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Le dispositif Pinel : opportunité ou piège ?

Publié le 14.04.2021, par :

Investir dans l’immobilier neuf tout en réduisant ses impôts peut paraitre à bien des égards une opportunité. De nombreux sites alléchants mettent en avant l’attractivité du dispositif fiscal Pinel sans mettre en garde contre les pièges à éviter. Aussi, il est important de s’interroger sur les avantages et limites de ce type d’investissement.

Sommaire

Afin de vous aider dans cette réflexion, nous vous faisons part des principales interrogations de nos clients ainsi que des réponses, non exhaustives, que nous leur apportons.

  • Faut-il nécessairement payer beaucoup d’impôt pour adhérer au dispositif Pinel ?
  • Faut-il privilégier la rentabilité et la réduction fiscale ?
  • Faut-il investir localement ?

Toutes ces questions méritent que l’on se penche dessus, car en matière de gestion de patrimoine, le bon sens prime souvent sur les chiffres.

Toute démarche patrimoniale vise à établir un diagnostic d’une situation propre à chaque client, aussi il n’existe aucune réponse catégorique et universelle et le maitre mot à l’ensemble de ces questions demeure « ça dépend de la situation de chacun ».

Néanmoins, fort d’une expérience et d’une expertise sur le marché immobilier, il nous parait intéressant d’apporter un éclairage à ces questions qu’il convient de se poser. Ces réponses ou plutôt réflexions que nous abordons sont uniquement le fruit de notre expérience et n’ont pas valeur de règles universelles.

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Faut-il nécessairement payer beaucoup d’impôt pour adhérer au dispositif Pinel ?

Bien que la notion de fiscalité soit très subjective, le Dispositif Pinel reste un moyen de baisser ses impôts, ou pour certains de lui donner un sens ?

Il s’agit d’un dispositif de réduction d’impôt et non de crédit d’impôt, en toute logique si vous payez très peu d’impôt il ne sera pas la solution la plus adaptée. Il convient, dans ce cas, d’investir dans la pierre par le bais d’autre solutions. Si besoin, découvrez la différence entre réduction d'impôt et crédit d'impôt.

A partir de 3000 € d’impôt sur le revenu on peut commencer à s’interroger sur la pertinence d’un tel dispositif.

En découle alors la question : faut-il réaliser un investissement adapté à sa fiscalité ?

Faut-il privilégier la rentabilité et la réduction fiscale ?

Selon nous, la réduction fiscale ne doit pas être mise au premier plan de ce type d’investissement mais être considérée comme « la cerise sur le gâteau ».

La plupart des écueils que nous avons pu observer auprès de certains clients, viennent du fait qu’ils ont privilégié l’aspect fiscal au détriment de l’aspect patrimonial.

En effet, avant de bénéficier du dispositif fiscal, vous réalisez avant tout un investissement immobilier. La pierre est et restera un marché porteur sur le long terme dans le développement de votre patrimoine. C’est ce que nous qualifions de valeur refuge.

A cela vient s’ajouter un élément non négligeable dans la conjoncture actuelle : les taux de prêts qui sont historiquement bas.

Quant à la rentabilité, laquelle évoque-t-on ? A court, moyen ou long terme, brute ou nette de fiscalité ?

On a coutume de dire que l’on peut faire parler les chiffres à sa convenance, et c’est justement ce qu’une analyse objective et patrimoniale du marché immobilier souhaite dénoncer.

La question du promoteur est également importante afin de connaître sa notoriété, sa solidité financière, les réalisations déjà effectuées, le type de finitions qu’il propose.

En résumé, selon nous, la qualité du bien doit l’emporter sur la rentabilité.

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Faut-il investir localement ?

Cette question renvoie à de nombreuses autres :

  • Le bien choisi se situe-t-il dans un marché favorable à la location ?
  • Son prix est-il cohérent et adapté au marché ?
  • La revente, si elle est envisagée, sera-t-elle facile ?
  • La gestion future du bien sera-t-elle dédiée à un professionnel ?

Bref, là encore, l’expertise et la parfaite connaissance du marché immobilier permettront de faire les meilleurs choix.

Comme nous l’avons évoqué ci-dessus, notre vision est de privilégier l’aspect patrimonial sur la rentabilité du bien.

Le rôle de conseiller doit s’effacer devant celui d’agent immobilier et selon nous cette approche qualitative ne peut se faire que dans un environnement que l’on appréhende parfaitement.

En matière immobilière l’emplacement est capital, et pour répondre aux questions : où achète-t-on et à quel prix ? il est nécessaire de maitriser parfaitement son secteur de recherche et ce même si l’on souhaite déléguer ultérieurement la gestion à une agence.

Là encore, nous privilégierons des investissements locaux afin de s’assurer de leurs valeurs intrinsèques indépendamment de tout aspect fiscal.

En résumé, les règles à suivre pour réaliser de bons investissements dans la pierre résultent d’une prise en considération de la situation de chacun et sont souvent une question de bon sens et de pragmatisme.

Publié le 14.04.2021, par :
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