Constituer mon épargne

Les SCPI, ça vous dit forcément quelque chose !? Eh oui, vous savez bien, la “pierre papier”, un placement très recherché, dont on parle de plus en plus. Et pour cause.

Eh bien comme vous le savez avec NEOFA, les bons conseils n’étant pas réservés qu’aux autres, une fois de plus on vous partage ici toutes les infos.

Une SCPI c’est quoi au juste ?

Définition

La Société Civile de Placement Immobilier ou SCPI est une société dont le but est d’acheter, louer, gérer et vendre des immeubles.

La SCPI est assimilée à un organisme d’investissement collectif immobilier et peut donc faire appel public à l'épargne.

SCPI ou pierre papier ?

On parle souvent des SCPI comme de la pierre papier.

En investissant dans une ou plusieurs SCPI (soyons fous), vous achetez des parts d’une société. Un peu comme vous achèteriez des actions. Sauf qu’une SCPI n’est pas cotée en bourse.

Ce faisant, vous détenez indirectement de l'immobilier = de la pierre, sous forme de parts = du papier. De façon intuitive, vous pouviez l’imaginer.

Une SCPI ça fonctionne comment ?

Voyez la SCPI comme un fonds d’investissement spécialisé en immobilier.

La SCPI achète des immeubles de tous types : résidentiel, commercial bureau… ou au contraire se spécialise (hôtels, maisons de retraite…). Elle se constitue ainsi au fil du temps un solide patrimoine.

Mais rappelez-vous, c’est la SCPI qui détient les immeubles. Vous ne détenez que des parts de celle-ci. Vous investissez avec d’autres épargnants, dénommés associés, indirectement  de la SCPI.

Investir dans une SCPI signifie que vous en devenez associé.

En tant qu’associé vous avez le droit de participer, voter aux assemblées générales (et profiter du buffet :) ).

Mais surtout, et selon la SCPI, vous :

• touchez régulièrement une partie des loyers et produits de la vente d’immeubles encaissés par la SCPI, donc un revenu complémentaire,
• profitez d’économies d’impôts,
• réalisez une plus-value en revendant vos parts.

Le tout bien entendu au prorata du nombre de parts détenues.

La société de gestion :

La SCPI est propriétaire des immeubles mais ne les gère pas directement. C’est une société, agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), regroupant des pros de l’immobilier, qui en en a la charge.

Cette société de gestion décide des investissements, négocie les baux, etc.

Elle administre également la SCPI et se charge de la vente des parts. Elle se rémunère en prélevant un pourcentage sur les produits encaissés (loyers principalement), mais aussi sur l’achat et/ou la revente des parts.

Quelle différence entre SCI et SCPI ?

Très simplement, les SCPI sont des formes particulières de SCI (Sociétés Civiles Immobilières) avec certaines différences majeures :

• Les SCPI sont davantages réglementées que les SCI,
• Elles sont ouvertes à un très grand nombre d’investisseurs et font appel à l’épargne publique, les projets immobiliers pourront donc être potentiellement de taille bien plus importante et surtout bien plus diversifiés que si vous achetiez seul un/plusieurs bien(s), la gestion locative tout comme les éventuelles réparations, les entretiens.. seront assuré par des professionnels qui ne font que cela...
• L’associé d’une SCPI, en sa qualité d’épargnant, est davantage protégé que celui d’une SCI.

5 bonnes raisons d’investir dans les SCPI

Investir facilement et rapidement dans l'immobilier

Avec les SCPI, il vous est possible d’investir dans un patrimoine immobilier résidentiel ou d’entreprise (bureaux, entrepôts…), diversifié sectoriellement et/ou géographiquement, pour quelques milliers d’euros.

Et ce très simplement, sans passer par un notaire. Donc sans y mettre un bras et sans vous arracher les cheveux.

De plus, comme la gestion des immeubles est entièrement déléguée à des professionnels, accrédités et contrôlés par l’AMF, vous n’avez pas à vous soucier des contraintes de travaux, de facturation, d’impayés, d’assurances. Ni de quoi que ce soit d’autre.

Vous gagnez de l’argent et en plus du temps.

Obtenir un revenu complémentaire avec les SCPI de rendement

Ces SCPI représentent plus de la moitié des SCPI et sont les plus connues. Selon l’IEIF, on en dénombre 96 sur un total de 191 à fin 2019.

Elles investissent majoritairement en immobilier d’entreprise (bureaux, entrepôts…), dans des immeubles neufs ou récent, en France et, de plus en plus, à l’étranger. Ce qui permet de diversifier et de jouir d’une fiscalité souvent plus avantageuse.

Elles ont pour objectif de délivrer, sur une base régulière (trimestrielle, parfois mensuelle), un revenu maximum aux associés.

En langage SCPI on parle de DVM : taux annuel de Distribution calculé sur la Valeur Moyenne des parts, qui elle même évolue dans le temps. On parle de Variation du Prix Moyen (VPM).

Si l’on prend 2019 (sources IEIF), la performance moyenne des SCPI de rendement est de : 4,4% (dividende versé) + 1,2% (valorisation part donc du capital) = 5,6% au total.

Donc si vous avez besoin d’envisager des revenus réguliers, c’est l’idéal. Et c’est du revenu garanti 100% passif : rien d’autre à faire qu’encaisser. Mais attention, avec la crise du Covid, il faut bien sélectionner sa SCPI, car certaines vont être soumise à dure épreuve dans les prochaines années. Faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine s’avère très judicieux.

Augmenter votre capital avec les SCPI de valorisation

Beaucoup plus rares sont les SCPI dites de capitalisation. Ces dernières, se veulent moins risquées que leurs consoeurs et visent surtout la captation et la sécurisation de plus-values immobilières à long terme.

Elles investissent sur des immeubles de qualité, souvent décotés, avec des rendements plutôt faibles. Le taux de distribution en terme de dividende est plus bas que celui des SCPI de rendement, mais l’optique n’est pas la même. Ces SCPI visent la sécurité et une croissance régulière de la valeur des parts.

De plus, en ne distribuant pas ou peu de dividendes, elles vous évitent une fiscalité foncière déjà bien lourdingue.

Réduire vos impôts avec les SCPI de défiscalisation

Et puisqu’on parle d’impôt foncier, voilà une catégorie de SCPI particulière.

Les SCPI fiscales investissent massivement dans du résidentiel, programmes neufs ou projets de réhabilitation, en visant différents dispositifs fiscaux : déficit foncier, Pinel et Malraux. Du coup, en investissant dans ces SCPI, vous obtenez, les mêmes avantages fiscaux que si vous aviez investis en direct, au prorata du nombre de parts souscrites. Attention, il faut rester très prudent et très sélectif dans ce type d’investissement de niche, n’hésitez pas à faire appel à mon expérience depuis 2001 sur le sujet.

Bien que très nombreuses, ces SCPI répondent à un besoin très spécifique. Elles ne sont ouvertes à la souscription que pour une durée déterminée et doivent généralement être conservées jusqu’à la date de liquidation prévue dans les statuts (entre 9 et 12 ans, voire plus).

Le rendement est faible, mais bon c’est pas la priorité.

Diversifier votre patrimoine

La formule est bateau, je vous l’accorde : la SCPI peut être un très bon outil de diversification.

Considérons un patrimoine standard :

• Une résidence principale (c’est de l’immobilier d’usage (votre propre usage, qui génère des frais d’entretiens, de maintien en l’état)  c’est avant tout votre toit),
• Des livrets bancaires,
• Une (parfois plusieurs) assurance-vie, investie très majoritairement sur le fonds euro,
• Et un Plan d’Epargne en Action (PEA), pour les audacieux.

C’est souvent à ce moment là que se pose la question de l’investissement dans la pierre.

Dans un tel cas, si l’apport ou les capacités d’endettement sont limités, ou encore si vous souhaitez vous “encanailler” en investissant dans l’immobilier d’entreprise, la SCPI est une solution à regarder de près.

Mais pas n’importe comment.

Investir dans une SCPI, est-ce pour moi ?

Comme tout investissement, la SCPI n’offre pas que des avantages. Il y a forcément des contreparties.

Quelques inconvénients majeurs… :

• La valeur des parts d’une SCPI n’est pas garantie. Elle fluctue à la hausse, comme à la baisse.
• Les frais de souscription sont relativement élevés. En moyenne : 10 à 12% du montant total investi. Donc si vous êtes pressé de revendre vos parts, vous risquez de perdre des billes car ce coût n’aura pas été amorti.
• Les frais de gestion sont également élevés (la SCPI retient ( en frais de  gestion des locataires + éventuels maintien en l’état, nouvelles normes sonores, énergétiques, environnementales…) environ de 10 à 12% des loyers encaissés).
• La fiscalité applicable est celle des revenus fonciers.
• Enfin, la revente des parts est moins rapide que pour une action, un tracker ou une SICAV cotés en bourse.

… A relativiser :

• Sur le long terme, les parts de SCPI ont tendance à se valoriser. Sans compter les rendements perçus du fait des loyers. Mais à nouveau, attention à l’impact du Covid dans certaines SCPI.
• Les frais de souscription sont élevés mais rapidement amortis (2 à 3 ans) du fait des excellentes performances des SCPI.
• Avec le développement du marché secondaire pour les SCPI à capital fixe et la capacité de rachat des SCPI à capital variable, la revente des parts est aujourd’hui grandement facilitée.

Au final, nombre de SCPI sont susceptibles de vous apporter des rentabilités supérieures à l’assurance-vie (fonds euros), sans la volatilité des marchés actions.

Les précautions à prendre avant d'investir

Le rendement ou la rentabilité globale affichée sont souvent les seul critères sur lesquels se base l’épargnant. Pourtant ces indicateurs, s’ils sont importants, sont loin d’être suffisants.

De plus, il y a de multiples façons d’investir dans les SCPI.

On en compte actuellement près de 200 SCPI différentes. Toutes ne se valent pas. Selon votre situation, certaines seront adaptées, d’autres pas.

Se faire bien accompagner dans cette jungle de pierre et de papier est véritablement essentiel.

Questions / Réponses

Quel rendement pour les SCPI ?

Pour les SCPI classiques dites de rendement, les rendements nets moyens obtenus ces dernières années tournent autour de 4 - 4,5% ( versement de 1% (non garanti) tous les trimestres.... Pour 2019, la performance moyenne des SCPI de rendement est de : 4,4% (dividende versé) + 1,2% (valorisation annuelle de la part, donc du capital) = 5,6% (source : IEIF).

Pour les SCPI fiscales ou de capitalisation, les rendements distribués sont beaucoup plus faibles, mais tel n’est pas leur objet.

Quels risques pour les SCPI ?

L’investissement en SCPI demeure risqué comparé à un Livret A ou une assurance vie (fonds euro).

Ce risque est principalement de trois ordres :

• Perte de capital via la baisse du prix des parts
• Baisse des revenus et donc du rendement via la baisse des loyers perçus
• Absence de liquidité et difficulté à revendre ses parts

Cependant, du fait de la forte diversification de leurs patrimoines, du contexte de taux bas historique que nous connaissons et du développement du marché (191 SCPI capitalisant plus de 65 milliards d’euros), la SCPI peut représenter un placement offrant un ratio rentabilité / risque assez intéressant si elle est bien sélectionnée.

Est-il encore temps d'investir ?

Il est toujours temps d’investir sur des SCPI. La question est plutôt de savoir sur lesquelles, comment et pour répondre à quels objectifs et quels besoins.

C’est pour cela qu’il est fortement conseillé d’être accompagné par un professionnel.