés à chaque transaction immobilière. Ils se distinguent entre droits de mutation à titre onéreux (DMTO) et droits de mutation à titre gratuit. Les DMTO sont une ressource majeure pour les collectivités, mais restent dépendants du dynamisme du marché immobiliser. Par exemple, les DMTO versés aux départements en 2020 ont reculé de 2 %. En 2021, ils ont connu une hausse très importante de 24 % et se sont élevés à 16,2 Md€ (à comparer aux 7,3 Md€ en 2013). Les DMTO représentent la 2e recette de fonctionnement des départements après la taxe sur le foncier bâti. Quelles en sont les règles principales de fonctionnement ?

Sommaire
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Droits de mutation : définition

Les droits de mutation ou droits d’enregistrement sont les taxes perçues par les collectivités locales et l’État en cas de vente immobilière.
Ces droits sont liquidés au moment de l’achat du bien ou à sa réception en cas de donation ou de succession (droits de mutation à titre gratuit).

Les droits de mutation à titre onéreux sont définis par le Code général des impôts. Cette définition fait notamment suite à la loi du 7 janvier 1983 portant sur la répartition des compétences entre l’État, les régions, les départements et les communes :

  • L’article 683 du CGI prévoit que « les actes civils et judiciaires de propriété ou d’usufruit de biens immeubles à titre onéreux sont assujettis à une taxe de publicité foncière ou à un droit d’enregistrement […]. » Cela concerne donc les mutations de propriété à titre onéreux des immeubles ou des droits immobiliers (servitudes foncières, nue-propriété, emphytéose, etc.).
  • L’article 1584 prévoit qu’« est perçue, au profit des communes de plus de 5 000 habitants, ainsi que celles d’une population inférieure classées comme stations de tourisme […], une taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière exigible sur [certaines] mutations à titre onéreux […]. »

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

En droit français, la plupart des mutations immobilières sont soumises à des taxes dénommées droits de mutation ou droits d’enregistrement. Les DMTO peuvent aussi concerner certains titres de société.

Comment les opérations se déroulent-elles ?

Au moment de la vente, le notaire procède au calcul du droit de mutation et se charge de les reverser au Trésor public.
C’est le jour de la signature de l’acte authentique de vente que sont versés au notaire les « frais de notaire ». L’expression, passée dans le langage courant, n’est pas exacte, car seule une partie de cette somme sert à rémunérer le notaire. En effet, les frais de notaire correspondent aux taxes et impôts (constitués pour la plus grande part par les **droits de **mutation à titre onéreux), les débours, les honoraires du notaire et la CSI (contribution de sécurité immobilière).
Le montant des frais de notaire est liquidé en sus du prix d’achat du bien. Les droits de mutation comprennent trois parts : la part communale, la part départementale et la taxe perçue par l’État.

La taxe départementale s’élève à 3,80 % du prix de vente. La taxe communale à 1,20 % et la taxe au profit de l’État à 2,37 % de la taxe départementale.
La loi de finances pour 2014 ouvre la possibilité aux départements d’augmenter la part des DMTO qui leur revient au taux de 4,50 %. Cette augmentation reste facultative, chaque département est laissé libre de sa politique en la matière.

Une distinction doit être opérée entre les mutations dans l’ancien et dans le neuf. En cas de vente d’un bien neuf, les droits de mutation ne s’appliquent pas dans la mesure où le bien n’a jamais fait l’objet d’un enregistrement au nom d’un propriétaire précédent. L’enregistrement d’un bien donne néanmoins lieu au paiement d’une taxe de publicité foncière d’une valeur de 0,715 % de la valeur du bien.

Les droits de mutation à titre gratuit

Il s’agit de mutations sans contrepartie financière pour le bénéficiaire. Elles sont issues d’une intention libérale qui fait suite au décès (transmissions testamentaires ou ab intestat) ou à une donation entre vifs.

Contrairement aux DMTO, les droits de mutation à titre gratuit sont individualisés : la situation personnelle et de la famille des contribuables déterminent la liquidation de l’impôt.
Ainsi, les droits de mutation lors d’une succession sont calculés sur la part nette que reçoit chaque ayant droit après l’application d’un abattement. Le tarif des droits de mutation applicable à chaque part héréditaire est fixé selon le degré de parenté entre l’héritier et le défunt. Le lien de parenté est celui déterminé par les règles du droit civil.
La donation entre vifs concerne un acte volontaire du donateur qui remet de façon irrévocable un bien en faveur d’un donateur bénéficiaire. Ce dernier doit accepter la donation. Ces mutations à titre gratuit sont assujetties aux mêmes droits d’enregistrement que dans le cas d’une succession.

Taux des DMTO par département 2022 – 2023

Les taux votés des droits d’enregistrement et de la publicité foncière du 1er juin 2022 au 31 mai 2023 ont été homogènes : le taux est de 4,50 % dans tous les départements à l’exception de l’Indre (3,80 %), du Morbihan (3,80 %) et de Mayotte (3,80 %).
Des abattements limités ont été votés dans le Calvados (46 000 €), l’Isère (46 000 €), la Marne (7 600 €) et la Saône-et-Loire (30 400 €).

Qui paye les droits de mutation à titre onéreux ?

Les DMTO sont, en principe, à la charge de l’acquéreur. Il reste toutefois possible de procéder à une vente « acte en main ». Dans ce cas c’est le vendeur qui s’acquitte du paiement de la fiscalité et des frais de notaire.

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Taux réduits et abattements dans certains cas

Tous les ans, pour la période courant du 1er juin N jusqu’au 31 mai N+1, les conseils départementaux votent le tarif de la taxe de publicité foncière ou des droits d’enregistrement.
Le conseil départemental a le droit de voter à titre facultatif certains abattements ou exonérations. À titre d’exemple :

  • Un abattement concernant les immeubles d’habitation et de garages. Cet abattement, d’un montant maximum de 46 000 €, porte sur l’ensemble du département ou seulement sur les zones de revitalisation rurale ;
  • Des exonérations sous certaines conditions visant les cessions ou les acquisitions de logements opérées par les HLM et les SEM (sociétés d’économie mixte) ;
  • Des exonérations dans les départements d’outre-mer.
    Il est obligatoire que la nature de l’opération faisant l’objet de l’abattement ou de l’exonération soit mentionnée dans une délibération.
    De plus, le conseil départemental a la possibilité d’octroyer une réduction du droit d’enregistrement ou du taux de la taxe de publicité foncière dans la limite de 0,70 %. Cette possibilité concerne certaines mutations de logements occupés.
    Le conseil municipal, quant à lui, est autorisé à voter à titre facultatif certains éléments des droits de mutation. Il s’agit, par exemple, de la réduction ou de l’exonération de certaines transactions.
    La notification des délibérations aux services fiscaux doit être annuelle et est soumise à un calendrier strict.
    Ainsi, les droits de mutation sont encadrés par des règles impératives ou facultatives à la baisse, ce qui laisse finalement une marge de manœuvre relativement étroite aux collectivités locales. Cette situation relance régulièrement le débat d’une hausse des DMTO au regard du dynamisme des dépenses des départements.

Trois idées à retenir :

  • Toutes les transactions immobilières donnent lieu à des droits de mutation, à titre gratuit ou onéreux ;
  • Ces droits font partie des « frais de notaire » acquittés, en général, par l’acquéreur du bien ;
  • La répartition du taux des DMTO est relativement homogène selon les départements.
Publié le 31.08.2022, par :
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Nicolas Delorme
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