Patrimoine soumis à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière)
A partir de combien l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) ?
Le fait générateur de l’IFI est la détention par une personne physique d’un total d’actifs immobiliers net supérieur à 1,3 millions d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Le taux marginal de l’IFI progresse avec la valeur de ces actifs, de 0,5% pour la tranche la plus basse à 1,5% au-delà de 10 millions.
Comme les autres impôts, les règles précises d’application et les exceptions sont nombreuses et complexes : il est préférable de faire appel à votre conseiller pour éviter des erreurs couteuses.
Vous trouverez ci-dessous une synthèse des principales caractéristiques de cet impôt. Pour obtenir des détails, lisez notre guide sur l'IFI.
Personnes concernées par l’IFI
- Les personnes résidentes en France pour tous leurs biens immobiliers situés en France, ainsi que leurs biens immobiliers situés à l’étranger (sauf conventions fiscales sur cet impôt ou existence d’un impôt similaire déjà payé sur les actifs immobiliers détenus à l’étranger)
- Les personnes ne résidant pas en France mais détenant des biens immobiliers en France.
Biens imposables à l’IFI
Tous les biens immobiliers du foyer fiscal (constructions, terrains…) sont dans la base taxable, qu’ils soient détenus directement ou indirectement, à travers des parts de société ou de fonds (SCPI ou autre), y compris si ces parts sont logées dans des contrats d’assurance-vie.
Les actifs immobiliers sont évalués à leur valeur vénale réelle, c’est-à-dire au prix auquel ces actifs pourraient normalement se vendre. C’est le contribuable qui indique cette valeur vénale dans sa déclaration annuelle, et il peut s’appuyer, pour cette évaluation, sur le fichier public des prix des transactions récentes sur des biens comparables, ou sur des valeurs d’expertise.
Principale déductions, exonérations, et abattements
Comme c’est l’actif immobilier net qui est taxé, cela signifie qu’on déduit de la valeur des biens immobiliers détenus tous les emprunts et charges correspondant à ces biens.
Les biens immobiliers détenus par une personne physique mais ayant un usage réellement professionnel sont exonérés d’IFI.
La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% sur sa valeur vénale.
En cas de démembrement d’un bien immobilier c’est l’usufruitier qui doit rajouter ce bien, pour sa valeur totale dans son patrimoine taxable, alors que le nu-propriétaire en est totalement exempté. Cela permet des optimisations fiscales très intéressantes privilégiant l’achat de nue-propriété temporaire d’appartement ou de parts de SCPI, plutôt que l’achat en pleine propriété classique.
A noter aussi, qu'au titre de l'IFI, la loi traite le droit d'usage ou d'habitation comme l'usufruit.
Plafonnement
Le montant de l’IFI à régler est ensuite plafonné à 75% des revenus du contribuable.