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Comment optimiser la fiscalité des revenus de SCPI

Publié le 21.12.2020, par :

Tickets d’entrée modérés, rendements élevés, facilité de gestion, accès à un patrimoine diversifié et au saint graal de l’immobilier d’entreprise, les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers offrent bien des avantages.

Elles souffrent néanmoins d’un vilain défaut : une fiscalité qui n’est pas tendre. Voici donc nos 4 meilleurs conseils pour vous aider à alléger la fiscalité de vos SCPI.

Sommaire
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Utiliser un contrat d'assurance vie ou un PER

Vous pouvez investir et en même temps fortement réduire la fiscalité des SCPI en achetant des parts via un contrat d’assurance-vie, voire un Plan d’Epargne Retraite (PER).

Dans le cadre de l’assurance-vie, les gains réalisés sur les SCPI, revenus de loyers et plus-values, ne sont pas imposables tant qu’ils restent investis dans le contrat. En cas de retrait, total ou partiel, ces gains seront taxables. Mais ce n’est pas la fiscalité des revenus fonciers qui s’applique, mais la fiscalité de l’assurance-vie. Et ça change tout !
Cette dernière varie selon plusieurs paramètres, dont notamment la durée de détention du contrat. Surtout elle reste dans la majorité des cas bien plus douce que la fiscalité applicable aux revenus fonciers.

Pour s’adapter à votre situation, le plus efficace est de prendre contact avec un conseiller fiscal indépendant via la plateforme Neofa. Le coût du conseil fiscal pour particulier est très vite rentabilisé !

En cas de décès, le cadre fiscal demeure lui aussi particulièrement attractif, notamment en terme de transmission aux bénéficiaires du contrat.

Dans le cadre du PER, il est possible de déduire vos versements de vos revenus imposables, dans le cadre des limites légales. Par contre, votre épargne demeurera gentiment bloquée jusqu’à la retraite et la fiscalité du PER diffère légèrement.

Par ailleurs, dans les deux cas, oubliez les autres possibilités d’optimisation dont on va parler maintenant : elles ne seront pas applicables.
On peut pas tout avoir, hein ?

Acheter une SCPI en démembrement de propriété

C’est un autre moyen de réduire la fiscalité des SCPI. Foutu fiscalité !

Le démembrement de propriété en matière de SCPI consiste, via une convention, à séparer en deux pour une durée déterminée, une ou plusieurs parts de ladite SCPI.

D’un côté on a l’usufruit et la personne qui en est bénéficiaire, l'usufruitier. L’usufruit permet de percevoir tous les revenus de la SCPI pendant la période du démembrement.

De l’autre se trouve la nue-propriété (et le nue-propriétaire) qui emporte le droit de propriété et donc celui de percevoir seul des revenus à la fin de la convention de démembrement.

Ainsi, au terme du démembrement, l'usufruit s'éteint et le nue-propriétaire recouvre la pleine propriété des parts.

En qualité de nue-propriétaire vous jouissez de 3 avantages majeurs :

  • Durant le démembrement, comme vous ne pouvez toucher aucun revenu, vous n’êtes ni imposé à l’impôt sur les revenus fonciers, ni ne subissez les prélèvements sociaux qui en découlent,
  • De plus, si vous êtes assujetti, la valeur financière des SCPI n’entre pas dans le calcul de votre Impôt Forfaitaire Immobilier (IFI) : c’est tout pour la pomme de l’usufruitier,
  • Enfin, du fait de ce démembrement, vous achetez vos parts avec une décote, laquelle est calculée en fonction de la durée du démembrement : 5, 10, voire 15 ans, et qui peut aller, dans ce dernier cas, jusqu’à -40%.

Vous n’avez pas besoin de compléments de revenus dès maintenant ? Allez-y foncez !!! Et en prime, vous pouvez financer à crédit vos achats de SCPI.

Acheter des parts de SCPI à crédit

Financer à crédit des parts de SCPI permet de déduire de vos revenus fonciers les intérêts d’emprunts ainsi que les frais liés à ce crédit : frais de dossier, assurances, etc. Ainsi, vous pouvez facilement réduire la fiscalité des SCPI.
Voir aussi : quel est le meilleur prêt immobilier ?

Par ailleurs, en optant pour un crédit in fine plutôt qu’un crédit amortissable, vous ne remboursez que les intérêts du crédit pendant la durée du prêt. Le capital n’étant remboursé en totalité qu’à l’échéance.

C’est une option intéressante, surtout si vous avez besoin de revenus complémentaires et que vous vous situez dans une tranche marginale d’imposition élevée.

Un crédit classique est cependant plus adapté si vous êtes en phase de constitution d’un patrimoine. Mais dans les deux cas, un financement aura un toujours un impact sur la fiscalité de vos revenus fonciers.
Cerise sur le gâteau, vous pouvez également emprunter pour financer des SCPI investies à l’étranger.

Mais attention, un crédit reste une opération risquée, car vous vous endettez. Il faut analyser votre situation patrimoniale, afin de prendre les bonnes décisions. Le crédit n’est pas la solution pour tout le monde.

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Investir dans des SCPI à l'étranger

Peu d'épargnants le savent, mais il est possible d’investir à l’étranger, en immobilier, via les SCPI. En effet, ces dernières années ont vu se multiplier des SCPI de rendement à thématique européenne. Voilà au moins un truc qui fonctionne à ce niveau diront les mauvaises langues.

Ces SCPI investissent en partie en France et en partie dans les pays de la zone Euro. Voire (idéalement) uniquement dans les autres pays de la zone Euro.
Ceci vous apporte plusieurs avantages du fait des conventions fiscales internationales.

Ainsi, les revenus encaissés par les SCPI dont les immeubles sont situés à l’étranger sont imposés localement via un prélèvement à la source.

Le revenu perçu par vous est donc neutre fiscalement, donc non imposable en France, sous réserve qu’il y ait bien une convention de non double imposition signée entre la France et l’Etat concerné.

Bonne nouvelle : c’est généralement le cas pour la zone Euro. Autre très bonne nouvelle, il en va exactement de même pour les prélèvements sociaux.

Dès-lors, compte-tenu d’une fiscalité foncière et de prélèvements sociaux souvent bien plus faibles chez nos voisins, vous percevez au final davantage de revenus et nets de tous prélèvements. En somme, le beurre et l’argent du beurre.


Bon tout ça c’est bien beau sur le papier, mais ça n’est pas si simple à mettre en œuvre dans la vraie vie.
Trouver des parts de SCPI en démembrement ou la bonne assurance-vie, ou encore le bon financement : pas évident pas vrai ?
Pour profiter au mieux de ces différents avantages fiscaux l’idéal est de se faire accompagner par un conseiller professionnel.
Après c’est vous qui voyez. 😉

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