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Faut-il déclarer au micro foncier ou au régime réel ses revenus locatifs ?

Publié le 03.03.2021, par :

Est-il plus intéressant de déclarer les revenus locatifs en régime micro-foncier ou en régime réel ? Evidemment ça dépend des situations, on fait le point rapidement.

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Le régime fiscal micro foncier

Le régime fiscal micro foncier vous permet de déclarer sur le formulaire 2042 en case 4BE le montant de vos loyers bruts inférieurs à 15 000 € annuels et de bénéficier de 30% d'abattement fiscal. Dans ce cas vous n'êtes taxé qu'à hauteur de 70% de vos loyers bruts.

Si vos charges locatives : Taxe foncière, assurances (PNO, GLI, intérêts d'emprunt), frais de gestion locative déléguée, travaux d'entretien incombant au propriétaire, sont supérieures au montant de l'abattement de 30%, vous avez sans doute intérêt à opter pour le "réel".

Le régime réel

Opter pour le régime réel, en complétant le formulaire 2044, est une décision qui vous engage pendant 3 ans. Vous ne pourrez revenir au micro foncier qu'au terme d'une période de 3 ans.

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On résume avec un exemple

Quelle que soit l'option retenue, pour les régimes "micro foncier" ou "réel", la taxation est celle des revenus fonciers. Il s'agit de la tranche marginale du barème d'imposition dans laquelle l'ensemble de vos revenus vous situe (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%), augmentée des prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Si vous êtes perdu, mieux vaut contacter votre conseiller fiscal personnel !

Par exemple, pour un loyer brut annuel de 12 000 € et des charges réelles de 5 000 € / an, et une tranche marginale de 30% (revenus compris entre 25 711 € à 73 516 € au barème 2021).
Les loyers soumis à l'option fiscale du micro foncier seront taxés à :
12 000 x 70% x 30% x (1-6,8%*****) = 2 349 € pour l'impôt sur le revenu et 12 000 x 70% x 17,2% = 1 445 € pour les prélèvements sociaux, soit 2 349 + 1 445 = 3 794 € au total. Il restera en disponible 12 000 € - 3 794 = 8 206 €.

Au réel, la taxation ne sera de (12 000 - 5 000) x [30%x(1-6,8%*****)+17,2%] = 3 161 € pour un disponible de 8 839 €.

Pour en savoir plus, lisez nos explications sur les revenus locatifs.

(*) : La CSG déductible fiscalement au taux de 6,8% est restituée l'année suivante. Dans l'exemple choisi, elle se monte à 171 € en micro foncier et à 143 € au réel.

Publié le 03.03.2021, par :
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