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Les indicateurs à étudier avant d'investir dans des SCPI

Publié le 17.11.2020, par :

C’est un secret de Polichinelle, mais c’est bien de le rappeler : la SCPI n’est pas un placement sans risques, bien qu’elle ait jusqu’à présent su démontrer une certaine résilience face aux crises. Dès lors, il est important de savoir bien choisir dans quelle SCPI investir car toutes ne se valent pas.

Mais comme les bons conseils ne sont pas réservés qu’aux autres, voici donc 7 indicateurs clés (et un bonus) avant d’investir dans une SCPI.

Sommaire
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Taux de Rendement Net de la SCPI

Simple : il correspond à la somme totale des loyers nets de frais, perçus sur une année pour chaque part de SCPI, ramenée à la valeur de ladite part. Si vos loyers nets perçus pour 2019 sont de 45 euros/part et que la valeur de cette part en début d’année est de 1000 euros ; le taux ou rendement sera de 45/1000 = 0,045 soit 4,5%.

Pour vous aider à vous situer, le taux moyen de rendement pour l’ensemble des SCPI d’immobilier non résidentiel pour 2019 est de 4,40%.

Évolution dans le temps des Valeurs d’Achat et de Réalisation de la SCPI

La valeur de réalisation des parts de SCPI correspond à la valeur de revente des parts. Elle est basée sur la valeur d’expertise du patrimoine détenu mais également sur l’offre et la demande. Le prix de vos parts de SCPI est donc susceptible d’évoluer dans le temps, à la hausse comme à la baisse. La valeur d’achat c’est la valeur de réalisation augmentée des frais de souscription (entre 7 et 12%). Tout bêtement.

Pour info, la valeur moyenne des parts pour l’ensemble des SCPI d’immobilier non résidentiel a pris +1,2% en 2019.

Le TDVM ou Taux de Distribution sur Valeur de Marché

Ouaarff !? C’est quoi ce truc !

Pas de panique : le TDVM se base sur le même mécanisme de calcul que le taux de rendement, à la différence qu’il prend en compte l’évolution moyenne du prix de la part, frais inclus, sur l’année.

Il donne donc un résultat légèrement différent.

Le TRI ou Taux de Rentabilité Interne

TDVM et taux de rendement sont des photos d’une performance financière à l’instant “t”. S'ils sont pratiques pour comparer rapidement différents placements ou classes d’actifs, ils sont souvent trompeurs. Ainsi, un taux de rendement élevé peut parfaitement cacher une forte baisse de la valeur des parts de la SCPI.

Le TRI est bien plus pertinent car il mesure la performance moyenne globale d’un placement sur plusieurs années. Pour les SCPI, il intègre notamment le prix d’achat, tous les frais, la variation du cours des parts ainsi que l’ensemble des loyers versés sur la période considérée. Il peut également intégrer l’impact fiscal et le financement à crédit des parts.

Le TRI moyen des SCPI non résidentielles sur 15 ans (période 2005-2019) ressort à 8,52% /am, loyers nets réinvestis.

Le TRI est un indicateur complexe à calculer. Seul un conseiller financier professionnel est en mesure de le calculer pour vous.

Le TOF ou Taux d’Occupation Financier

Le TOF (à vos souhaits !), à ne pas confondre avec le taux d’occupation physique reflète la performance locative d’une SCPI. Il illustre sa capacité à encaisser des loyers et donc à verser les dividendes.

Cet indicateur représente le rapport entre le montant réel des loyers perçus et celui, théorique, de tous les loyers perçus si l’ensemble du parc immobilier détenu était loué.

Au dessus de 90% c’est bien. En dessous : “Achtung!” ; 85% est en principe le minimum acceptable.

Mais là encore cet indicateur est à prendre avec des pincettes et le conseil d’un professionnel sera forcément utile pour vous aider à y voir clair.

Réserves et Report à Nouveau (RAN)

Une autre question à vous poser : quelles sont les réserves financières de la SCPI ?

Chaque année une quote-part du résultat de la SCPI (plus-values, loyers, revenus divers... ) peut légalement (et dans certaines limites) être non distribuée, pour être comptablement affectée en “report à nouveau” ou RAN.

Voyez le RAN comme une assurance vous permettant d’amortir les aléas locatifs ou de trésorerie : baisses de loyers, faillites de locataires, vacances locatives, attaques de martien... et ainsi de lisser le rendement dans le temps.

C’est un matelas de sécurité.

Certaines SCPI affichent des rendements élevés, mais ont un RAN proche de zéro. A l’inverse d’autres SCPI affichent des rendements anémiques mais cachent des réserves astronomiques. En fait, cela dépend beaucoup du style de gestion du gérant.

Le ratio habituellement retenu est celui d’un RAN correspondant à 1 an de loyers soit environ 4 à 5% de la valeur patrimoniale du portefeuille. Un RAN inférieur n’est pas prudent. Au dessus, il l’est peut-être trop.

Les PGR ou Provisions pour Grosses Réparations

Encore un gros mot ? Mais non. Si vous avez compris le principe du RAN, celui des PGR est du même acabit.

Il s’agit de montants ou provisions mises en réserve destinés à financer les futurs travaux sur les immeubles détenus : réparation, rénovation, réhabilitation, restructuration, mises aux normes...

Plus les PGR sont élevées mieux c’est. Surtout si le parc immobilier commence à dater. Le ratio usuellement reconnu varie de 5 à 15% de la valeur du patrimoine.

Cependant, une SCPI qui n’investit que dans des immeubles de bureaux neufs, de dernière génération, respectant les dernières normes environnementales aura certainement des PGR inférieures à 5%.

Donc là aussi attention aux recettes toutes faites : n’hésitez pas àvous faire accompagner par un professionnelqui vous aidera à contextualiser ce ratio, comme tous ceux évoqués précédemment.

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Autres points à vérifier avant d’investir en SCPI

Stratégie d’investissement et composition du patrimoine

C’est un autre élément clé. Certaines SCPI sont extrêmement diversifiées et investissent autant dans du bureau, des entrepôts, des murs de boutique et autres. De plus, certaines d’entre elles se diversifient géographiquement en investissant dans toute la zone Euro.

A l'opposé on trouve des SCPI spécialisées ou thématiques qui n’investissent que sur un type d’actif : résidences retraites / EHPAD, Bureaux “verts” …, une famille d’actifs (souvent proches) : hôtellerie + résidences de tourisme + résidences étudiantes... ou encore sur plusieurs types d’actifs, mais une seule zone géographique (régions françaises, Allemagne…).

Les possibilités sont immenses.

SCPI à capital fixe ou variable ?

Les SCPI à capital variable sont plus liquides, moins volatiles mais vous êtes souvent pieds et poings liés avec la société de gestion pour revendre vos parts. Eh oui !

Dans le cadre des SCPI à capital fixe, les possibilités d’achat ne sont possibles qu’au lancement ou en cas de hausse du capital (nouvelle émission de parts). Cependant, la rareté des parts de certaines de ces SCPI peut booster leur valorisation, d’autant plus que la vente est libre (marché de gré à gré).

Pour en savoir plus, lisez Comment choisir entre SCPI à capital fixe ou variable ?.

Niveau de capitalisation de la SCPI

Il correspond à la valeur totale des parts qui reflètent plus ou moins la valeur totale du patrimoine, lequel est régulièrement expertisé.

Une forte capitalisation implique généralement un vaste patrimoine, largement diversifié, ce qui permet en théorie une dilution du risque géographique et locatif, mais également, et c’est logique, du rendement.

On considère généralement qu’une capitalisation supérieure à 500 Mil. d’Euros commence à être intéressante en terme de diversification donc de risque, encore faut-il étudier en détail le portefeuille de la SCPI.

En résumé

Tous ces critères ne sont pas simples à analyser pour un néophyte et, rassurez-vous, même pour un conseiller bancaire.

Avec plus de 190 SCPI actuellement disponibles, le choix est pléthorique. Et ce dernier va dépendre de nombreux facteurs.

Aussi pour vous éviter de vous tromper et de regretter amèrement certains choix,recourir à l’aide d’un experts’avère une solution intéressante d’où vous ne pouvez que ressortir gagnant.

Publié le 17.11.2020, par :
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