Investissement immobilier locatif, avantage fiscal et défaut de conseil

Publié le 12.02.2021, par :
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Très bonne jurisprudence trouvée par le site Mingzi.

C'est très rare d'avoir une visibilité sur ce que l'on peut espérer d'une action en justice pour défaut de conseil en immobilier. Bien qu'il s'agisse d'un cas dans les DOM TOM nous pouvons extrapoler au défaut de conseil sur des meublés de tourisme ou Pinel en métropole.

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M. et Mme Y achètent un immobilier locatif bénéficiant d'un avantage fiscal à La Réunion pour 101.500 euros. Huit ans plus tard, le bien est évalué entre 55.000 et 65.000 euros. Le couple assigne la société chargée de la commercialisation et demande une indemnisation pour perte de chance d'avoir réalisé un investissement immobilier locatif plus rentable.

Investissement immobilier locatif avec avantage fiscal

En juin 2005, M. et Mme Y, après avoir été démarchés par la société X-DEFISC-X, chargée de la commercialisation d'immeubles en l'état futur d'achèvement à la Réunion, achètent au prix de 101.500 euros, un appartement à titre d'investissement immobilier locatif bénéficiant d'un avantage fiscal. Mais 8 ans plus tard, le bien, loué à plusieurs reprises, est évalué entre 55.000 et 65.000 euros.

Le couple assigne alors la société X-DEFISC-X en nullité de la vente pour dol (manœuvre frauduleuse destinée à tromper) et demande réparation du préjudice patrimonial et moral en raison des fautes commises par la société X-DEFISC-X dans l'exécution de son obligation d'information et de conseil.

Le devoir de conseil dans le cadre d'une opération de défiscalisation

Le professionnel qui commercialise des biens immobiliers, notamment dans une opération de défiscalisation, est tenu d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer. Cette information doit d'être loyale, complète, personnalisée et doit l'éclairer sur les avantages et les risques de l'opération immobilière et financière.

Or, si X-DEFISC-X a bien remis au couple une "projection financière", celle-ci ne repose que sur une étude théorique (sans étude de marché sérieuse sur le potentiel locatif de la zone) et ne considère que l'hypothèse la plus optimiste sans présenter les aléas pouvant entacher l'investissement. L'étude n'envisage rien d'autre qu'une progressivité annuelle de 2% du loyer comme de la valeur des biens. Elle table sur des loyers annuels de 3.852 euros dès la première année et une réduction d'impôt annuelle de 5.752 euros, laissant penser aux époux qu'ils pouvaient raisonnablement escompter un bénéfice net de 52.919 euros à la fin de la période de défiscalisation.

Sur cette base, le juge a considéré qu'X-DEFISC-X n'a pas rempli son obligation d'information sincère et de conseil et que sa "méthode de vente" encourage clairement son préposé à convaincre le client que « le seul risque est de gagner de l'argent ».

Perte de chance d'avoir réalisé un investissement immobilier locatif plus rentable

Les époux Y ont ainsi demandé l'indemnisation de leur perte de chance d'avoir réalisé un investissement immobilier locatif plus rentable.

Le bien acquis par les époux Y en 2006 pour la somme de 101.500,00 euros est estimé en 2013 à la somme de 36.258 euros : le capital perdu lié à la dévaluation du bien peut ainsi être estimé à 64.250 euros. Les époux Y ont toutefois bénéficié d'un avantage fiscal de 17.588 euros sur la période, lequel vient diminuer la perte de l'opération (46.662 euros).

Sur la même période 2006 à 2013, le prix d'un bien acquis à titre investissement locatif en métropole aurait, en moyenne, conservé une valeur stable, soit, en l'espèce 101.500 euros. En revanche, les époux Y n'auraient pas bénéficié d'un gain fiscal de 17.558 euros. La perte de chance d'avoir effectué un investissement plus rentable s'ils avaient bénéficié d'une complète information sur l'opération de défiscalisation commercialisée par la société X-DEFISC-X est donc évaluée par les époux à 17.000 euros.

Par ailleurs, en raison de l'anxiété générée par la perte de capital et par la procédure judiciaire, les époux Y demandent l'indemnisation du préjudice moral à hauteur de 3.000 euros chacun.

La société X-DEFISC-X a ainsi été condamnée à payer à M. et Mme Y des dommages et intérêts d'un montant de 17.000 euros au titre de la perte de chance et la somme de 3.000 euros à chacun au titre du préjudice moral.

Publié le 12.02.2021, par :
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